为什么要比较成本？
同一房产，不同处置方式会产生 截然不同的总成本与结果。提前了解真实成本有助于减少损失。
起诉前自行出售的成本
通常包括：
✅ 中介费用（成交后支付）
✅ 过户税费（常与买方分担）
✅ 营销/评估费用
❌ 无 法院费用
❌ 无 诉讼律师费
❌ 无 长期利息累积
更接近市场价，成本可控。
强制执行的成本
通过 法律执行厅 进入执行程序后，常见成本包括：
❌ 法院费用
❌ 律师费
❌ 利息累积
❌ 执行管理费用
❌ 拍卖公告费用
❌ 低于市场的成交价
拍卖后仍可能存在剩余债务。
成本对比总结
起诉前出售
总成本更低
可控性强
更易清偿债务
强制执行
成本更高
无控制权
风险更大
项目 | 起诉前出售 | 强制执行（泰国法律） |
|---|---|---|
拍卖/处置费用 | 0% | 占成交价的 2–3% (GCC) |
支付给债权人费用 | 0% | 占扣押/查封金额的 1% (GCC) |
竞价费用 | 0% | 占最高出价的 1% (GCC) |
诉讼期间利息 | 无持续利息 | 持续累积（无固定百分比） |
拍卖价格 vs 市场价 | — | 如果无人竞价，多轮降低价格 10–30% |
示例计算（房产价格 1,000,000 泰铢）
起诉前出售 vs 强制执行
假设条件（约值）
市场价：1,000,000 泰铢
强制执行成交价：低于市场价约 20%
拍卖费用：2%
支付给债权人费用：1%
诉讼期间利息及费用：约 5%
对比表（泰铢）
项目 | 起诉前出售 | 强制执行 |
|---|---|---|
成交价 | 1,000,000 | 800,000 |
拍卖/处置费用 | 0 | 16,000 |
支付债权人费用 | 0 | 8,000 |
利息及诉讼费用 | 0 | 50,000 |
税费前净得款 | 1,000,000 | 726,000 |
损失金额 | — | ≈274,000 泰铢 |
结论：强制执行通常会使资产价值损失 约 27–30%。
该示例清楚地表明，在进入诉讼程序之前出售房产，能够比强制执行更有效地保留资产价值。
为什么拍卖有助于降低成本？
起诉前拍卖通过公开竞价减少议价摩擦，使价格更接近真实市场。
Property Auction House 提供从评估到成交的一站式服务。
常见问题（FAQ）
Q: 强制执行真的更贵吗？
A: 通常更贵，因为增加了法律与行政费用。
Q: 提前出售能否留有余款？
A: 机会更大，因价格更接近市场。
Q: 拍卖后债务一定清吗？
A: 不一定，可能仍有余额。
Q: 拍卖能提高成交价吗？
A: 竞争机制通常有帮助。
