ปล่อยเช่าให้คุ้ม: วิธีคิด Yield “สุทธิ” + ประเมินความเสี่ยงผู้เช่า/ซ่อม แบบทำตามได้

การปล่อยเช่าให้ “คุ้มจริง” ไม่ได้ดูแค่ค่าเช่า/เดือนหรือ Yield แบบหยาบ ๆ แต่ต้องดู Yield สุทธิ (Net Yield) ที่หัก “ค่าใช้จ่ายจริง” และเผื่อ “ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นแน่” เช่น ห้องว่าง ผู้เช่าค้างจ่าย และค่าซ่อมบำรุงตามอายุทรัพย์

บทความนี้สรุปกรอบคิดแบบเป็นระบบ เพื่อช่วยคุณตัดสินใจได้ว่า ทรัพย์นี้ควรซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือไม่ และควรตั้งค่าเช่า/เงื่อนไขอย่างไรให้คุมความเสี่ยงได้

1) Gross Yield vs Net Yield ต่างกันอย่างไร (และทำไมต้องดู “สุทธิ”)

Gross Yield (ผลตอบแทนขั้นต้น)

ค่าเช่ารวมต่อปี ÷ ราคาซื้อ (หรือมูลค่าทรัพย์)
ข้อดี: คิดเร็ว
ข้อเสีย: มัก “ดูดีเกินจริง” เพราะยังไม่หักค่าใช้จ่ายและความเสี่ยง

Net Yield (ผลตอบแทนสุทธิ / Cap Rate แบบง่าย)

(ค่าเช่ารวมต่อปี – ค่าใช้จ่ายดำเนินการ – ค่าเสียโอกาสจากห้องว่าง) ÷ เงินลงทุนรวม
นี่คือ Yield ที่สะท้อน “เงินเหลือจริง” มากกว่า

ทริคสำคัญ: หากคุณกู้ธนาคาร ให้ดูเพิ่มอีกตัวคือ Cash-on-Cash Return (ข้อ 4) เพราะกำไรจริงจะถูกกระทบจากค่างวด/ดอกเบี้ย

2) สูตรคิด Yield สุทธิ (Net Yield) แบบใช้งานจริง

ขั้นที่ 1: คำนวณ “รายได้ค่าเช่าต่อปี”

• ค่าเช่าต่อเดือน × 12

ขั้นที่ 2: หัก “Vacancy/ห้องว่าง”

วิธีคิดแบบง่าย (เลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง)

• คิดเป็นเดือนว่าง/ปี เช่น ว่าง 1 เดือน/ปี
  → ค่าเสียโอกาส = ค่าเช่าต่อเดือน × 1

• คิดเป็น % เช่น เผื่อว่าง 5–10% (ตามทำเล/ตลาด/คุณภาพทรัพย์)

ขั้นที่ 3: หัก “ค่าใช้จ่ายดำเนินการ” ที่เจ้าของต้องแบก

ตัวอย่างรายการที่พบบ่อย (เลือกใส่ให้ครบตามทรัพย์)

• ค่าส่วนกลาง/ค่านิติ (คอนโด/หมู่บ้าน)

• ค่าซ่อมบำรุงรายปี + ค่าเปลี่ยนของใหญ่ (แอร์ ปั๊มน้ำ เครื่องทำน้ำอุ่น เฟอร์ฯ)

• ค่าแม่บ้าน/ทำความสะอาดตอนเปลี่ยนผู้เช่า + ค่าซ่อมเก็บงานก่อนปล่อยเช่า

• ค่านายหน้า (ถ้าใช้) / ค่าโฆษณา

• ประกันภัยทรัพย์สิน (ถ้าทำ)

• ภาษี/ค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการถือครองหรือรายได้ (แล้วแต่กรณี)

• ค่าอุปกรณ์สิ้นเปลือง/ค่าเดินทาง/ค่าจัดการ (ถ้าบริหารเองก็ควร “ตีมูลค่าเวลา”)

สรุปสูตร

NOI (กำไรจากการดำเนินการ)

NOI = ค่าเช่าต่อปี – Vacancy – ค่าใช้จ่ายดำเนินการ

Net Yield (%)

Net Yield = NOI ÷ เงินลงทุนรวม × 100

เงินลงทุนรวม ควรนับมากกว่า “ราคาซื้อ” เช่น ค่าโอน/ค่าใช้จ่ายวันโอน, ค่าปรับปรุง, เฟอร์ฯ เพิ่มเติม (เพื่อให้ Yield ไม่หลอกตัวเอง)

3) ตัวอย่างคำนวณ

ตัวอย่าง:

• ราคา + ค่าใช้จ่ายวันโอน/ปรับปรุงรวม = 3,200,000

• ค่าเช่า = 18,000/เดือน → รายได้ต่อปี 216,000

• เผื่อว่าง 1 เดือน/ปี → Vacancy = 18,000

• ค่าใช้จ่ายดำเนินการต่อปี (ตัวอย่างรวม):

  • ค่าส่วนกลาง 24,000

  • ค่าซ่อม/สำรองเปลี่ยนของ 18,000

  • ค่าทำความสะอาด/เก็บงาน/จิปาถะ 6,000

  • รวมค่าใช้จ่าย = 48,000

คำนวณ:

• NOI = 216,000 – 18,000 – 48,000 = 150,000

• Net Yield = 150,000 ÷ 3,200,000 × 100 = 4.69% ต่อปี

ข้อสังเกต: ถ้าคุณดูแค่ Gross Yield = 216,000 ÷ 3,200,000 = 6.75%
จะเห็นว่าพอคิด “สุทธิ” แล้วลดลงชัดเจน — นี่แหละเหตุผลที่ต้องคิด Net Yield

4) ถ้ากู้ธนาคาร ต้องดู “Cash-on-Cash Return” เพิ่ม

Net Yield คือผลตอบแทนบน “มูลค่าทรัพย์/เงินลงทุนรวม”
แต่ถ้าคุณกู้จริง กำไรเงินสดจะขึ้นกับ “เงินที่คุณจ่ายจริง” และ “ค่างวด”

Cash-on-Cash Return (%)

(NOI – ดอกเบี้ย/ค่างวดสุทธิที่จ่ายต่อปี) ÷ เงินสดที่คุณลงจริง × 100

ใช้เพื่อเช็กว่า

• ผ่อนแล้ว “เหลือเงินสด” หรือ “ต้องเติมเงินทุกเดือน”

• ควรเพิ่มดาวน์/ลดราคาซื้อ/เพิ่มค่าเช่า/ปรับเงื่อนไขอย่างไร

5) ความเสี่ยงผู้เช่า: เช็กอะไรบ้างก่อนปล่อย (Tenant Risk)

ความเสี่ยงหลักที่เจอบ่อย

• ค้างค่าเช่า / จ่ายไม่ตรงเวลา

• อยู่แล้วทำทรัพย์เสียหาย / ไม่ดูแล

• ย้ายออกก่อนกำหนด ทำให้เกิด “ห้องว่าง” และค่าใช้จ่ายเปลี่ยนผู้เช่า

• ข้อพิพาทเรื่องเงินประกัน/สภาพห้อง

วิธีลดความเสี่ยง (ทำเป็นระบบ)

• คัดกรองผู้เช่า: เอกสารรายได้/งาน/ประวัติการเช่า (เท่าที่ทำได้)

• เก็บเงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้า ให้เหมาะกับความเสี่ยงของทรัพย์

• ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุชัด: วันจ่าย, ค่าปรับ, ระยะสัญญา, เงื่อนไขยกเลิก, ความรับผิดชอบซ่อม

• ทำบันทึกสภาพห้อง + รูป/วิดีโอวันส่งมอบ ลดดราม่าเงินประกัน

• ตรวจสภาพเป็นรอบ (เช่น ทุก 3–6 เดือน ตามที่ตกลงในสัญญา)

6) ความเสี่ยงค่าซ่อม/เสื่อมสภาพ: จุดที่ทำให้ Yield พัง

ต่อให้ผู้เช่าดี แต่ “ค่าซ่อมหนัก” ก็ทำให้กำไรหายได้ทันที โดยเฉพาะ:

• แอร์/ระบบไฟ/ระบบน้ำ/ท่อน้ำรั่วซึม

• เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า (ถ้าปล่อยแบบเฟอร์ครบ)

• ค่าซ่อมส่วนควบ/โครงสร้าง/น้ำรั่วจากห้องอื่น (คอนโด)

• อาคารเก่า → ค่าใช้จ่ายจุกจิกถี่ขึ้น

วิธีรับมือที่แนะนำ

• กัน “งบซ่อมสำรอง” เป็นรายปี (คิดเป็นก้อน ไม่ใช่คิดว่าคงไม่เกิด)

• ตรวจเช็กระบบก่อนปล่อยเช่า (จ่ายครั้งเดียวแต่ลดปัญหายาว)

• แยกเงื่อนไขซ่อม: “ซ่อมจากการใช้งานปกติ” vs “ซ่อมจากความเสียหายของผู้เช่า”

• ถ้าทรัพย์เก่า ให้เพิ่ม Buffer ใน Vacancy และ Repair reserve ตั้งแต่ต้น

7) เช็กลิสต์ตัดสินใจเร็ว: ทรัพย์นี้ “ปล่อยเช่าคุ้มไหม”

ให้ตอบ 7 ข้อนี้ก่อนซื้อ/ก่อนรับทรัพย์เข้าพอร์ต

1. ค่าเช่าในตลาดจริง (ไม่ใช่ค่าเช่าที่ “หวังว่าจะได้”) อยู่ที่เท่าไร

2. เผื่อห้องว่างขั้นต่ำต่อปีเท่าไร (อย่างน้อย 1 เดือน/ปี?)

3. ค่าส่วนกลาง/ค่านิติ/ภาระประจำต่อปีเท่าไร

4. ต้องซ่อม/เติมเฟอร์ฯ ก้อนแรกเท่าไร (นับในเงินลงทุนรวม)

5. กันงบซ่อมรายปีไว้เท่าไร (มี buffer แล้วหรือยัง)

6. ถ้ากู้: ผ่อนแล้วเหลือเงินสดหรือไม่ (Cash-on-Cash เป็นบวกไหม)

7. แผนรับมือผู้เช่า: สัญญา/เงินประกัน/หลักฐานสภาพห้องพร้อมหรือยัง

สรุป

ปล่อยเช่าให้คุ้มในปี 2569 ต้องมอง “ตัวเลขจริง” มากกว่า “ตัวเลขสวย”
สูตรคือ คิด Net Yield จากเงินลงทุนรวม + เผื่อห้องว่าง + กันค่าซ่อม และวางระบบคัดกรองผู้เช่า/สัญญาให้ชัด จะช่วยให้คุณได้ผลตอบแทนที่นิ่งขึ้น และลดโอกาสที่กำไรหายเพราะเหตุการณ์ที่คาดเดาได้