房子挂牌 90 天还卖不出去？先修正这 10 点再考虑降价
如果你的房子挂牌已经 90 天 仍然反应冷淡（咨询少、带看少，或带看后没有出价），很多屋主会把“降价”当作第一选择。但在实际操作中，更有效的做法往往是先找出并修正卖房流程中的“瓶颈”，例如：价格与市场不匹配、照片缺乏吸引力、房屋状态不适合展示，或是文件与过户费用信息不清楚等。
核心原则： 降价应作为最后手段——应先把关键因素改善到位，并以系统化方式重新发布（relaunch）房源后，再评估是否需要调整价格。
先诊断：你的“销售漏斗”卡在哪一段？
用以下 3 个指标快速定位问题：
浏览量异常偏低 → 可能是渠道投放、标题/主图封面不吸引
浏览量高但咨询少 → 可能是价格、照片质量、房源描述不够清晰
咨询多但带看少 / 带看后无跟进 → 可能是房屋状况、异味/清洁、带看安排不便，或过户费用与文件信息不透明
确认瓶颈后，再逐条执行下面这 10 个修正点。
降价前必修 10 件事（可执行清单）
1）用 CMA/可比房源定价（避免“凭感觉”定价）
CMA（Comparative Market Analysis） 指通过对比同区域、条件相近的房屋/公寓，来估算合理的市场价格。关键参考因素包括：地段、面积、房况，以及近期成交或正在挂牌的可比房源。
实务建议： 至少选取 3–5 个可比房源，把定价放在市场区间内，能明显提升咨询与带看的概率。
2）重拍全套照片——照片决定第一印象
照片昏暗、模糊或无法体现优势，会让买家立刻划走。建议重拍一套照片，确保构图平衡、使用广角呈现真实空间，并保持画面整洁。
快速拍照要点：
白天拍摄，利用自然光；窗帘完全打开
用房间角落取景，展示空间比例
按“带看路线”排序（外观 → 客厅 → 卧室 → 卫浴）
3）重写房源文案：回答买家关心的问题，减少反复私讯
优质的房源描述应让买家能够更有把握地咨询并预约带看，建议包含：
开头 3 行亮点（地段/房况/配套/核心卖点）
房屋信息（使用面积、房间数、停车位、朝向、建成年份）
过户费用承担方式（谁付什么）
清晰的联系方式与可带看时段
4）做“低预算 Home Staging”提升第一观感
Home Staging 是以展示为目的的布置与整理，并非大规模翻新。目标是让房子显得更通透明亮、让买家更容易想象入住后的生活。
高效操作：
清空私人物品并深度清洁
修复小问题（漏水龙头、松动把手、细小裂缝）
使用中性色调提升明亮感，营造“拎包入住”的感觉
5）修复“信任杀手”：这些问题会让买家不敢出价
常见让买家退缩的原因包括：
漏水、发霉、霉味或潮味
水电状况不确定
整体感觉缺乏维护、入住风险高
建议： 做一份简短维修清单，并在相册中加入维修前后对比照，能显著提升可信度。
6）提前准备文件，降低交易失败风险
在正式密集带看前，建议准备一份“文件包”，例如：
地契/产权状况与负担（如有抵押，说明清偿流程）
公共费用欠缴情况（如适用）
平面图、扩建许可、装修记录（如有）
7）清楚列出过户费用，降低买家对“隐形成本”的顾虑
不少买家迟迟不推进，是因为不确定过户时还要付哪些额外费用。常见项目包括：
过户费（通常为评估价的 2%）
印花税 0.5% 或特种营业税 3.3%（依适用条件而定）
如需估算，泰国土地厅（Land Department）提供线上工具，可初步计算相关税费。
8）在买家真正活跃的渠道重新发布：同时准备两种内容版本
房产平台版本： 信息完整、细节全面
社交媒体版本： 短钩子 + 新照片组 + 明确 CTA（引导预约带看）
9）让带看流程更简单、更快、更专业
常见导致爽约或错失成交的原因：
回复慢、预约复杂、时间不明确
推荐做法：
设定固定带看时段（如周六–周日 10:00–16:00）
提前发送定位、集合点与停车信息
带看前准备房子：开灯、拉开窗帘，让空间明亮通风
10）优先用“激励方案”替代降价（往往更有效）
在降价前可考虑：
分担部分过户费用（参考第 7 点）
随房赠送空调、窗帘、热水器等
结清公共费用欠缴后再过户
提供更灵活的过户日期/条件，配合买家贷款流程
什么时候才应该真的降价？
只有在以下情况下，才建议认真考虑降价：
你已完成 1–10 项，并用更新后的照片/文案重新发布房源；同时
关键指标仍然疲弱（浏览量极低、浏览高但咨询极少、带看后仍无出价）
此时应再次回到 CMA 与市场区间，因为“定价偏离市场”是房源卖不出去的主要原因之一。
总结
房子挂牌 90 天仍未卖出，往往不仅是“地段问题”，更多是多个可修正因素叠加：价格不贴近市场、照片与文案不足、房屋不适合展示，以及文件或过户费用不清晰。若在降价前先把这 10 点修正到位，通常能在更有效保护售价的同时，提高成交速度。
参考来源：
DDproperty
RE/MAX Thailand
