ซื้อคอนโดต้องเช็คอะไรบ้าง? เช็คลิสต์ละเอียดก่อนซื้อ–ก่อนโอน (อัปเดต 2569)
ซื้อคอนโดเป็นเรื่องใหญ่ เพราะ “พลาดครั้งเดียว” อาจตามด้วยค่าใช้จ่ายซ่อมแซม หลักแสน–หลักล้าน หรือเจอปัญหาเอกสาร/ภาระหนี้ที่ทำให้โอนไม่ได้ บทความนี้รวมเช็คลิสต์แบบละเอียดตั้งแต่
ก่อนดูห้อง → ก่อนวางมัดจำ → ก่อนโอน → หลังรับห้อง เพื่อช่วยให้คุณซื้อคอนโดได้อย่างมั่นใจ ทั้งคอนโดมือหนึ่งและมือสอง
1) ก่อนเริ่มหา: ตั้งโจทย์ให้ชัด (อยู่เอง/ปล่อยเช่า/ลงทุน)
ก่อนดูห้อง ให้ตอบ 3 คำถามนี้ก่อน จะช่วยตัดตัวเลือกได้เร็วและไม่หลงทาง
ซื้อเพื่ออะไร: อยู่เอง / ปล่อยเช่า / เก็งกำไร
งบทั้งหมด (All-in budget): ไม่ใช่แค่ “ราคาห้อง” แต่รวมค่าโอน ค่าจดจำนอง เฟอร์ ค่าตกแต่ง ฯลฯ
ทำเลที่ใช่จริง: ระยะทางไปทำงาน–รถไฟฟ้า–ทางด่วน–แหล่งกินอยู่–ความปลอดภัยตอนกลางคืน
ทริค: ถ้าปล่อยเช่า ให้เริ่มจาก “กลุ่มผู้เช่า” ก่อน เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย/ออฟฟิศ/โรงพยาบาล แล้วค่อยเลือกโครงการ
2) เช็คทำเลรอบโครงการ: สิ่งที่คนมักมองข้าม
ทำเลดีไม่ได้แปลว่า “ใกล้รถไฟฟ้า” อย่างเดียว ให้เช็คเพิ่ม:
2.1 การเดินทางจริงในชีวิตประจำวัน
เดินจากสถานีถึงโครงการ ไหวไหม (กลางวัน/กลางคืน)
ซอยเปลี่ยวหรือไม่/มีไฟส่องสว่างไหม
รถติดช่วงเร่งด่วนเป็นอย่างไร (ลองไปเช็คเวลาไป–กลับงาน)
2.2 สิ่งรบกวน (เสียง/กลิ่น/ฝุ่น)
ติดถนนใหญ่ รถบรรทุกผ่านบ่อย
ใกล้ตลาด สถานบันเทิง วัด โรงเรียน (เสียงตามเวลา)
โครงการข้างๆ กำลังก่อสร้างหรือมีแผนก่อสร้าง
2.3 ความเสี่ยงน้ำท่วม
ดูประวัติพื้นที่ / ถามร้านค้าใกล้ๆ
ไปดู “วันที่ฝนตก” จะเห็นภาพชัดที่สุด
3) เช็คโครงการและนิติบุคคล: ตัวชี้วัดคุณภาพการอยู่ระยะยาว
คอนโดที่น่าอยู่ ไม่ใช่ห้องสวยอย่างเดียว แต่คือ “การบริหารหลังบ้าน” ของนิติบุคคล
3.1 ค่าส่วนกลางและเงินกองทุน
ค่าส่วนกลาง กี่บาท/ตร.ม. และขึ้นบ่อยไหม
เงินกองทุน (เก็บครั้งเดียว) เท่าไหร่
มีหนี้ค้างส่วนกลางเยอะไหม (กระทบการดูแลส่วนกลาง)
3.2 ที่จอดรถและลิฟต์
ที่จอดรถได้กี่ % ของจำนวนยูนิต
เป็นแบบ fixed หรือวนหา
จำนวนลิฟต์พอไหม (ยูนิตเยอะ ลิฟต์น้อย = รอนาน)
3.3 ระบบความปลอดภัย
คีย์การ์ดเข้า–ออก / ลิฟต์ล็อกชั้นหรือไม่
กล้องวงจรปิดครอบคลุมจุดเสี่ยงไหม
รปภ.และการลงทะเบียนผู้มาติดต่อ
3.4 สภาพอาคารและงานซ่อมใหญ่
อาคารอายุเท่าไหร่
เคยมีปัญหา รั่วซึม/ท่อน้ำ/ลิฟต์เสียบ่อย/ไฟตก ไหม
ใกล้รอบซ่อมใหญ่หรือยัง (ทาสี เปลี่ยนปั๊มน้ำ ซ่อมสระ ฯลฯ)
4) เช็คสภาพห้อง: ตรวจละเอียดแบบมืออาชีพ (ก่อนจอง/ก่อนโอน)
*คอนโดใหม่ก็ต้องตรวจ เพราะงานระบบมักเป็นจุดพังหลัก
4.1 ผนัง–ฝ้า–พื้น
รอยร้าว, คราบน้ำ, ฝ้าบวม, กลิ่นอับ
พื้นกระเบื้องกลวง/แตก/ยุบ
ประตู–หน้าต่างปิดสนิทไหม มีรอยรั่วลม/น้ำไหม
4.2 ระบบไฟฟ้า
เบรกเกอร์แยกวงจรไหม
ปลั๊กพอไหม และตำแหน่งเหมาะกับการใช้งานจริงไหม
ลองเปิดไฟหลายจุดพร้อมกัน ดูไฟตก/ช็อต/กลิ่นไหม้
4.3 น้ำ–ห้องน้ำ–ครัว (จุดเสี่ยงที่สุด)
เปิดก๊อกดูแรงดันน้ำ + ดูว่าคงที่ไหม
เทน้ำทดสอบ “ท่อระบายน้ำ” ไหลเร็วไหม มีกลิ่นย้อนหรือไม่
ใต้ซิงก์ดูรอยหยด/คราบสนิม/ท่อหลวม
ตรวจซิลิโคน/ยาแนว เชื้อรา และรอยรั่วตามมุม
4.4 แอร์และการระบายอากาศ
แอร์ BTU เหมาะกับห้องไหม
น้ำหยด/ท่อน้ำทิ้งตันหรือไม่
ห้องครัวมีระบบดูดควันออกจริงไหม
4.5 ตำแหน่งห้องในตึก
ห้องติดลิฟต์/ห้องขยะ/ห้องเครื่อง/ปั๊มน้ำ = เสียง/กลิ่น
ห้องทิศตะวันตกแดดแรง ค่าไฟอาจสูงขึ้น
ชั้นล่างติดถนน/ร้านค้า = เสียงและฝุ่น
5) เช็คเอกสารและภาระผูกพัน: กันโอนไม่ได้/โดนยึด
โดยเฉพาะคอนโดมือสอง ต้องเช็คให้ครบก่อนวางมัดจำ
5.1 เอกสารสำคัญที่ควรขอดู
โฉนดห้องชุด (อ.ช.2) ชื่อเจ้าของตรงกับผู้ขาย
ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง จากนิติบุคคล
ใบเสร็จค่าน้ำ/ค่าไฟล่าสุด (เช็คหนี้ค้าง)
5.2 ภาระที่ต้องระวัง
ห้องติด จำนองธนาคาร ต้องวางแผนปิดยอด/ไถ่ถอนก่อนโอน
ซื้อจากผู้รับมอบอำนาจ/มรดก เอกสารต้องครบและชัดเจน
ระวังการ “ขายดาวน์” ที่เงื่อนไขไม่ชัดเรื่องการโอนสิทธิ
6) เช็คค่าใช้จ่ายวันโอนคอนโด
หลายคนงบพอดีค่าห้อง แต่ลืมค่าใช้จ่ายวันโอน ทำให้เงินไม่พอ
ค่าใช้จ่ายที่พบบ่อย เช่น
ค่าโอนกรรมสิทธิ์
ค่าจดจำนอง (ถ้ากู้)
ค่าประเมิน/ค่าธรรมเนียมธนาคาร
ค่าส่วนกลางล่วงหน้า/เงินกองทุน (บางโครงการ/บางกรณี)
ทริค: ก่อนเซ็นสัญญาให้ตกลงชัดว่า “ใครจ่ายอะไร” และให้เขียนในสัญญา
7) สัญญาจะซื้อจะขาย: ต้องมีอะไรบ้าง
7.1 สิ่งที่ควรระบุให้ชัด
ราคาและเงื่อนไขการชำระเงิน
วันนัดโอน
ของแถม “รายการละเอียด” (รุ่น/จำนวน/สภาพ)
การส่งมอบห้องและการแก้ไขตำหนิก่อนโอน
การรับผิดชอบค่าใช้จ่ายวันโอน
7.2 เงื่อนไข “กู้ไม่ผ่าน”
ถ้ากู้ไม่ผ่าน คืนเงินจอง/มัดจำหรือไม่ คืนเท่าไหร่ ภายในกี่วัน
กำหนดหลักฐานประกอบการยื่นกู้ให้ชัด
8) วันโอนต้องทำอะไรบ้าง (เช็คลิสต์วันจริง)
ตรวจห้องรอบสุดท้ายก่อนเซ็นโอน (ถ่ายรูปไว้)
รับคีย์การ์ด/กุญแจ/รีโมทที่จอดรถให้ครบ
รับเอกสารจากนิติฯ เช่น คู่มือ/กฎระเบียบ
ถ่ายรูปมิเตอร์น้ำ–ไฟ ณ วันที่รับห้อง
9) หลังรับห้อง: ทำ 5 อย่างนี้ทันที
รีเซ็ต/เปลี่ยนรหัส Digital lock (ถ้ามี)
ทดสอบน้ำ–ไฟ–แอร์อีกครั้งในสัปดาห์แรก
แจ้งเคลมตำหนิภายในเวลาที่โครงการกำหนด
เปลี่ยนไส้กรอง/ล้างแอร์ (โดยเฉพาะมือสอง)
ตรวจจุดรั่วซึมตามหน้าต่าง/ห้องน้ำหลังฝนตก
เช็คลิสต์สรุป:
ทำเล: เดินทางจริง / เสียง-กลิ่น / น้ำท่วม
โครงการ: ค่าส่วนกลาง-เงินกองทุน / ลิฟต์-ที่จอด / ความปลอดภัย / งานซ่อมใหญ่
ห้อง: รั่วซึม-กลิ่นอับ / น้ำ-ไฟ / ท่อระบาย / แอร์ / ตำแหน่งห้อง
เอกสาร: อ.ช.2 / ปลอดหนี้ส่วนกลาง / ภาระจำนอง
สัญญา: ของแถม / ค่าใช้จ่ายวันโอน / กู้ไม่ผ่าน
วันโอน: ตรวจห้องรอบสุดท้าย + รับของครบ
FAQ:
ซื้อคอนโดมือสองต้องเช็คอะไรเป็นพิเศษ?
-ให้เน้น 3 เรื่อง: สภาพห้องและงานซ่อม, เอกสาร/ภาระจำนอง, ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง เพราะเป็นสาเหตุที่ทำให้โอนไม่ได้หรือมีค่าใช้จ่ายแฝง
ซื้อคอนโดมือหนึ่งต้องตรวจห้องไหม?
-ต้องตรวจ โดยเฉพาะ งานระบบน้ำ–ไฟ–รั่วซึม–ประตูหน้าต่าง เพราะเป็นจุดที่มักเจอ defect และเคลมได้ง่ายในช่วงรับประกัน
ค่าส่วนกลางแพงแปลว่าดีไหม?
-ไม่เสมอไป ให้ดู “ความคุ้ม” และคุณภาพการบริหารนิติฯ เช่น ความสะอาด ความปลอดภัย ความเร็วในการซ่อม และเงินกองทุนเพียงพอหรือไม่
...คอนโดที่ดีไม่ใช่แค่ห้องสวย แต่ต้องอยู่สบายและจบเรื่องเอกสารได้อย่างมั่นใจ หวังว่าเช็คลิสต์นี้จะช่วยให้คุณซื้อคอนโดได้แบบไม่พลาด
และถ้าพร้อมแล้ว คลิกดูบทความอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องด้านล่างเพื่อวางแผนให้รอบด้านยิ่งขึ้นครับ
