拍卖房产胜诉后的驱逐程序指南

海外投资者必读

成功竞拍房产并不等于可以立即入住。
在许多情况下，原业主、租户或遗留物品仍然存在，需要通过合法驱逐程序才能取得实际占有权。

本指南为海外投资者系统讲解拍卖后驱逐的法律流程、风险、时间与成本。

什么是拍卖后的驱逐？

拍卖后的驱逐，是指通过法院程序，由合法的新业主取得房产实际占有权的过程，适用于：

• 房屋仍有人居住

• 房屋无人居住但留有财物

• 占有人拒绝承认拍卖结果

⚠️ 重要提醒：
未经法院命令，不得自行驱逐、换锁、断水断电或搬走物品。

哪些情况必须进行驱逐？

1. 房屋仍有人居住

原屋主、租户或第三方拒绝搬离。

2. 房屋无人，但有遗留物品

仍视为未完成合法交付。

3. 占有人主张其他权利

如旧租约或拒绝承认拍卖。

哪些情况无需驱逐？

• 房屋完全空置

• 无任何遗留物

• 自愿交付钥匙

• 实际占有过程平稳

✔ 建议拍照或录像留存证据。

拍卖后驱逐流程（6 个步骤）

1. 完成产权过户
2. 实地检查并取证
3. 发出法律通知（可选）
4. 向法院提起驱逐诉讼
5. 法院判决
6. 执行驱逐并依法处理物品

驱逐通常需要多长时间？

• 法院审理：3–6 个月

• 有争议案件：6–12 个月

• 执行阶段：1–2 个月

投资者应将时间成本纳入投资回报测算。

可能产生的费用

• 法院费用

• 律师费用

• 执行费用

• 财物搬运或保管费用

投资者必须注意的法律风险

❌ 禁止私自驱逐
❌ 禁止换锁
❌ 禁止断水断电
❌ 禁止擅自搬运财物

违规可能导致民事及刑事责任。

为什么海外投资者必须了解驱逐流程？

拍卖房产价格较低，往往源于占有风险。
了解驱逐机制有助于：

• 准确评估风险

• 避免法律纠纷

• 控制投资周期

• 提高整体回报率

常见问题（FAQ）

Q1：拍卖成功后可以立刻入住吗？
A：仅限房屋完全空置且无争议。

Q2：无人居住但有家具怎么办？
A：建议依法申请驱逐或法院执行。

Q3：多久可以转售或出租？
A：如需驱逐，通常需 6–12 个月。

Q4：原租户能继续居住吗？
A：一般不行，需由法院裁定。

Q5：外国投资者可以提起驱逐诉讼吗？
A：可以，通过合法产权或授权代理。

Q6：必须聘请律师吗？
A：非强制，但强烈建议。