บ้าน-คอนโดต่ำ 3 ล้านวูบหนักในรอบ 10 ปี: เมื่อ “ปฏิเสธสินเชื่อเกือบ 40%” กลายเป็นกำแพงบ้านหลังแรก

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา “บ้าน-คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท” เคยเป็นเซกเมนต์ที่ถูกมองว่าเป็น เสาหลักของตลาดที่อยู่อาศัย เพราะตอบโจทย์คนทำงานรายได้ระดับกลางถึงล่าง และเป็นจุดเริ่มต้นของการมี “บ้านหลังแรก” ของคนไทยจำนวนมาก

แต่วันนี้ภาพกำลังเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน—แม้ดีมานด์ยังมีอยู่ ทว่า กำแพงสินเชื่อ, Rejection Rate ที่สูง, และ #หนี้ครัวเรือนสูง กลายเป็นอุปสรรคใหญ่ที่ทำให้ตลาดกลุ่มนี้หดตัวหนัก และทำให้ความฝันเรื่องบ้านหลังแรก “ไกลขึ้น” สำหรับคนชั้นกลาง

ภาพรวมตลาดบ้านไม่เกิน 3 ล้าน: จาก “เสาหลัก” สู่การหดตัวแรงสุดในรอบทศวรรษ

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ภาพรวมว่า ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทใน กทม.และปริมณฑล ปรับตัว “ลดลงอย่างแรง” ต่อเนื่องหลายปี และต่ำกว่าฐานเดิมมาก

ตัวเลขสำคัญที่สะท้อนความเปลี่ยนแปลง

• ปี 2561: กลุ่มไม่เกิน 3 ล้านบาท เคยมีมูลค่าการขาย (Presale) สูงที่สุดที่ 147,965 ล้านบาท

• ปี 2567: เศรษฐกิจชะลอตัวกดตลาดหนัก มูลค่าเหลือ 54,377 ล้านบาท (ลดลง 52% เมื่อเทียบปีก่อน)

• ปี 2568 (ไตรมาส 1–3): มูลค่าราว 33,889 ล้านบาท เทียบช่วงเดียวกันปี 2567 ที่ 42,400 ล้านบาท = ลดลงต่อเนื่องราว 20%

ยิ่งไปกว่านั้น สัดส่วนตลาดกลุ่มนี้เมื่อเทียบกับตลาดรวมก็ลดลงมาก
จากเคยครองสัดส่วนสูงถึง 36% ในปี 2557 ปัจจุบันลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเหลือราว 21%

สรุปง่าย ๆ: “ตลาดบ้านราคาจับต้องได้” ไม่ได้แค่โตช้าลง แต่กำลัง ปรับฐานลงแรง และหดตัวต่อเนื่อง

ทำไมบ้านต่ำ 3 ล้านถึงหดตัวแรง? 2 ตัวแปรใหญ่ที่ปิดประตูบ้านหลังแรก

1) ธนาคารเข้มปล่อยกู้: Rejection Rate สูง “เกือบ 40%”

หนึ่งในเหตุผลหลักที่ถูกพูดถึงมากคือความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของธนาคาร ทำให้ ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) อยู่ในระดับสูงมาก จนกลายเป็น “ด่านแรก” ที่ทำให้คนอยากซื้อบ้านจำนวนมากไปไม่ถึงวันโอน

ในภาษาคนซื้อบ้าน นี่คือสถานการณ์แบบ:

• “จองแล้ว แต่กู้ไม่ผ่าน”

• “ผ่านพรีสกรีน แต่อนุมัติจริงไม่ผ่าน”

• “วงเงินไม่พอ ต้องเพิ่มดาวน์/เปลี่ยนโครงการ”

ผลที่ตามมาคือยอดขายจริงของตลาดบ้านต่ำ 3 ล้านถูกกดลง แม้คนสนใจจะยังมีอยู่

2) หนี้ครัวเรือนสูง + เศรษฐกิจโตต่ำ ทำให้คนไม่กล้าสร้างหนี้ระยะยาว

อีกตัวแปรใหญ่คือกำลังซื้อของผู้บริโภคระดับกลางและล่างถูกบีบจาก หนี้ครัวเรือนสูง ในขณะที่เศรษฐกิจเติบโตต่ำเพียง 1–2% ทำให้หลายครอบครัว

• รายได้โตไม่ทันค่าครองชีพ

• ภาระหนี้เดิมสูง

• ความมั่นคงทางงาน/รายได้ไม่แน่นอน

เมื่อรวมกับเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มขึ้น โอกาสเข้าถึงสินเชื่อบ้านจึงยากขึ้นแบบ “ซ้อนทับ” กันทั้งระบบ

ผลกระทบที่เกิดขึ้นจริง: “บ้านราคาจับต้องได้” กำลังหายไปจากตลาด

เมื่อคนกู้ไม่ผ่านจำนวนมาก ตลาดจะเกิดผลกระทบเป็นลูกโซ่ เช่น

1. ดีมานด์ไม่หาย แต่เปลี่ยนเป็นดีมานด์ที่ซื้อไม่ได้ (มีความต้องการแต่ปิดดีลไม่ได้)

2. ผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการราคาเอื้อมถึง เพราะเสี่ยง “ขายได้แต่โอนไม่ได้”

3. สินค้าที่เหลือในตลาดมีแนวโน้มขยับไปสู่ช่วงราคาที่ผู้กู้ “ผ่านง่ายกว่า” (เช่น ผู้มีรายได้สูงกว่า/มีเงินดาวน์มากกว่า)

4. คนวัยทำงานจำนวนมากต้อง ยืดเวลาเช่า หรือกลับไปพึ่งครอบครัวนานขึ้น เพราะยังซื้อไม่ได้

สุดท้าย “บ้านหลังแรก” กลายเป็นเรื่องยากขึ้นสำหรับคนชั้นกลาง ทั้งที่ควรเป็นบันไดขั้นแรกของความมั่นคงในชีวิต

ถ้า “กู้บ้านไม่ผ่าน” หรือกลัวสินเชื่อไม่ผ่าน ควรทำอย่างไร? (เช็กลิสต์แบบทำได้จริง)

หมายเหตุ: ข้อแนะนำต่อไปนี้เป็นแนวทางทั่วไป ควรปรึกษาสถาบันการเงิน/ผู้เชี่ยวชาญสินเชื่อเพื่อความเหมาะสมในเคสจริง

1) เช็ก “ภาระหนี้ต่อรายได้” (DTI) ให้ต่ำลงก่อนยื่น

• ปิดหนี้ผ่อนเล็ก ๆ (บัตร/สินเชื่อส่วนบุคคล) ก่อนยื่นกู้

• ลดการใช้วงเงินหมุนเวียนให้เห็นรายการชำระสม่ำเสมอ

2) หยุดสร้างหนี้ใหม่ 3–6 เดือนก่อนยื่นกู้

หลายคนพลาดเพราะช่วงกำลังจะกู้บ้านกลับไปผ่อนของ/สมัครบัตรใหม่ ทำให้เครดิตและ DTI เปลี่ยนทันที

3) เตรียมเงินสำรอง + ดาวน์ให้มากขึ้น

การมีดาวน์มากขึ้นช่วยได้ 2 ทาง:

• ลดวงเงินกู้ → ผ่อนต่อเดือนน้อยลง

• เพิ่มโอกาสผ่านเงื่อนไขธนาคาร

4) ขอ “Pre-approve/Pre-screen” หลายธนาคาร (ถ้าเป็นไปได้)

เพื่อรู้เพดานวงเงินคร่าว ๆ และเลือกทรัพย์ให้ “เหมาะกับกำลังซื้อจริง” ไม่ใช่เหมาะกับความอยาก

5) จัดเอกสารรายได้ให้แข็งแรง (โดยเฉพาะอาชีพอิสระ)

• เดินบัญชีสม่ำเสมอ

• แยกรายรับ-รายจ่ายชัด

• เก็บหลักฐานงาน/ใบเสร็จ/สัญญาให้ครบ

ทางออกระดับนโยบาย/อุตสาหกรรม: ถ้าจะทำให้ “บ้านหลังแรก” กลับมาจับต้องได้

ประเด็นนี้มักถูกพูดถึงในเชิงทางออก เช่น

• มาตรการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรกสำหรับราคาไม่เกิน 3 ล้าน

• ดอกเบี้ย/เงื่อนไขที่ช่วยคนรายได้ระดับกลาง–ล่าง

• การออกแบบเกณฑ์ให้รองรับคนทำงานรูปแบบใหม่ (ฟรีแลนซ์ รายได้ออนไลน์) ที่มีรายได้จริงแต่เอกสารไม่สวยเท่ามนุษย์เงินเดือน

สรุป: “ดีมานด์ยังอยู่ แต่กำแพงสินเชื่อทำให้ตลาดวูบ”

ตลาดบ้าน-คอนโดต่ำ 3 ล้านบาทไม่ได้หายไปเพราะคนไม่อยากมีบ้าน แต่เพราะ “ความสามารถในการซื้อ” ถูกล็อกด้วย 2 กุญแจหลักคือ ปฏิเสธสินเชื่อสูง และ ภาระหนี้ครัวเรือน ภายใต้เศรษฐกิจโตต่ำ

ถ้าเราทำให้การเข้าถึงสินเชื่อ “สมเหตุสมผล” และช่วยให้คนเริ่มต้นสร้างฐานะได้ บ้านหลังแรกของคนไทยก็อาจกลับมาเป็นเรื่องที่จับต้องได้อีกครั้ง

FAQ (คำถามที่คนค้นหาบ่อย)

1. บ้านต่ำ 3 ล้านทำไมขายยาก?

2. ปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) คืออะไร?

3. กู้บ้านไม่ผ่าน แก้ยังไงให้ผ่านง่ายขึ้น?

4. หนี้ครัวเรือนสูงกระทบการกู้บ้านอย่างไร?