如何把房子租得更“划算”：净收益率（Net Yield）计算 + 租客与维修风险评估（一步步）
一套出租房要做到“真正赚钱”，不能只看每月租金或粗略的收益率。你需要看的是净收益率（Net Yield）——在扣除真实运营成本，并把必然会发生的风险纳入后得到的回报，例如：空置期、租金延迟/欠租、以及房屋随着年限增长带来的维护与维修成本。
本指南提供一个结构化框架，帮助你判断一套房产是否值得买来做出租投资，并指导你如何设置租金与租约条款来控制风险。
1）毛收益率 vs. 净收益率：差别在哪（为什么必须看“净”）
毛收益率（Gross Yield）
年租金 ÷ 购入价格（或房产估值）
优点：计算快
缺点：常常“看起来太美”，因为没有扣除成本和风险
净收益率（Net Yield｜净回报 / 简化版 Cap Rate）
（年租金 – 运营支出 – 空置损失）÷ 总投入资金
它更能反映你真正“到手”的回报。
关键提示：如果你有贷款，还要再算 现金回报率（Cash-on-Cash Return）（见第 4 部分），因为真实利润会受到月供/利息影响。
2）实用版净收益率公式（真的能直接套用）
第 1 步：计算年租金收入
月租金 × 12
第 2 步：扣除空置损失（Vacancy loss）
简单做法（任选一种）：
按年空置月份（例如每年空置 1 个月）
→ 空置损失 = 月租金 × 1按百分比预留（例如预留 5–10%，视地段/市场/房屋质量而定）
第 3 步：扣除房东承担的运营支出
常见项目（按你的房产适用情况列入）：
物业/公区/管理费（公寓或小区）
年度维护费 + 大件更换预备金（空调、水泵、热水器、家具等）
换租客期间的清洁费 + 修补整理费
中介佣金（若使用）/ 广告费
房屋保险（若购买）
与持有或租金收入相关的税费/费用（视具体情况）
杂项耗材/出行/管理成本（即使自管，也建议把“时间成本”折算进去）
核心公式汇总
NOI（净运营收入，Net Operating Income）
NOI = 年租金 – 空置损失 – 运营支出
净收益率（Net Yield，%）
Net Yield =（NOI ÷ 总投入资金）× 100
总投入资金不要只算购房价，建议包含：过户费用、装修/翻新、添置家具家电等，避免收益率“自我美化”。
3）算一次给你看：示例计算
假设：
购房价 + 过户费/翻新（总投入）= 3,200,000
月租金 18,000 → 年租金 216,000
预留空置 1 个月/年 → 空置损失 18,000
年运营支出（示例）：
物业/管理费 24,000
维修/更换预备金 18,000
清洁/修补/杂项 6,000
合计支出 48,000
计算：
NOI = 216,000 – 18,000 – 48,000 = 150,000
Net Yield =（150,000 ÷ 3,200,000）× 100 = 4.69%/年
对比：若只看毛收益率（Gross Yield）
= 216,000 ÷ 3,200,000 = 6.75%
一旦扣除真实成本，净收益率明显下降——这就是为什么必须看 Net Yield。
4）如果有贷款：务必再算现金回报率（Cash-on-Cash Return）
净收益率衡量的是基于房产价值/总投入的回报；但如果你借钱买房，你的真实现金利润取决于：你投入的现金 + 你实际支付的月供/利息。
现金回报率（Cash-on-Cash Return，%）
（NOI – 年度还款/利息支出）÷ 你实际投入的现金 × 100
它可以帮你判断：
还完房贷后，你是每月有正现金流，还是需要每月倒贴？
是否应该提高首付、谈更低买价、提高租金，或调整租约条款？
5）租客风险：出租前要检查什么？
常见风险：
租金延迟/欠租
房屋损坏/维护不当
提前退租 → 空置 + 换租成本
押金与房屋状况争议
系统化降风险方法：
租客筛选：收入/工作证明、租住记录（尽可能做到）
设定合理的押金 + 预付租金（与房屋风险匹配）
使用书面合同明确：付款日、滞纳金、租期、解约条件、维修责任
入住交接用照片/视频记录房况，减少押金纠纷
定期检查（如每 3–6 个月一次，按合同约定执行）
6）维修与折旧风险：最容易“把收益率干碎”的点
即便租客很好，重大维修也可能瞬间吃掉利润，尤其是：
空调/电路/水管问题与漏水
家具家电（若为全配）
公寓类：来自其他单元的渗漏/楼体系统问题
老房子：小修小补更频繁
建议防守策略：
每年预留维修储备金（默认它一定会发生）
出租前检查关键系统（一次性投入，长期省心）
合同中清晰区分“正常损耗”与“租客造成损坏”的责任
老房子从一开始就提高空置与维修缓冲比例
7）快速决策清单：这套房“值得出租吗”？
买入/纳入投资组合前，先回答这 7 个问题：
真实市场租金是多少（不是你希望拿到的租金）？
你最低预留多少空置（至少 1 个月/年？）
年度固定成本：物业/管理费/其他固定支出是多少？
前期修缮/配齐家具家电要花多少（计入总投入）？
每年维修储备金预留够不够？
如果有贷款：Cash-on-Cash 是否为正（还完月供还有现金流）？
租客体系是否准备好：合同、押金规则、房况证据？
总结
要在 2026 年把房子租得更“划算”，请盯住真实数字，别被“漂亮数字”迷惑。
用总投入资金计算 Net Yield，把空置与维修储备金放进去，并建立稳健的租客筛选与租约流程。这样回报更稳定，也能降低利润因可预期风险而消失的概率。
