มีบ้านให้เช่าในโคราชหรือไม่?

มีครับ เรามีบ้านให้เช่าหลากหลายประเภทในนครราชสีมา ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม

ราคาบ้านในโคราชเป็นอย่างไร?

ราคาบ้านในนครราชสีมาขึ้นอยู่กับทำเล ขนาด และสภาพของบ้าน เริ่มตั้งแต่หลักแสนถึงหลายล้านบาท

มีบริการรับซื้อบ้านตามสภาพหรือไม่?

มีครับ เรารับซื้อบ้านตามสภาพ ประเมินราคายุติธรรม และดำเนินการรวดเร็ว

การตรวจทรัพย์คืออะไร? ทำไมบ้านที่เราซื้อมาถึงไม่ขายได้ราคาเดิม

การตรวจทรัพย์คืออะไร?

การตรวจทรัพย์ (Property Inspection / Property Due Diligence)
คือกระบวนการตรวจสอบทรัพย์สินอย่างเป็นระบบ ก่อนการขายหรือประมูล เพื่อประเมินว่า

“ทรัพย์นี้ ขายได้จริงหรือไม่ และ ควรขายที่ราคาเท่าไร ภายใต้สภาพปัจจุบัน”

การตรวจทรัพย์ไม่ได้ดูแค่ตัวบ้านสวยหรือไม่ แต่ดู ข้อเท็จจริงทั้งหมด ที่มีผลต่อราคา การโอน และความเสี่ยงของผู้ซื้อ

การตรวจทรัพย์ครอบคลุมอะไรบ้าง?

การตรวจทรัพย์ที่ครบถ้วน จะพิจารณาอย่างน้อย 5 มิติหลัก

1) สภาพกายภาพของทรัพย์

โครงสร้างทรุด / แตกร้าว / รอยรั่ว
อายุอาคาร และค่าเสื่อมสะสม (เฉลี่ย ~1.5–2% ต่อปี)
การต่อเติมผิดแบบ / ผิดกฎหมาย
ต้นทุนซ่อมแซมที่ผู้ซื้อต้องรับเอง

สภาพไม่ดี = ราคาตลาดลดลงทันที

2) สถานะทางกฎหมาย

มีภาระจำนองหรือไม่
มีคำสั่งศาล / คดี / บังคับคดีหรือไม่
อยู่ในเขตเวนคืน / เขตหวงห้าม / เขตจัดรูปที่ดินหรือไม่
สิทธิบุคคลที่สาม (ภาระจำยอม / สิทธิอาศัย)

ทรัพย์โอนยาก = ผู้ซื้อขอส่วนลดความเสี่ยง

3) สถานะผู้ครอบครอง

บ้านว่าง
มีผู้เช่าตามสัญญา
ญาติหรือผู้อยู่อาศัยที่ยังไม่ย้าย
ผู้ครอบครองโดยไม่มีสิทธิ

ยิ่งมีคนอยู่ ราคายิ่งถูกกด

4) ราคาตลาดจริงในพื้นที่

ราคาขาย “ที่ปิดได้จริง” ไม่ใช่ราคาประกาศ
เปรียบเทียบทรัพย์ใกล้เคียง
ระดับอุปสงค์–อุปทาน ณ เวลานั้น

ตลาดตัดสินจาก ข้อมูลจริง ไม่ใช่ความรู้สึกของเจ้าของ

5) ความเสี่ยงรวมของผู้ซื้อ

ผู้ซื้อจะคำนวณ “เผื่อความเสี่ยง” เสมอ เช่น

ความเสี่ยงซ่อม
ความเสี่ยงโอนล่าช้า
ความเสี่ยงขายต่อไม่ได้

ความเสี่ยง = ส่วนลดจากราคา

ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยของเจ้าของบ้าน

“บ้านซื้อมา 2 ล้าน ผ่อนมา 8 ปี ก็เท่ากับจ่ายไปเยอะ ขายต้องได้ 2 ล้านสิ”

ความจริงคือ

เงินที่ผ่อนช่วงแรก = ดอกเบี้ยเป็นหลัก
บ้านมีค่าเสื่อม
ตลาดไม่ได้อิงต้นทุนของเจ้าของ
ผู้ซื้ออิง “สภาพ + ความเสี่ยง + ราคาตลาดวันนี้”

ปัจจัยตรวจทรัพย์	อัตรา / ตัวเลขโดยประมาณ	ผลกระทบต่อราคาขาย
ค่าเสื่อมอาคารตามอายุ	1.5–2% ต่อปี	บ้านอายุ 10 ปี อาจลดมูลค่า 15–20%
บ้านเก่าเกิน 20 ปี	—	ราคาขายอาจต่ำกว่าบ้านใหม่ 20–40%
ต้นทุนซ่อมแซมที่ผู้ซื้อประเมิน	5–15% ของราคาบ้าน	ผู้ซื้อมักหักจากราคาที่เสนอ
การต่อเติมผิดแบบ/ไม่ขออนุญาต	—	ถูกกดราคา 5–10% หรือขายยาก
บ้านมีผู้อยู่อาศัย/ผู้เช่า	—	ราคาลดลง 5–20% ตามความเสี่ยง
บ้านว่าง เข้าอยู่ได้ทันที	—	ราคาดีกว่าแบบมีผู้อยู่
ทรัพย์ติดจำนอง	—	ไม่ลดราคาโดยตรง แต่เพิ่มอำนาจต่อรองผู้ซื้อ
ทรัพย์ติดคดี/บังคับคดี	—	ราคามักต่ำกว่าตลาด 20–30%
ราคาประเมินกรมที่ดิน vs ราคาตลาด	—	ราคาประเมินมักต่ำกว่าตลาด 10–30%
ราคาประกาศขาย vs ราคาปิดจริง	—	ราคาปิดจริงต่ำกว่าราคาประกาศเฉลี่ย 5–15%

ตัวเลขเหล่านี้คือเหตุผลว่า ทำไม “บ้านซื้อมาเท่าไร ≠ ราคาขายวันนี้” ผู้ซื้อไม่ได้กดราคา “มั่ว” แต่คิดจาก ต้นทุน + ความเสี่ยงจริง การตรวจทรัพย์คือการ “แปลงความจริงให้เป็นตัวเลข”