什么是房产检查？
房产检查 / 尽职调查 是在出售或拍卖前进行的系统性审查，用于判断：
“该房产在当前状态下是否能成功出售，以及合理价格是多少。”
房产检查的核心内容
包括五个方面：
物理状况（折旧约每年 1.5–2%）
法律状态（抵押、诉讼、查封）
居住状况（空置 / 租户 / 占用）
真实市场成交价
买方风险评估
常见误解
“我花了这么多钱，房子就该值这个价。”
市场只看 事实，不看情感或成本。
检查因素 | 参考比例 / 数值 | 对成交价的影响 |
|---|---|---|
房屋折旧率 | 每年 1.5–2% | 房龄 10 年约贬值 15–20% |
房龄超过 20 年 | — | 价格可能低 20–40% |
买方预估维修成本 | 占房价 5–15% | 直接从报价中扣减 |
违规或未审批的扩建 | — | 压价 5–10% |
房屋有人居住/出租 | — | 折价 5–20% |
空置、可立即入住 | — | 更容易卖到好价 |
房产有抵押 | — | 不一定降价，但买方议价更强 |
涉及诉讼/强制执行 | — | 通常低于市场价 20–30% |
土地局评估价 vs 市场价 | — | 评估价常低 10–30% |
挂牌价 vs 实际成交价 | — | 实际成交价低 5–15% |
这些数据清楚地解释了 为什么“房子当初买多少钱，并不等于今天能卖多少钱”。
买家并不是随意压价，而是基于 真实成本和真实风险 进行评估。
房产检查的核心，就是 把现实情况转化为数字，让价格符合市场真实接受度。
什么是“按现状出售”？
按现状出售意味着价格完全基于当前真实状态，有助于快速成交并避免纠纷。
为什么必须先检查房产？
准确定价
提高透明度
加快成交
降低法律风险
常见问题（FAQ）
Q：不进行房产检查，可以出售吗？
A：可以出售，但存在定价错误、无法成交或被大幅压价的风险。
Q：进行房产检查后，价格一定会降低吗？
A：不一定。如果房产维护良好、地段优越，价格也可能高于市场水平。
Q：房产检查与银行评估价有什么不同？
A：不同。房产检查关注的是“是否能实际成交”，而不是用于贷款审批。
Q：拍卖如何解决按房屋现状定价的问题？
A：通过真实的买家竞争，由市场决定价格，而不是依赖主观判断。
