บ้านขายไม่ออก 90 วัน? แก้ 10 จุดก่อนลดราคา
เมื่อประกาศขายบ้านมา 90 วัน แล้วยังเงียบ (ไม่มีคนทัก/นัดดูน้อย/มีนัดดูแต่ไม่ยื่นข้อเสนอ) เจ้าของบ้านจำนวนมากมักเลือก “ลดราคา” เป็นทางออกแรก อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติการขายให้เกิดผลมักเริ่มจากการแก้ “จุดตัน” ในกระบวนการขายก่อน เช่น ราคาไม่สอดคล้องกับตลาด รูปถ่ายไม่ดึงดูด บ้านไม่พร้อมโชว์ หรือข้อมูลค่าใช้จ่าย/เอกสารไม่ชัดเจน
แนวคิดสำคัญ: การลดราคาเป็น “มาตรการลำดับท้าย” หลังจากปรับแก้ปัจจัยหลักและ “รีลอนช์ประกาศ” อย่างเป็นระบบแล้ว
ตรวจอาการก่อน: คอขวดอยู่ตรงไหนใน “ฟันเนลการขาย”
ให้ประเมินจากตัวชี้วัด 3 ส่วน (เพื่อแก้ให้ตรงจุด)
ยอดเข้าชม (Views) ต่ำผิดปกติ → ปัญหาช่องทาง, หัวข้อ, รูปหน้าปก
ยอดเข้าชมสูง แต่ข้อความทัก (Inquiries) ต่ำ → ปัญหาราคา, รูปภาพ, รายละเอียดประกาศ
มีคนทักมาก แต่ “นัดดูน้อย/ดูแล้วเงียบ” → ปัญหาสภาพบ้าน, กลิ่น/ความสะอาด, ความพร้อมวันนัด, ความชัดเจนเรื่องค่าใช้จ่ายและเอกสาร
จากนั้นจึงไล่ปรับตาม “10 จุด” ด้านล่าง
10 จุดที่ต้องแก้ก่อนลดราคา (เช็กลิสต์ทำตามได้)
1) ปรับกรอบราคาโดยอิงข้อมูลตลาดด้วย “CMA/Comparable” (หลีกเลี่ยงการตั้งราคาจากความรู้สึก)
CMA (Comparative Market Analysis) คือการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ โดยเทียบทรัพย์กับทรัพย์ที่ “คล้ายกันในพื้นที่เดียวกัน” เพื่อประเมินมูลค่าตลาดที่เหมาะสม โดยพิจารณาปัจจัยสำคัญ เช่น ทำเล ขนาด สภาพ และทรัพย์ที่เพิ่งขายหรือกำลังประกาศขายอยู่
ข้อเสนอแนะเชิงปฏิบัติ: ควรมีทรัพย์เทียบอย่างน้อย 3–5 รายการ และกำหนดราคาภายใต้ “กรอบตลาด” เพื่อเพิ่มโอกาสเกิดการทักและการนัดชม
2) ถ่ายภาพใหม่ทั้งชุด เพราะ “ภาพถ่าย” คือจุดตัดสินใจแรกของผู้ซื้อ
ภาพไม่สว่าง ไม่คม หรือไม่สะท้อนจุดเด่นของบ้าน มักทำให้ผู้ซื้อเลื่อนผ่านทันที แนะนำให้ถ่ายภาพใหม่โดยยึดหลักความสมดุลของภาพ มุมกว้างที่เห็นพื้นที่จริง และจัดองค์ประกอบให้เรียบร้อยก่อนถ่าย
แนวทางถ่ายภาพให้มีคุณภาพ (สรุปใช้งานได้ทันที)
ถ่ายช่วงกลางวัน ใช้แสงธรรมชาติ เปิดม่านให้เต็มที่
ถ่ายมุมห้องเพื่อให้เห็นสัดส่วนพื้นที่
เรียงลำดับภาพให้เหมือน “พาผู้ชมเดินชมบ้าน” ตั้งแต่หน้าบ้าน → ห้องนั่งเล่น → ห้องนอน → ห้องน้ำ
3) เขียนประกาศใหม่ให้ “ตอบคำถามผู้ซื้อ” และลดการถามซ้ำ
ประกาศที่ดีควรให้ข้อมูลครบพอสำหรับการตัดสินใจ “ทักและนัดชม” ได้แก่
จุดเด่น 3 บรรทัดแรก (ทำเล/สภาพ/ของแถม/จุดขาย)
รายละเอียดทรัพย์ (พื้นที่ใช้สอย/จำนวนห้อง/ที่จอด/ทิศ/ปีสร้าง)
เงื่อนไขค่าใช้จ่ายวันโอน (ใครรับผิดชอบอะไร)
ช่องทางและช่วงเวลานัดชมที่ชัดเจน
4) ทำ Home Staging แบบคุมงบ เพื่อเพิ่มความประทับใจแรก
Home Staging คือการจัดและตกแต่งบ้าน “เชิงนำเสนอ” ไม่จำเป็นต้องรีโนเวทใหญ่ เป้าหมายคือทำให้บ้านดูโปร่ง สว่าง และช่วยให้ผู้ซื้อจินตนาการการอยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
รายการที่ทำแล้วเห็นผลบ่อย
เคลียร์ของส่วนตัว/ทำความสะอาดเชิงลึก
ซ่อมจุดเล็ก ๆ เช่น ก๊อกน้ำรั่ว มือจับหลวม รอยแตกร้าวเล็กน้อย
ปรับโทนสีให้เป็นกลางเพื่อเพิ่มความสว่างและความรู้สึก “พร้อมอยู่”
5) แก้ “จุดลดความเชื่อมั่น” ที่ทำให้ดูบ้านแล้วไม่กล้ายื่นข้อเสนอ
ตัวอย่างจุดที่ทำให้ผู้ซื้อถอย:
รอยรั่วซึม/เชื้อรา/กลิ่นอับ
ระบบไฟ/ระบบน้ำดูไม่มั่นใจ
ภาพรวมบ้านดูไม่ได้รับการดูแล
ข้อเสนอแนะ: ทำ “รายการซ่อม” แบบสั้น + ภาพก่อน–หลัง แนบในอัลบั้มประกาศ จะช่วยยกระดับความน่าเชื่อถืออย่างมาก
6) จัดเตรียมเอกสารให้พร้อม เพื่อลดความเสี่ยงดีลล่ม
ควรเตรียม “แพ็กเอกสาร” ตั้งแต่ก่อนเริ่มนัดชมจริงจัง เช่น
สถานะโฉนด/ภาระผูกพัน (กรณีติดจำนองควรมีแนวทางการปิดยอด)
ค่าส่วนกลางค้าง (ถ้ามี)
แปลน/ใบต่อเติม/เอกสารเกี่ยวกับงานปรับปรุง (ถ้ามี)
7) สรุป “ค่าใช้จ่ายวันโอน” ให้ชัด ลดความกังวลเรื่องค่าแฝง
ผู้ซื้อจำนวนมากเงียบ เพราะไม่มั่นใจว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรเพิ่มเติมในวันโอน โดยค่าใช้จ่ายที่พบบ่อย เช่น
ค่าธรรมเนียมโอน (โดยทั่วไป 2% ของราคาประเมิน)
อากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (เข้าเงื่อนไขอย่างใดอย่างหนึ่ง)
หากต้องการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมเบื้องต้น กรมที่ดินมีระบบให้บริการออนไลน์
8) รีลอนช์ประกาศใน “ช่องทางที่ผู้ซื้ออยู่จริง” พร้อมแยกคอนเทนต์ 2 เวอร์ชัน
เวอร์ชันลงเว็บประกาศ: รายละเอียดแน่น ครบถ้วน
เวอร์ชันโซเชียล: Hook สั้น + รูปใหม่ + CTA นัดชม (ชัดและเร็ว)
9) ทำระบบนัดชมให้ “ง่าย รวดเร็ว และเป็นมืออาชีพ”
ปัญหาที่ทำให้หลุดนัด/หลุดดีลง่าย:
ตอบช้า นัดยาก ไม่มีช่วงเวลาชัดเจน
แนวทางแนะนำ
กำหนดช่วงเวลานัดชมที่ชัดเจน (เช่น ส.-อา. 10:00–16:00)
ส่งโลเคชัน/จุดนัด/ข้อมูลที่จอดรถล่วงหน้า
เตรียมบ้านให้พร้อมก่อนพาชม: เปิดไฟ เปิดม่าน ให้สว่างและโปร่งตามหลัก staging
10) เพิ่มแรงจูงใจ “แทนการลดราคา” (ทางเลือกที่มักได้ผล)
ก่อนลดราคา แนะนำให้พิจารณา:
ช่วยค่าใช้จ่ายบางส่วนในวันโอน (ยึดตามข้อ 7)
แถมแอร์/ผ้าม่าน/เครื่องทำน้ำอุ่น
เคลียร์ค่าส่วนกลางค้างก่อนโอน
ยืดหยุ่นวันโอนหรือเงื่อนไขเพื่อรองรับผู้ซื้อที่ขอกู้
เมื่อใดจึงควร “ลดราคา”
ควรพิจารณาลดราคาเมื่อ
ปรับข้อ 1–10 แล้ว และ “รีลอนช์ประกาศ” ด้วยรูป/รายละเอียดใหม่
แต่ตัวชี้วัดยังไม่ดี (วิวต่ำผิดปกติ หรือวิวสูงแต่ทักน้อยมาก หรือมีนัดดูแต่ไม่เกิดข้อเสนอ)
จากนั้นให้กลับไปทบทวน “กรอบราคา” ด้วย CMA อีกครั้ง เพราะราคาที่ไม่สอดคล้องตลาดเป็นหนึ่งในปัจจัยหลักที่ทำให้บ้านขายไม่ออก
สรุป
กรณี บ้านขายไม่ออก 90 วัน มักไม่ได้เกิดจาก “ทำเล” เพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากชุดปัจจัยที่แก้ไขได้ เช่น ราคาไม่ตรงตลาด รูป/ประกาศไม่ดึงดูด บ้านไม่พร้อมโชว์ และข้อมูลเอกสาร–ค่าใช้จ่ายวันโอนไม่ชัดเจน หากแก้ครบทั้ง 10 จุดก่อนลดราคา จะเพิ่มโอกาส “ขายได้เร็วขึ้น” พร้อมรักษาราคาได้มากขึ้นอย่างเป็นเหตุเป็นผล
