ซื้อบ้านปี 2569 ต้องเตรียมเงินก้อนอะไรบ้าง? (รวมค่าใช้จ่ายก่อนโอน + เช็กลิสต์วางแผน)
อัปเดตภาพรวมมาตรการ/บริบท ณ มกราคม 2569 (2026): ช่วงปี 2569 มี “มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%” ที่มีผลถึง 30 มิ.ย. 2569 สำหรับบ้าน/คอนโดเข้าเงื่อนไข และมีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวถึงช่วงเดียวกันในเชิงนโยบายด้วย
หลายคนเตรียมเงินซื้อบ้านไว้แค่ “เงินดาวน์” แต่พอถึงวันทำสัญญา/วันโอนจริง กลับต้องจ่ายเงินก้อนอื่น ๆ เพิ่มจนงบตึงและดีลสะดุดได้ บทความนี้สรุป “เงินก้อน” ที่ควรเตรียมให้ครบแบบเป็นระบบ เพื่อให้คุณคุมงบได้ตั้งแต่ก่อนยื่นกู้จนถึงวันรับกุญแจ
ภาพรวม 5 กองเงินที่ควรเตรียม (ก่อนซื้อบ้านปี 2569)
เงินจอง/เงินทำสัญญา (ล็อกทรัพย์ + ล็อกราคา)
เงินดาวน์ (ส่วนต่างจากวงเงินกู้)
ค่าใช้จ่ายวันโอนที่สำนักงานที่ดิน (ค่าธรรมเนียม/ภาษี/อากร)
ค่าใช้จ่ายฝั่งสินเชื่อธนาคาร (ประเมิน/ประกัน/ค่าธรรมเนียมบางรายการ)
เงินหลังโอนเพื่อย้ายเข้า (ซ่อม-ปรับปรุง/เฟอร์ฯ/ค่าส่วนกลาง/ค่าเปิดมิเตอร์/เงินสำรอง)
1) เงินจอง–เงินทำสัญญา: “เงินก้อนแรก” ที่มักทำให้คนพลาด
บ้านมือหนึ่ง: มักมี “เงินจอง” และ “เงินทำสัญญา” ตามเงื่อนไขโครงการ
บ้านมือสอง: มักใช้ “เงินมัดจำ/เงินทำสัญญาจะซื้อจะขาย” เพื่อกำหนดเงื่อนไข ราคา วันโอน และกรณีกู้ไม่ผ่าน
คำแนะนำเชิงปฏิบัติ
ขอให้ระบุในเอกสารให้ชัด: คืนเงินได้ไหม / กู้ไม่ผ่านทำอย่างไร / เงินเข้าบัญชีใคร / หลักฐานการรับเงิน
ให้สอดคล้องกับไทม์ไลน์ยื่นกู้และวันโอน เพื่อไม่ให้ “วางเงินแล้วเร่งโอน” จนทำเอกสารไม่ทัน
2) เงินดาวน์ปี 2569: เตรียม “อย่างน้อย 2 ชั้น”
โดยทั่วไป “เงินดาวน์” = ราคาซื้อขาย – วงเงินกู้
แม้เชิงนโยบายจะมีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวให้กู้ได้สูงขึ้นในช่วงเวลาหนึ่ง Reuters แต่การอนุมัติจริงยังขึ้นกับรายได้ ภาระหนี้ เครดิต และนโยบายแต่ละธนาคาร
แนะนำให้เตรียมเงินดาวน์แบบ 2 ชั้น
ชั้นที่ 1: เงินดาวน์ตามแผน (ตามที่คาดว่าจะกู้ได้)
ชั้นที่ 2: “บัฟเฟอร์” เผื่อวงเงินกู้ต่ำกว่าคาด/ราคาประเมินต่ำ/ต้องจ่ายส่วนต่างเพิ่ม
ทริค: อย่าวางแผนให้เงินเหลือศูนย์หลังจ่ายดาวน์ เพราะยังมีค่าใช้จ่ายวันโอน + ค่าใช้จ่ายธนาคาร + เงินย้ายเข้า
3) ค่าใช้จ่ายวันโอนที่สำนักงานที่ดิน: ก้อนใหญ่ที่ต้อง “คำนวณก่อน”
ค่าใช้จ่ายวันโอนจะต่างกันตามประเภททรัพย์ เงื่อนไขผู้ขาย (ถือครองกี่ปี/เข้าเกณฑ์ภาษีอะไร) และการตกลงว่า “ใครจ่ายอะไร” แต่รายการหลักที่พบบ่อยมีดังนี้
3.1 ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer fee)
อัตราปกติมักอ้างอิงที่ 2% (คำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน/ราคาประเมินที่ใช้จดทะเบียน) Thailand Property Law
3.2 ค่าจดจำนอง (Mortgage registration fee) กรณีกู้
อัตราปกติมักอ้างอิงที่ 1% ของวงเงินจำนอง Thailand Property Law
3.3 อากรแสตมป์ / ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)
อากรแสตมป์มักอ้างอิงที่ 0.5% SCB
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) + ภาษีท้องถิ่น มักรวมเป็น 3.3% ในกรณีเข้าเงื่อนไข SCB
หมายเหตุสำคัญ: ในทางปฏิบัติ “ภาษีฝั่งผู้ขาย” มักเป็นผู้ขายรับผิดชอบ แต่ สามารถต่อรองได้ จึงควรทำ “ตารางใครจ่ายอะไร” แนบท้ายสัญญาให้ชัดตั้งแต่ต้น
3.4 เครื่องมือคำนวณก่อนโอน (แนะนำ)
หากต้องการประมาณการค่าธรรมเนียม/ภาษีอากรเบื้องต้นแบบเป็นทางการ ใช้ ระบบ LECS ของกรมที่ดิน เพื่อคำนวณก่อนเข้าวันโอนได้ LECS
4) เช็กให้ทัน: มาตรการลดค่าโอน–จดจำนอง 0.01% (ถึง 30 มิ.ย. 2569)
ถ้าทรัพย์ของคุณเข้าเงื่อนไข มาตรการนี้ช่วยลด “เงินก้อนวันโอน” ได้มาก เพราะลดจากอัตราปกติ (โอน 2% / จำนอง 1%) เหลือ 0.01% reic.or.th
เงื่อนไขที่มักพบในประกาศมาตรการ (สรุปแบบอ่านง่าย)
เป็นการซื้อ ที่อยู่อาศัย ในวงเงิน/ราคาตามเกณฑ์ (พบการอ้างอิงที่ ไม่เกิน 7 ล้านบาท) Tilleke & Gibbins
มีรายละเอียดเงื่อนไขผู้ซื้อ/การจดจำนอง “ในคราวเดียวกัน” และวงเงินจำนองตามเพดานที่กำหนด (รายละเอียดให้ยึดประกาศที่ใช้บังคับ ณ วันที่โอน) Tilleke & Gibbins
ระยะเวลามาตรการถูกอ้างอิงว่ามีผลถึง 30 มิ.ย. 2569 (2026) Tilleke & Gibbins
ตัวอย่างคำนวณ (เพื่อเห็นภาพ)
สมมติราคาประเมิน/ราคาที่ใช้คำนวณ = 3,000,000 บาท และจำนอง 2,700,000 บาท
อัตราปกติ: ค่าโอน 2% = 60,000 + ค่าจดจำนอง 1% = 27,000 → รวม 87,000 บาท Thailand Property Law
เข้าเกณฑ์ 0.01%: ค่าโอน 0.01% = 300 + ค่าจดจำนอง 0.01% = 270 → รวม 570 บาท Tilleke & Gibbins
ยังไม่รวมภาษี/อากรอื่น ๆ ที่อาจเกิดตามเคสผู้ขาย และยังไม่รวมค่าใช้จ่ายฝั่งธนาคาร
5) ค่าใช้จ่ายฝั่งธนาคาร (คนมักลืมบวก)
รายการที่พบได้บ่อย (ขึ้นกับธนาคาร/โปรโมชัน)
ค่าประเมินราคา (บางธนาคารฟรี บางธนาคารมีค่าใช้จ่าย)
ประกันอัคคีภัย (มักเป็นเงื่อนไขประกอบสินเชื่อ)
ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) แล้วแต่ความสมัครใจ/แพ็กเกจ/ธนาคาร
ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ตามเงื่อนไขสินเชื่อเฉพาะราย
คำแนะนำ: ก่อนยื่นกู้ ให้ขอ “ใบสรุปค่าใช้จ่ายวันโอน + ค่าใช้จ่ายสินเชื่อ” จากธนาคารเป็นลายลักษณ์อักษร จะทำให้งบไม่บานปลาย
6) เงินก้อนหลังโอนเพื่อ “ย้ายเข้าได้จริง” (อย่าปล่อยให้เป็นภาระบัตรเครดิต)
หลังโอนแล้ว มักมีค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายทันที เช่น
ค่าซ่อม/ปรับปรุง/ทำความสะอาดใหญ่
ค่าเฟอร์นิเจอร์/เครื่องใช้ไฟฟ้าจำเป็น
ค่าส่วนกลางล่วงหน้า/ค่าส่วนกลางค้าง (บ้านจัดสรร/คอนโด)
ค่าเปิดมิเตอร์/เงินประกันมิเตอร์ (น้ำ-ไฟ) และค่าอินเทอร์เน็ต
ค่าขนย้าย/ค่าช่างติดตั้ง (แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น ผ้าม่าน ฯลฯ)
เงินสำรองฉุกเฉิน เผื่อเหตุไม่คาดคิดใน 3–6 เดือนแรกของการผ่อน
สูตรลัดวางแผน “เงินก้อนขั้นต่ำ” ก่อนซื้อบ้านปี 2569
ให้คิดเป็น 4 กองหลัก (กันพลาด)
เงินจอง/ทำสัญญา
เงินดาวน์ + บัฟเฟอร์
เงินวันโอน (ค่าโอน/จดจำนอง/ภาษี-อากร ตามตกลง) + ตรวจว่ามีสิทธิ์ 0.01% หรือไม่ Tilleke & Gibbins
เงินย้ายเข้า + เงินสำรอง
และใช้ LECS ของกรมที่ดิน คำนวณประมาณการค่าใช้จ่ายวันโอนล่วงหน้า LECS
เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจซื้อ (ทำตามได้ทันที)
สรุปงบ “ราคาบ้าน + เงินจอง/สัญญา + ดาวน์ + วันโอน + ย้ายเข้า” เป็น 1 หน้า
เช็กสิทธิ์มาตรการ 0.01% และวันหมดอายุ/เงื่อนไข ณ วันที่คาดว่าจะโอน Tilleke & Gibbins
ขอใบสรุปค่าใช้จ่ายจากธนาคาร (ประเมิน/ประกัน/ค่าใช้จ่ายวันโอนฝั่งกู้)
ทำตาราง “ใครจ่ายอะไรวันโอน” แนบท้ายสัญญา
ลองคำนวณผ่านระบบ LECS กรมที่ดิน LECS
กันงบซ่อม/ย้ายเข้า และกันเงินสำรองอย่างน้อย 1 ก้อน
FAQ: ซื้อบ้านปี 2569 ต้องเตรียมเงินก้อนอะไรบ้าง?
1) ซื้อบ้านปี 2569 ต้องเตรียมเงินก้อนหลัก ๆ กี่กอง?
โดยหลักให้เตรียม 5 กอง: เงินจอง/สัญญา, เงินดาวน์, เงินวันโอน, ค่าใช้จ่ายธนาคาร, และเงินย้ายเข้า+สำรอง
2) ค่าโอนบ้านคิดจาก “ราคาซื้อขาย” หรือ “ราคาประเมิน”?
โดยแนวทางปฏิบัติ ค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดินมักอิง “ราคาประเมินที่ใช้จดทะเบียน/ฐานที่กฎหมายกำหนด” และควรเช็กตัวเลขจริงก่อนโอนผ่านระบบคำนวณของกรมที่ดิน LECS
3) มาตรการค่าโอน 0.01% ใช้ได้ถึงเมื่อไร?
มีแหล่งอ้างอิงว่าขยายมาตรการถึง 30 มิ.ย. 2569 (2026) และมีเงื่อนไขทรัพย์/วงเงินตามเกณฑ์ Tilleke & Gibbins
4) ถ้ากู้ 100% ได้ ยังต้องเตรียมเงินก้อนอยู่ไหม?
ยังต้องเตรียม เพราะยังมีเงินจอง/สัญญา ค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าใช้จ่ายธนาคาร และเงินย้ายเข้า อีกทั้งการอนุมัติวงเงินจริงขึ้นกับการพิจารณาของธนาคาร แม้เชิงนโยบายจะผ่อนคลาย LTV ชั่วคราว Reuters
5) อยากรู้ค่าใช้จ่ายวันโอนแบบเร็วและเป็นระบบ ใช้อะไรคำนวณ?
แนะนำใช้ระบบ LECS ของกรมที่ดิน เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียม/ภาษีอากรเบื้องต้นก่อนเข้าวันโอนLECS
