2026 年买房：需要准备哪些首笔资金？（过户前费用 + 规划清单）
政策背景更新（截至 2026 年 1 月）
2026 年有一项政策措施：符合条件的房屋/公寓可将过户费与抵押登记费降至 0.01%（据称有效期至 2026 年 6 月 30 日）。同时，在政策层面也有LTV（贷款成数）标准的临时放宽，期限大致对应同一时间段。
很多人只准备了首付（Down Payment），但到了签约或实际过户那天，才发现还有一堆必须当场支付的“额外大额费用”，导致预算紧张甚至让交易卡壳。本文将按步骤总结：从申请贷款前到拿钥匙当天，你应该准备的关键“首笔资金”。
2026 年买房前，建议准备的 5 个“资金桶”
订金 / 签约款（锁定房源 + 锁定价格）
首付（成交价与获批贷款额度之间的差额）
土地局过户日费用（手续费/税费/印花税等）
银行/贷款相关费用（评估费、保险、部分手续费）
过户后搬入预算（维修/翻新、家具家电、物业费、水电押金、应急金）
1）订金与签约款：最容易“先卡住”的第一笔钱
新房（项目房）：通常会有订金与签约款，金额依项目条款而定。
二手房：多使用“定金/买卖合同款”来约定条件、价格、过户日期，以及若贷款未获批该如何处理。
实用建议
在文件中写清楚：**能否退还？**贷款被拒怎么办？款项打到哪个账户？需要哪些收据/付款证明？
将付款节奏与贷款申请时间线、过户日期对齐，避免出现“钱先付了却被迫赶过户、文件来不及”的情况。
2）2026 年首付：建议用“两层”来准备
一般公式：首付 = 成交价 – 获批贷款额度
即使政策层面临时放宽 LTV（Reuters），实际获批仍取决于：你的收入、负债水平、信用记录以及各银行内部审批政策。
两层首付规划（推荐）
第一层：按预期贷款额度计算的首付
第二层：缓冲金（Buffer）以防：获批贷款低于预期、评估价偏低、需多补差额
提示：别把预算压到“付完首付就清零”。因为后面还有过户日费用、银行费用与搬入资金。
3）土地局过户日费用：必须提前算清楚的一大笔钱
过户日费用因房产类型、卖方情况（持有年限、适用税种）以及双方约定的“谁付什么”而不同。常见项目包括：
3.1 过户手续费（Transfer fee）
标准费率常见引用为 2%（依土地局规则/登记所用官方评估基数计算）。（Thailand Property Law）
3.2 抵押登记费（Mortgage registration fee）— 适用于贷款买房
标准费率常见引用为抵押金额的 1%。（Thailand Property Law）
3.3 印花税 / 特定营业税（SBT）
印花税常见引用为 0.5%。（SCB）
特定营业税（SBT）+ 地方税在适用情况下常见引用合计 3.3%。（SCB）
重要提醒：实践中，“卖方侧税费”经常由卖方承担，但也可以协商。因此应尽早制作清晰的“过户日谁付什么”费用表，并作为附件写进合同。
3.4 过户前估算工具（推荐）
想做更“官方口径”的初步估算，可使用土地局的 LECS 系统在过户前计算费用/税费。（LECS）
4）别错过：0.01% 过户费与抵押登记费措施（据称有效至 2026/6/30）
如果你的房产符合条件，这项措施能显著降低过户日的现金支出，因为费率从常规（过户 2% / 抵押 1%）降到 0.01%。（reic.or.th）
常见的资格要点（简化版）
必须是符合条件的住宅类交易，并在价格/金额上限内（常见引用为不超过 700 万泰铢）。（Tilleke & Gibbins）
可能要求：买方满足特定条件、抵押登记需在同一次交易完成，且抵押金额存在上限——以过户当日生效的官方公告为准。（Tilleke & Gibbins）
该措施被引用有效期至 2026 年 6 月 30 日。（Tilleke & Gibbins）
示例计算（帮助理解）
假设登记计费基数为 3,000,000 泰铢，抵押金额 2,700,000 泰铢：
常规费率：
过户费 2% = 60,000 + 抵押登记费 1% = 27,000 → 合计 87,000 泰铢（Thailand Property Law）符合 0.01%：
过户费 0.01% = 300 + 抵押登记费 0.01% = 270 → 合计 570 泰铢（Tilleke & Gibbins）
注意：这还不包含可能发生的其他卖方相关税费，也不包含银行/贷款费用。
5）银行/贷款费用（最常被漏算）
常见项目（取决于银行与促销方案）：
评估费（有的银行免收，有的会收费）
火灾险（常作为贷款配套要求）
贷款寿险 MRTA（视个人意愿/方案/银行条件）
其他与个人贷款条件相关的费用
建议：在申请贷款前，向银行索取书面的“过户日费用 + 贷款相关费用”摘要，避免预算意外爆炸。
6）过户后搬入资金：确保你真的“住得进去”（别全刷信用卡）
过户后经常需要立刻支付的费用包括：
维修/翻新/深度清洁
必需家具家电
预缴物业费 / 欠缴物业费（小区/公寓）
水电开表费/押金 + 网络安装
搬家与安装（空调、热水器、窗帘等）
前 3–6 个月的应急金（应对不可预期状况与还款压力）
快速公式：最低“首笔资金”规划（避免交易卡住）
用 4 个关键资金桶来防止漏项：
订金/签约款
首付 + 缓冲金
过户日费用（过户/抵押/税费按约定承担）+ 检查是否符合 0.01%（Tilleke & Gibbins）
搬入预算 + 应急储备
并用 LECS 提前估算过户日费用。（LECS）
买房前清单（马上能做）
把总预算压缩成 1 页：房价 + 订金/签约 + 首付 + 过户日 + 搬入
核对是否符合 0.01% 措施，并确认你预计过户日的有效期与条件（Tilleke & Gibbins）
向银行索取书面费用摘要（评估/保险/贷款侧过户费用）
做“过户日谁付什么”表并附在合同上
用 LECS 做一次快速估算（LECS）
预留维修/搬入预算，并至少准备一笔应急缓冲
FAQ：2026 年买房需要准备哪些大额现金？
1）主要需要准备几类资金？
通常建议准备 5 类：订金/签约、首付、过户日费用、银行/贷款费用、搬入 + 储备金。
2）过户手续费按成交价还是按评估价算？
实践中，土地局费用通常按登记规则使用的官方评估/登记基数计算。建议过户前用 LECS 核对。（LECS）
3）0.01% 措施到什么时候？
部分来源引用该措施延续至 2026 年 6 月 30 日，但需满足条件。（Tilleke & Gibbins）
4）如果能 100% 贷款，还需要准备现金吗？
仍需要。因为订金/签约款、过户日费用、银行费用与搬入资金仍然存在；且最终获批额度仍由银行实际审批决定，即便政策层面 LTV 暂时放宽。（Reuters）
5）如何快速、系统地估算过户日费用？
使用土地局 LECS 系统，在过户前估算手续费/税费/印花税。（LECS）
