ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี: วิธีอ่านประกาศ ขั้นตอนประมูล วางมัดจำ ตรวจสภาพ และโอนกรรมสิทธิ์ (คู่มือครบ)

การ ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี เป็นช่องทางที่ผู้ซื้อและนักลงทุนจำนวนมากให้ความสนใจ เนื่องจากราคามักต่ำกว่าตลาด แต่ในขณะเดียวกันก็มีรายละเอียดทางกฎหมาย เงื่อนไขการประมูล และความเสี่ยงที่ต้องเข้าใจอย่างถูกต้อง

บทความนี้จะอธิบายทุกขั้นตอนตั้งแต่ การอ่านประกาศขายทอดตลาด, ความหมายของคำสำคัญ เช่น ติดจำนอง / ถอนการยึด / งดขาย / ไม่มีผู้สู้ราคา, ไปจนถึง การวางมัดจำ การเสนอราคา การตรวจสภาพบ้าน และการโอนกรรมสิทธิ์ แบบครบถ้วน เหมาะสำหรับทั้งมือใหม่และผู้ที่ต้องการซื้อบ้านประมูลเพื่อการลงทุน

การประมูลบ้านจาก กรมบังคับคดี คืออะไร

การประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี คือการขายทรัพย์สินของลูกหนี้ที่ศาลมีคำสั่งให้บังคับคดี เพื่อนำเงินมาชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ โดยดำเนินการในรูปแบบ ขายทอดตลาด (Public Auction) ตามกฎหมาย

ทรัพย์ที่นำมาประมูล ได้แก่ บ้านเดี่ยว คอนโด ที่ดิน อาคารพาณิชย์ ซึ่งขายตามสภาพจริง (As-is) และ ไม่มีการรับประกันสภาพทรัพย์ ผู้ประมูลจึงต้องตรวจสอบข้อมูลด้วยตนเองก่อนตัดสินใจ

📄 วิธีอ่านประกาศขายทอดตลาดให้เข้าใจ (จุดที่ห้ามพลาด)

การอ่านประกาศขายทอดตลาดอย่างละเอียดเป็นหัวใจสำคัญของการประมูลบ้าน เพราะข้อความสั้น ๆ ในประกาศมีผลทางกฎหมายโดยตรง

1️⃣ ติดจำนอง / ติดภาระผูกพัน

หมายถึง ทรัพย์ยังมีภาระทางกฎหมาย เช่น จำนอง สิทธิอาศัย หรือภาระอื่น
ผู้ชนะประมูลอาจต้อง รับภาระนั้นต่อ หรือดำเนินการปลดภาระเองก่อนโอน

2️⃣ ถอนการยึด

ทรัพย์ถูกถอนออกจากกระบวนการบังคับคดี และจะ ไม่ถูกนำมาประมูลในรอบนั้น

3️⃣ งดขาย

ศาลหรือเจ้าหนี้มีคำสั่งงดขายชั่วคราว อาจนำกลับมาประมูลใหม่ในอนาคต

4️⃣ ไม่มีผู้สู้ราคา

ไม่มีผู้เข้าร่วมเสนอราคา ทรัพย์จะถูกนำออกขายใหม่ โดย ราคามักลดลง ตามระเบียบ

ระเบียบและข้อบังคับการประมูลบ้าน

ผู้เข้าร่วมประมูลต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขอย่างเคร่งครัด ได้แก่

• แสดงบัตรประชาชน / หนังสือรับรองนิติบุคคล

• วางเงินมัดจำก่อนเข้าประมูล

• เสนอราคาแบบเปิด ผู้ให้ราคาสูงสุดเป็นผู้ชนะ

• เมื่อเคาะขายแล้ว ไม่สามารถยกเลิกได้

• ผู้ซื้อรับความเสี่ยงเรื่องสภาพและการครอบครองทรัพย์

การวางเงินมัดจำประมูลบ้าน

• อัตราทั่วไปประมาณ 10–20% ของราคาประเมิน

• ชำระเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค (ตามที่กำหนด)

• ไม่ชนะประมูล → ได้รับเงินมัดจำคืน

• ชนะประมูลแต่ไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ → ริบเงินมัดจำทันที

ขั้นตอนการเสนอราคาในการประมูล

1. ลงทะเบียนผู้เข้าประมูล

2. วางเงินมัดจำ

3. ฟังเจ้าหน้าที่อ่านเงื่อนไข

4. เสนอราคาเป็นรอบ

5. เคาะขายให้ผู้เสนอราคาสูงสุด

⚠️ การเสนอราคาในการประมูลถือเป็น นิติกรรมที่มีผลผูกพันตามกฎหมาย

การตรวจสภาพบ้านก่อนประมูล (ความเสี่ยงที่ต้องรู้)

โดยทั่วไป ไม่สามารถเข้าตรวจภายในได้ ผู้ประมูลควรประเมินจาก

• สภาพภายนอกอาคาร

• ภาพถ่ายในประกาศ

• ทำเลและสภาพแวดล้อม

บ้านประมูลอาจมีผู้อยู่อาศัย หรือมีทรัพย์สินคงค้าง ผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบดำเนินการเองหลังการโอน

🧾 การชำระเงินและการโอนกรรมสิทธิ์

• ชำระเงินส่วนที่เหลือภายในเวลาที่กำหนด (เช่น 15–30 วัน)

• รับเอกสารสำหรับจดทะเบียนโอน

• ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอน ภาษี และค่าอากร

• โอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

บ้านประมูลจากกรมบังคับคดีถูกกว่าตลาดจริงหรือไม่?

ส่วนใหญ่ราคาต่ำกว่าตลาด แต่ต้องเผื่องบซ่อมแซม ภาษี และค่าใช้จ่ายหลังการซื้อ

หากบ้านประมูลมีคนอาศัยอยู่ ต้องทำอย่างไร?

ผู้ซื้อเป็นผู้ดำเนินการขับไล่หรือเจรจาเองตามกฎหมาย

สามารถขอสินเชื่อธนาคารเพื่อซื้อบ้านประมูลได้หรือไม่?

ทำได้บางกรณี แต่ต้องสำรองเงินสดและขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคาร

หากชนะประมูลแล้วเปลี่ยนใจ ยกเลิกได้หรือไม่?

ไม่สามารถยกเลิกได้ และอาจถูกริบเงินมัดจำ

บ้านประมูลมีปัญหาทางกฎหมาย ใครรับผิดชอบ?

ผู้ซื้อรับผิดชอบทั้งหมด จึงควรตรวจสอบประกาศและข้อมูลให้ครบก่อนประมูล