บทนำ
ถ้าอยากซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท คุณต้องมีเงินเดือนอย่างน้อย 38,000–45,000 บาท ขึ้นไป นี่คือคำตอบตรง ๆ ก่อนเลย แต่ตัวเลขนี้เปลี่ยนได้ตามดอกเบี้ย เงินดาวน์ และหนี้ที่มีอยู่แล้ว บทความนี้จะสอนสูตรคิดที่ธนาคารใช้จริง พร้อมตัวอย่างทุกช่วงราคา
หลักการที่ธนาคารใช้ตัดสิน: DSR คืออะไร?
ธนาคารไทยทุกแห่งใช้หลักเดียวกันคือ DSR (Debt Service Ratio) หรืออัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ เกณฑ์มาตรฐานคือ ไม่เกิน 40% ของรายได้สุทธิต่อเดือน
สูตรง่าย ๆ มีแค่นี้:
เงินเดือนขั้นต่ำ = ค่าผ่อนต่อเดือน ÷ 0.40
ตัวอย่าง: ถ้าผ่อนบ้านเดือนละ 15,000 บาท → ต้องมีเงินเดือนอย่างน้อย 15,000 ÷ 0.40 = 37,500 บาท
หมายเหตุสำคัญ: ถ้ามีหนี้อื่น เช่น รถยนต์ บัตรเครดิต ค่าผ่อนต่าง ๆ ธนาคารจะรวมหนี้ทั้งหมดเข้าด้วยกันก่อนคำนวณ DSR
ตารางเงินเดือนขั้นต่ำตามราคาบ้าน
ราคาบ้าน | เงินดาวน์ 10% | ยอดกู้ | ผ่อน/เดือน (30 ปี, 5.5%) | เงินเดือนขั้นต่ำ |
|---|---|---|---|---|
1 ล้าน | 100,000 | 900,000 | 5,108 บ. | ~12,800 บ. |
1.5 ล้าน | 150,000 | 1,350,000 | 7,661 บ. | ~19,200 บ. |
2 ล้าน | 200,000 | 1,800,000 | 10,215 บ. | ~25,500 บ. |
2.5 ล้าน | 250,000 | 2,250,000 | 12,769 บ. | ~31,900 บ. |
3 ล้าน | 300,000 | 2,700,000 | 15,323 บ. | ~38,300 บ. |
4 ล้าน | 400,000 | 3,600,000 | 20,430 บ. | ~51,100 บ. |
5 ล้าน | 500,000 | 4,500,000 | 25,538 บ. | ~63,800 บ. |
7 ล้าน | 700,000 | 6,300,000 | 35,754 บ. | ~89,400 บ. |
10 ล้าน | 1,000,000 | 9,000,000 | 51,077 บ. | ~127,700 บ. |
คำนวณจากดอกเบี้ย 5.5% ต่อปี ระยะเวลา 30 ปี DSR ไม่เกิน 40%
4 ปัจจัยที่ทำให้ตัวเลขเปลี่ยน
1. ดอกเบี้ย — ดอกเบี้ยต่างกัน 1% ส่งผลให้ค่าผ่อนต่างกันได้หลายพัน สินเชื่อบ้านไทยปัจจุบัน (ปี 2568) อยู่ที่ประมาณ 5.25–6.5% ต่อปี ขึ้นอยู่กับธนาคารและช่วงโปรโมชัน
2. เงินดาวน์ — ดาวน์มากกว่า 10% ช่วยลดยอดกู้ ลดค่าผ่อน และเพิ่มโอกาสอนุมัติ ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด LTV (Loan-to-Value) ว่าต้องดาวน์อย่างน้อย 5–10% ตามประเภทบ้าน
3. ระยะเวลากู้ — ยิ่งผ่อนนาน ค่าผ่อนต่อเดือนยิ่งน้อย แต่ดอกเบี้ยรวมยิ่งมาก กู้ 30 ปีกับ 20 ปีต่างกันที่ค่าผ่อนราว 15–25% แต่ดอกเบี้ยรวมต่างกันเป็นหลักแสน
4. หนี้สินที่มีอยู่ — ถ้าผ่อนรถอยู่ 8,000 บาท/เดือน ธนาคารจะลบออกจาก DSR ทันที ทำให้เงินเดือนที่ต้องการสูงขึ้น
สูตรคิดแบบละเอียด (5 ขั้นตอน)
ขั้นที่ 1: ตั้งราคาบ้านที่ต้องการ เช่น 3,000,000 บาท
ขั้นที่ 2: คำนวณยอดกู้ = ราคาบ้าน × (100% - เปอร์เซ็นต์ดาวน์) เช่น 3,000,000 × 90% = 2,700,000 บาท
ขั้นที่ 3: คำนวณค่าผ่อนต่อเดือนด้วยสูตร PMT หรือใช้กฎเกณฑ์ง่าย ๆ คือ ยอดกู้ทุก 1 ล้านบาท ที่ดอกเบี้ย 5.5% ผ่อน 30 ปี จะอยู่ที่ประมาณ 5,680 บาท/เดือน
ขั้นที่ 4: รวมค่าผ่อนบ้านกับหนี้อื่นทั้งหมด
ขั้นที่ 5: หารด้วย 0.40 เพื่อได้เงินเดือนขั้นต่ำที่ต้องการ
FAQ
Q: กู้บ้าน 2 ล้านต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่? A: ถ้าดาวน์ 10% ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ย 5.5% จะผ่อนเดือนละประมาณ 10,200 บาท ต้องมีเงินเดือนอย่างน้อย 25,500 บาท และไม่มีหนี้อื่น
Q: เงินเดือน 30,000 กู้บ้านได้เท่าไหร่? A: กู้ได้สูงสุดประมาณ 2.1–2.3 ล้านบาท (คำนวณจาก 30,000 × 40% = 12,000 บาท/เดือน แล้วย้อนคำนวณวงเงินกู้)
Q: พนักงานมีหนี้รถ 7,000 บาท เงินเดือน 40,000 กู้บ้านได้ไหม? A: ได้ แต่วงเงินลดลง ธนาคารจะให้ผ่อนบ้านได้อีกเพียง 40,000 × 40% - 7,000 = 9,000 บาท/เดือน กู้ได้ราว 1.5–1.6 ล้านบาท
Q: ดาวน์เพิ่มช่วยได้ไหม? A: ช่วยได้มาก การดาวน์ 20% แทน 10% ลดยอดกู้ลง 10% ทำให้ค่าผ่อนและเงินเดือนขั้นต่ำที่ธนาคารต้องการลดลงตามสัดส่วน
เคล็ดลับเพิ่มโอกาสอนุมัติ
ก่อนยื่นกู้ 6–12 เดือน ควรปิดหนี้ระยะสั้นให้มากที่สุด โดยเฉพาะบัตรเครดิตที่ค้างชำระ เก็บเงินดาวน์ให้ได้มากกว่า 10% และสร้างประวัติการออมในบัญชีธนาคารให้มีเงินสม่ำเสมอ เพราะธนาคารจะดูย้อนหลัง 6 เดือน นอกจากนี้ผู้กู้ร่วมสามารถช่วยเพิ่มวงเงินได้ทันที หากคู่สมรสหรือพ่อแม่มีรายได้ประจำ
สรุป
หลักคิดที่ธนาคารไทยใช้คือ ค่าผ่อนบ้านรวมหนี้ทั้งหมดต้องไม่เกิน 40% ของเงินเดือน สูตรง่าย ๆ คือ เงินเดือนขั้นต่ำ = ค่าผ่อน/เดือน ÷ 0.4 ลองใช้เครื่องคำนวณด้านบนปรับตัวเลขให้เข้ากับสถานการณ์จริงของคุณ
