เปรียบเทียบค่าใช้จ่าย: ขายเอง vs ปล่อยให้บังคับคดี
ทำไมต้องเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายก่อนตัดสินใจ?
ทรัพย์สินหลังเดียวกัน หากเลือก ขายเองก่อนถูกฟ้อง กับ ปล่อยให้ถูกฟ้องและบังคับคดี ค่าใช้จ่ายรวมและผลลัพธ์ทางการเงิน แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ การเข้าใจต้นทุนจริงตั้งแต่ต้นช่วยลดความสูญเสียและเพิ่มโอกาสปิดหนี้ได้จริง
ค่าใช้จ่ายกรณี “ขายเองก่อนถูกฟ้อง”
เมื่อเจ้าของทรัพย์ตัดสินใจขายเองก่อนเข้าสู่กระบวนการศาล ค่าใช้จ่ายโดยทั่วไปประกอบด้วย
✅ ค่านายหน้า (ชำระเมื่อขายได้เท่านั้น)
✅ ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีที่เกี่ยวข้อง (มักแบ่งกับผู้ซื้อ)
✅ ค่าใช้จ่ายการตลาด/ประเมิน (ตามเงื่อนไขบริการ)
❌ ไม่มี ค่าศาล
❌ ไม่มี ค่าทนายความจากการฟ้อง
❌ ไม่มี ดอกเบี้ยสะสมจากการรอคดี
ข้อได้เปรียบสำคัญคือ การขายในช่วงนี้ยังมีโอกาสได้ ราคาตลาด และควบคุมต้นทุนได้
ค่าใช้จ่ายกรณี “ปล่อยให้ถูกฟ้องและบังคับคดี”
เมื่อคดีเข้าสู่ศาลและการบังคับคดีผ่าน กรมบังคับคดี ค่าใช้จ่ายมักเพิ่มขึ้นหลายรายการ ได้แก่
❌ ค่าธรรมเนียมศาล
❌ ค่าทนายความ
❌ ดอกเบี้ยสะสมระหว่างรอคำพิพากษาและรอขาย
❌ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการบังคับคดี
❌ ค่าใช้จ่ายในการประกาศและจัดขายทอดตลาด
❌ ราคาขายมักต่ำกว่าตลาด
แม้ทรัพย์จะถูกขายแล้ว ลูกหนี้อาจยังต้องรับผิดชอบหนี้ส่วนที่เหลือ
รายการ | ขายเองก่อนฟ้อง | ปล่อยให้บังคับคดี (ตามกฎหมายบังคับคดี) |
|---|---|---|
ค่าธรรมเนียมขายทอดตลาด/จำหน่าย | 0% | 2%–3% ของราคาขาย (GCC) |
ค่าธรรมเนียมจ่ายเงินยึด/อายัดแก่เจ้าหนี้ | 0% | 1% ของยอดเงินยึด/อายัด (GCC) |
ค่าธรรมเนียมการประมูลคู่ความ | 0% | 1% ของราคาประมูลสูงสุด (GCC) |
ดอกเบี้ยระหว่างดำเนินคดี | ไม่มี (หยุดทางการ) | เพิ่มต่อเนื่อง (ไม่สามารถระบุ %) |
ผลต่างราคาขายจากราคาตลาด | — | อาจลดจากราคาประเมิน/ตลาด 10–30% ในกรณีไม่มีผู้สู้ราคาในการประมูลหลายรอบ |
ตัวอย่างคำนวณจากราคาทรัพย์ 1,000,000 บาท
ขายเองก่อนถูกฟ้อง vs ปล่อยให้บังคับคดี
สมมติฐานอ้างอิง (โดยประมาณ)
ราคาตลาด: 1,000,000 บาท
ราคาขายบังคับคดี: ต่ำกว่าตลาด ~20%
ค่าธรรมเนียมขายทอดตลาด (กรมบังคับคดี): 2%
ค่าธรรมเนียมจ่ายเงินแก่เจ้าหนี้: 1%
ดอกเบี้ย/ค่าใช้จ่ายระหว่างคดี: ประมาณ 5% (เฉลี่ยตามระยะเวลา)
ตารางคำนวณเปรียบเทียบ (บาท)
รายการ | ขายเองก่อนถูกฟ้อง | ปล่อยให้บังคับคดี |
|---|---|---|
ราคาขาย | 1,000,000 | 800,000 |
ค่าธรรมเนียมขายทอดตลาด | 0 | 16,000 (2%) |
ค่าธรรมเนียมจ่ายเงินให้เจ้าหนี้ | 0 | 8,000 (1%) |
ดอกเบี้ย/ค่าใช้จ่ายระหว่างคดี | 0 | 50,000 (≈5%) |
เงินสุทธิก่อนภาษี/ค่าโอน | 1,000,000 | 726,000 |
ส่วนต่างที่หายไป | — | ≈274,000 บาท |
📌 สรุป: การปล่อยให้บังคับคดี ทำให้มูลค่าที่ “หายไป” ประมาณ 27–30% ของราคาทรัพย์
“ตัวอย่างนี้แสดงให้เห็นว่า การขายก่อนฟ้องช่วยรักษามูลค่าทรัพย์ได้มากกว่า”
สรุปภาพรวมค่าใช้จ่าย (เชิงหลักการ)
ขายเองก่อนฟ้อง
ต้นทุนรวมต่ำกว่า
ควบคุมราคาและเวลาได้
โอกาสปิดหนี้ครบหรือเหลือเงินสุทธิ
บังคับคดี
ต้นทุนรวมสูง
ควบคุมอะไรไม่ได้
เสี่ยงขายต่ำและหนี้ไม่จบ
ทำไมการขายผ่านระบบประมูลช่วยลดต้นทุน?
การขายผ่านระบบประมูลออนไลน์ก่อนฟ้อง เปิดให้ผู้ซื้อหลายรายแข่งขันเสนอราคาอย่างโปร่งใส ลดการต่อรองแบบรายบุคคล และช่วยดันราคาให้ใกล้เคียงตลาดจริง
Property Auction House ดูแลตั้งแต่การประเมินทรัพย์ การตลาด การเปิดประมูล ไปจนถึงการประสานงานชำระหนี้และโอนกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้อง
ข้อคิดสำคัญก่อนตัดสินใจ
การ “ไม่ทำอะไร” จนเข้าสู่บังคับคดี อาจดูเหมือนง่าย แต่ต้นทุนที่แท้จริง สูงกว่าและยืดเยื้อกว่า การจัดการเองตั้งแต่ต้นอย่างมาก
FAQ (คำถามที่พบบ่อย)
Q: ค่าบังคับคดีแพงกว่าขายเองจริงไหม?
A: โดยทั่วไปแพงกว่า เนื่องจากมีค่าศาล ค่าทนาย ดอกเบี้ย และค่าดำเนินการเพิ่ม
Q: ถ้าขายเองแล้วจะเหลือเงินไหม?
A: มีโอกาสมากกว่า เพราะขายได้ใกล้ราคาตลาดและต้นทุนต่ำกว่า
Q: บังคับคดีขายแล้วหนี้จะหมดไหม?
A: ไม่เสมอ หากราคาขายไม่พอ ยังต้องรับผิดชอบส่วนที่เหลือ
Q: ประมูลช่วยให้ขายได้แพงขึ้นจริงหรือไม่?
A: มีโอกาส เพราะการแข่งขันของผู้ซื้อช่วยดันราคา
