ถ้าคุณกำลังคิดจะซื้อบ้านสักหลัง คำถามแรกที่ผุดขึ้นมาในหัวก็คือ "แต่ละเดือนจะต้องจ่ายเท่าไหร่?" และคำถามนี้สำคัญมากกว่าที่หลายคนคิด เพราะการผ่อนบ้านไม่ใช่แค่เรื่องเดือนนี้หรือปีนี้ แต่คือภาระที่ต้องแบกไปอีก 20–30 ปี
ล่าสุดในปี 2568 ม.หอการค้าไทยได้เผยผลสำรวจพบว่า ครัวเรือนไทยมีอัตราผ่อนชำระหนี้รวมเฉลี่ยถึง 22,022 บาทต่อเดือน โดยหนี้ที่อยู่อาศัยถือเป็นหนึ่งในพอร์ตหนี้ใหญ่ที่สุด ตามหลังหนี้บัตรเครดิตเพียงอันดับเดียว มาดูกันว่าถ้าจะกู้ซื้อบ้านในปี 2569 คุณต้องรู้อะไรบ้าง
ตัวเลขจริง — คนไทยกู้บ้านเฉลี่ยเดือนละเท่าไหร่?
จากข้อมูลผลสำรวจสถานภาพหนี้ครัวเรือนไทยปี 2568 โดยศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย พบข้อมูลสำคัญดังนี้
ตัวเลขหลัก:
หนี้ครัวเรือนไทยเฉลี่ย 740,597 บาท ต่อครัวเรือน (สูงสุดในรอบ 4 ปี เพิ่มขึ้น 22.1% จากปีก่อน)
อัตราผ่อนชำระหนี้รวมทุกประเภท 22,022 บาทต่อเดือน
ครัวเรือน 95.1% มีหนี้ มีเพียง 4.9% ที่ไม่มีหนี้
หนี้ที่อยู่อาศัยเป็นประเภทหนี้ขนาดใหญ่อันดับ 2 รองจากหนี้บัตรเครดิต
สัดส่วนผู้กู้ตามยอดผ่อนรายเดือน (ทุกประเภทหนี้):
ผ่อนไม่เกิน 5,000 บาท/เดือน — 38.91%
ผ่อนไม่เกิน 10,000 บาท/เดือน — 34.59%
ผ่อน 10,000–30,000 บาท/เดือน — 19.29%
หมายเหตุ: ตัวเลขข้างต้นคือภาระผ่อนหนี้รวมทุกประเภท ไม่ใช่เฉพาะบ้าน ผู้ที่มีสินเชื่อบ้านเป็นหลักมักมียอดผ่อนอยู่ในช่วง 8,000–25,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับวงเงินกู้และระยะเวลา
ผ่อนบ้านเดือนละเท่าไหร่? คำนวณตามราคาบ้านจริง
ยอดผ่อนแต่ละเดือนขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ วงเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาผ่อน
ตัวอย่างการคำนวณ (ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก ~3.5% ต่อปี ระยะเวลา 30 ปี):
ราคาบ้าน (วงเงินกู้) | ยอดผ่อนโดยประมาณ/เดือน |
|---|---|
1,500,000 บาท | ~6,750 บาท |
2,000,000 บาท | ~8,980 บาท |
3,000,000 บาท | ~13,500 บาท |
5,000,000 บาท | ~22,500 บาท |
8,000,000 บาท | ~35,940 บาท |
ธนาคารกรุงไทย ระบุว่าในช่วง 3 ปีแรก ผู้กู้สามารถเลือกผ่อนในอัตราต่ำ ล้านละ 3,300 บาทต่อเดือน ซึ่งหมายความว่า บ้านราคา 3 ล้านบาท จะผ่อนเพียงประมาณ 9,900 บาท/เดือน ในช่วงโปรโมชัน 3 ปีแรก
ดอกเบี้ยบ้านปี 2569 อยู่ที่เท่าไหร่?
ในปี 2569 ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับที่น่าสนใจ
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก (ต่ำสุด รายธนาคาร ณ มีนาคม 2569):
ธนาคาร | ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก |
|---|---|
ธนาคารไทยพาณิชย์ | ~2.75% ต่อปี (ต่ำสุด) |
ธนาคารกรุงศรีอยุธยา | คงที่ปีแรก 1.99% |
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) | ~2.40% ปีแรก / 3.40% ปีที่ 2 |
ธนาคารกสิกรไทย | ต่ำสุด 1.80% ปีแรก |
ธนาคารกรุงไทย | ล้านละ 3,300 บาท/เดือน (3 ปีแรก) |
อัตรา MRR ปัจจุบัน (ฐานดอกเบี้ยหลังสิ้นสุดโปรโมชัน):
ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่อยู่ที่ MRR 6.045%–6.545% ต่อปี
หลังสิ้นสุดโปรโมชัน 3 ปีแรก ดอกเบี้ยจะปรับเป็น MRR ลบส่วนลด ทำให้ยอดผ่อนเพิ่มขึ้น
เคล็ดลับ: ปี 2568–2569 ยังเป็นโอกาสดีสำหรับคนอยากมีบ้าน เพราะธนาคารยังคงแข่งขันออกโปรโมชันดอกเบี้ยพิเศษช่วง 3 ปีแรกอย่างต่อเนื่อง
กู้บ้านได้เท่าไหร่? สูตรคำนวณเบื้องต้น
ธนาคารส่วนใหญ่ใช้หลักเกณฑ์ DSR (Debt Service Ratio) ในการพิจารณาสินเชื่อ นั่นคือ ภาระผ่อนหนี้ทั้งหมดรวมกัน ไม่ควรเกิน 40–50% ของรายได้ต่อเดือน
ตัวอย่างวงเงินกู้ตามรายได้ (ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ยเฉลี่ย 5%):
รายได้ต่อเดือน | วงเงินกู้สูงสุดโดยประมาณ | ยอดผ่อน/เดือน |
|---|---|---|
20,000 บาท | ~1,200,000–1,500,000 บาท | ~8,000–10,000 บาท |
35,000 บาท | ~2,000,000–2,500,000 บาท | ~13,000–16,000 บาท |
50,000 บาท | ~3,000,000–3,500,000 บาท | ~18,000–21,000 บาท |
80,000 บาท | ~4,500,000–5,000,000 บาท | ~27,000–30,000 บาท |
ตัวเลขข้างต้นเป็นเพียงการประมาณการเบื้องต้น ธนาคารจะพิจารณาจากรายได้จริง ภาระหนี้อื่น ประวัติเครดิต และมูลค่าหลักประกันประกอบกัน
ภาพรวมหนี้ครัวเรือนไทย ปี 2569
สถานการณ์หนี้ครัวเรือนไทยในปี 2569 ยังน่าเป็นห่วง
สัดส่วนประชาชนที่มีหนี้: 62.44% (เพิ่มจาก 50.99% ในปี 2568)
หนี้ครัวเรือนต่อ GDP: ราว 89% (ไตรมาส 3/2567)
NPL สินเชื่อที่อยู่อาศัย: เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ไตรมาส 1/2568 ยอดคงค้าง NPL รวมแตะ 548,100 ล้านบาท
หนี้นอกระบบ: เพิ่มขึ้นเป็น 35% ของหนี้ทั้งหมด เนื่องจากธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ
สาเหตุหลักที่คนไทยมีหนี้เพิ่มขึ้น ได้แก่ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น รายได้ไม่เพียงพอกับรายจ่าย และการซื้อสินทรัพย์อย่างที่อยู่อาศัยและยานพาหนะ
5 เคล็ดลับเลือกสินเชื่อบ้านปี 2569 ให้ได้ดอกเบี้ยต่ำและไม่ตึงกระเป๋า
1. เปรียบเทียบดอกเบี้ย "เฉลี่ยตลอดอายุสัญญา" ไม่ใช่แค่ปีแรก ดอกเบี้ยปีแรกอาจดูต่ำมาก แต่หลังหมดโปรโมชัน 3 ปี ดอกเบี้ยจะกลับมาอิง MRR ซึ่งอาจสูงถึง 6% ขึ้นไป ควรดูอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา (EIR)
2. ภาระผ่อนไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ หากรายได้ 30,000 บาท ยอดผ่อนบ้านรวมกับหนี้อื่นไม่ควรเกิน 12,000 บาทต่อเดือน เพื่อให้มีเงินสำหรับค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน
3. เลือกระยะเวลากู้ให้เหมาะกับช่วงอายุ สูตรคือ อายุ + ระยะเวลากู้ ไม่เกิน 65 ปี (กรณีพนักงานเอกชน) หรือ 70 ปี (กรณีอาชีพพิเศษ) ยิ่งผ่อนนาน ค่างวดยิ่งต่ำ แต่ดอกเบี้ยสะสมมากขึ้น
4. ใช้มาตรการรัฐ LTV 100% ธนาคารแห่งประเทศไทย ผ่อนคลายมาตรการ LTV ให้กู้ได้ถึง 100% ของราคาประเมิน สำหรับสัญญาที่ทำระหว่าง 1 พ.ค. 2568 – 30 มิ.ย. 2569 ไม่ต้องใช้เงินดาวน์
5. รีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี เพื่อได้ดอกเบี้ยโปรโมชันใหม่ เมื่อครบ 3 ปี ลองเปรียบเทียบดอกเบี้ยจากธนาคารอื่นและพิจารณารีไฟแนนซ์ เพราะดอกเบี้ยช่วงโปรโมชันมักต่ำกว่าดอกเบี้ยปกติมาก
บทสรุป
สรุปให้ชัดเจน: คนไทยกู้บ้านเฉลี่ยผ่อนเดือนละประมาณ 8,000–22,000 บาท ขึ้นอยู่กับวงเงินกู้และรายได้ โดยในปี 2569 ดอกเบี้ยช่วง 3 ปีแรกของหลายธนาคารยังอยู่ในระดับต่ำที่ 1.99%–3.20% ถือว่าเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ที่มีความพร้อม
แต่ก่อนตัดสินใจกู้ทุกครั้ง สิ่งสำคัญที่สุดคือการประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของตัวเองอย่างตรงไปตรงมา เพราะบ้านที่ดีที่สุดคือบ้านที่คุณสามารถผ่อนได้อย่างสบายใจ ไม่ใช่บ้านที่แพงที่สุดที่ธนาคารอนุมัติให้
