ประเมินกำลังซื้อก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสอง
คู่มือวางแผนการเงินอย่างมืออาชีพ ก่อนยื่นกู้ธนาคาร
การซื้อ บ้านมือสอง ไม่ใช่แค่การเลือกบ้านที่ถูกใจ แต่คือการวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบตั้งแต่ต้น โดยเฉพาะผู้ที่ต้องพึ่งพา สินเชื่อจากธนาคาร การประเมินความสามารถในการซื้อ (Affordability Assessment) คือขั้นตอนสำคัญที่สุดที่ไม่ควรมองข้าม
บทความนี้จะช่วยให้คุณเข้าใจเงื่อนไขการปล่อยกู้ของธนาคาร การคำนวณกำลังผ่อนที่เหมาะสม และเหตุผลที่บ้านมือสองยังคงเป็นทรัพย์ที่น่าลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
1. ธนาคารพิจารณาสินเชื่อจากอะไรบ้าง
โดยทั่วไป ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อให้กับผู้กู้ที่มีคุณสมบัติดังนี้
มี รายได้ประจำสม่ำเสมอ และอาชีพมั่นคง
ไม่มีภาระหนี้สินจำนวนมาก หรือหนี้ค้างชำระ
มีประวัติเครดิตที่ดี (เครดิตบูโร)
วงเงินสินเชื่อ
ธนาคารมักให้กู้ ไม่เกิน 90–95% ของราคาประเมิน (ไม่ใช่ราคาซื้อขายเสมอไป)
ภาระผ่อนต่อเดือน
ค่างวดผ่อนบ้าน ไม่ควรเกิน 30% ของรายได้ต่อเดือน
ระยะเวลากู้
อายุผู้กู้ + ระยะเวลากู้ ต้องไม่เกิน 65 ปี
2. คำนวณกำลังผ่อนที่แท้จริง (อย่าดูแค่รายรับ)
การประเมินความสามารถในการผ่อนควรดูจาก รายได้สุทธิ ไม่ใช่รายได้รวม
สูตรคำนวณรายได้สุทธิ
รายได้หลังหักค่าใช้จ่าย
– ค่างวดหนี้อื่น ๆ (รถ, บัตรเครดิต, สินเชื่อส่วนบุคคล)
= รายได้สุทธิที่ใช้ผ่อนบ้านได้จริง
การกู้เกินกำลัง อาจทำให้เกิดปัญหาการเงินในระยะยาว และเสี่ยงต่อการผิดนัดชำระ
3. ทำเล: จุดแข็งที่บ้านมือสองชนะขาด
หนึ่งในเหตุผลที่ บ้านมือสองได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น คือเรื่อง ทำเล
ตั้งอยู่ใน ย่านชุมชนเดิม / CBD / แหล่งเศรษฐกิจ
ใกล้ที่ทำงาน โรงเรียน โรงพยาบาล และระบบขนส่ง
พื้นที่เหล่านี้มัก ไม่สามารถพัฒนาโครงการใหม่ขนาดใหญ่ได้อีก
เมื่อมีบ้านในทำเลลักษณะนี้ออกขาย ย่อมเป็นที่ต้องการของตลาดทันที
4. ค่าใช้จ่ายแฝงที่ต้องเตรียมก่อนซื้อบ้านมือสอง
แม้จะผ่านการประเมินสินเชื่อแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นที่ควรคำนึงถึง เช่น
ค่าโอนกรรมสิทธิ์
ค่าจดจำนอง
ค่าซ่อมแซม / ปรับปรุง
ค่าประเมินราคา และค่าธรรมเนียมธนาคาร
การเตรียมเงินสำรองไว้ล่วงหน้า จะช่วยให้การซื้อบ้านราบรื่นและปลอดภัย
สรุป: บ้านมือสองไม่ใช่เรื่องไกลตัว หากวางแผนถูกต้อง
เมื่อคุณเข้าใจเงื่อนไขธนาคาร ประเมินกำลังผ่อนอย่างเป็นระบบ และเตรียมค่าใช้จ่ายครบถ้วน
การเป็นเจ้าของบ้านมือสองก็เป็นเรื่องที่เป็นไปได้จริง และอาจเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่าบ้านใหม่ในหลายกรณี
FAQ – คำถามที่พบบ่อย
Q: รายได้เท่าไหร่ถึงจะกู้ซื้อบ้านมือสองได้?
A: ขึ้นอยู่กับราคาบ้านและภาระหนี้เดิม แต่โดยหลักค่างวดผ่อนต้องไม่เกิน 30% ของรายได้ต่อเดือน
Q: บ้านมือสองกู้ยากกว่าบ้านใหม่หรือไม่?
A: ไม่จำเป็น หากสภาพบ้านและเอกสารถูกต้อง ธนาคารพิจารณาเหมือนกัน
Q: ถ้าไม่มีเงินก้อนเลย กู้ได้หรือไม่?
A: ยังต้องมีเงินสำรองบางส่วนสำหรับค่าโอน ค่าธรรมเนียม และค่าซ่อม
