ตรวจลึกก่อนซื้อ: การตรวจสอบทะเบียนที่ดิน ที่คนทั่วไปไม่เคยรู้

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน สิ่งที่สำคัญที่สุดไม่ใช่ราคา ไม่ใช่ทำเล แต่คือ “ความถูกต้องของทะเบียนที่ดิน” ความผิดพลาดเพียงบรรทัดเดียวในเอกสาร อาจทำให้ผู้ซื้อสูญเสียสิทธิในทรัพย์สิน หรือกลายเป็นคดีความยาวนานหลายปี

บทความนี้ถูกรวบรวมในมุมมอง มืออาชีพด้านกฎหมาย อสังหาริมทรัพย์ และการประมูล
เพื่ออธิบายขั้นตอนการตรวจสอบทะเบียนที่ดินอย่างลึกซึ้งในระดับที่ คนทั่วไปไม่รู้ แต่มืออาชีพใช้ตัดสินใจก่อนซื้อจริง

1) ตรวจหน้างานให้ครบก่อนคุยราคา

ก่อนลงรายละเอียดเอกสาร ควรตรวจสภาพพื้นที่จริง เช่น แนวเขตโดยรวม จุดอ้างอิงหลักเขต การใช้ประโยชน์พื้นที่ และการครอบครองในปัจจุบัน เพื่อให้แน่ใจว่า “สิ่งที่เห็น” สอดคล้องกับ “สิทธิที่ซื้อ”

สิ่งที่ควรทำ

• ไปดูที่ดินจริง และตรวจหมายเลขหลักเขต/จุดอ้างอิงในพื้นที่เท่าที่ทำได้

• ลองกะระยะ/คำนวณเนื้อที่คร่าว ๆ เทียบกับเอกสารสิทธิ

• ดูว่ามีผู้ครอบครองอยู่หรือไม่ และอยู่ด้วยสิทธิประเภทใด (เช่า/อาศัย/บุกรุก/อื่น ๆ)

2) ตรวจข้อจำกัดเชิงพื้นที่: เวนคืน ปฏิรูป จัดรูป ผังเมือง

ที่ดินบางแปลงอาจมีข้อจำกัดจากกฎหมายหรือแผนของรัฐ ซึ่งกระทบการใช้ประโยชน์ การก่อสร้าง หรือมูลค่าในอนาคต

สิ่งที่ควรตรวจ

• แนวเขตเวนคืน/โครงการของรัฐที่เกี่ยวข้อง

• เขตปฏิรูปที่ดิน/เขตจัดรูปที่ดิน (ถ้ามี)

• ข้อจำกัดผังเมือง/การใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎหมายและข้อบัญญัติท้องถิ่น

3) ตรวจภาษีและภาระค้างชำระที่อาจตามมา

หนี้ค้างบางประเภทอาจทำให้การโอนสะดุด หรือทำให้ผู้ซื้อเสียเวลาและค่าใช้จ่ายเพิ่ม

สิ่งที่ควรตรวจ

• ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในพื้นที่

• สถานะภาษีท้องถิ่น/ภาษีบำรุงท้องที่ (กรณีที่ยังเกี่ยวข้อง)

• หลักฐานการชำระ/เอกสารยืนยันจากผู้ขาย

4) “หัวใจของการซื้อที่ดิน”: ขอ ตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน ที่สำนักงานที่ดิน

การดูโฉนดที่ผู้ขายถือมาให้ดู “ยังไม่พอ” เพราะข้อมูลสำคัญจำนวนมาก ต้องตรวจจากหลักฐานทะเบียนที่ดินและเอกสารประกอบในสารบบของแปลงนั้น เพื่อเห็นสถานะล่าสุดที่เชื่อถือได้

5) เช็กโฉนดจริง–ปลอม: อย่าตัดสินจากหน้าตากระดาษ

โฉนดปลอม หรือโฉนดที่ถูกแก้ไขข้อความ อาจดูเหมือนจริงมาก การตัดสินด้วยสายตาเพียงอย่างเดียวมีความเสี่ยงสูง

หลักการป้องกัน

• ตรวจเทียบข้อมูลกับฉบับ/ข้อมูลที่สำนักงานที่ดินเก็บไว้

• ระวังเอกสารที่มีร่องรอยแก้ไข ตกเติม หรือข้อมูลบางส่วน “ดูไม่ต่อเนื่อง”

6) เช็กตัวตน “เจ้าของที่แท้จริง” ให้ชัดก่อนทำสัญญา

ความเสี่ยงใหญ่ที่สุดคือซื้อกับ “คนไม่ใช่เจ้าของตัวจริง” แม้ชื่อในเอกสารดูคล้ายกันก็ตาม ผู้ซื้อควรตรวจให้ชัดว่า ผู้ขายคือเจ้าของที่ถูกต้องและมีอำนาจทำธุรกรรม

หลักการป้องกัน

• ตรวจข้อมูลเจ้าของในทะเบียนให้สอดคล้องกับตัวผู้ขาย

• ตรวจความสอดคล้องของชื่อ–เลขประจำตัว–ที่อยู่–สถานะบุคคล

• หากเป็นนิติบุคคล/ผู้รับมอบอำนาจ ต้องตรวจเอกสารอำนาจให้ครบถ้วน

7) เช็กว่าโฉนดหรือรายการจดทะเบียน “ถูกเพิกถอน/ยกเลิก” หรือไม่

บางกรณีโฉนดอาจถูกเพิกถอน หรือมีเหตุให้เอกสารสิทธิใช้การไม่ได้ หากไม่ตรวจสถานะให้ชัด อาจทำให้ซื้อแล้วโอนไม่ได้หรือสิทธิไม่สมบูรณ์

หลักการป้องกัน

• ตรวจสถานะเอกสารสิทธิในระบบ/สารบบที่เกี่ยวข้อง

• ระวังเอกสารที่มีประวัติออกใบแทน หรือมีเหตุเกี่ยวกับการแก้ไขรายการสำคัญ

8) เช็กการยึด/อายัด/ห้ามโอน: หลายอย่าง “ไม่อยู่ในโฉนดฉบับเจ้าของ”

ที่ดินอาจถูกยึด อายัด หรือมีคำสั่งห้ามโอนจากหลายฐานกฎหมาย ซึ่งบางครั้งจะแสดงไว้ในส่วนของสำนักงานที่ดินเป็นหลัก หากไม่ตรวจ อาจทำสัญญาแล้วโอนไม่ได้

หลักการป้องกัน

• ตรวจรายการคำสั่ง/บัญชีที่เกี่ยวกับการอายัดหรือห้ามโอน

• อย่าวางมัดจำหรือกำหนดวันโอน ก่อนรู้สถานะล่าสุดชัดเจน

9) เช็ก “งานค้าง/เรื่องระหว่างดำเนินการ” ที่อาจเปลี่ยนผลลัพธ์หลังซื้อ

ที่ดินบางแปลงอาจอยู่ระหว่างรังวัดสอบเขต แบ่งแยก แก้ไขเนื้อที่ แก้ไขรูปแผนที่ ขอใบแทน หรือดำเนินการเกี่ยวกับมรดก สิ่งเหล่านี้อาจทำให้เนื้อที่ แนวเขต หรือเจ้าของ “เปลี่ยน” ได้

หลักการป้องกัน

• ตรวจว่ามีคำขอค้าง/ประกาศ/การคัดค้าน หรือข้อพิพาทแนวเขตหรือไม่

• หากจำเป็นต้องรังวัด ควรวางเงื่อนไขให้เสร็จก่อนจ่ายเงินก้อนใหญ่

• หากเกี่ยวกับมรดก/เจ้าของร่วม ต้องระวังขั้นตอนและความเสี่ยงด้านสิทธิ

10) เช็กสัญญาที่ผูกพันที่ดิน + ระวังกลโกงซื้อขายที่ดิน

ภาระผูกพัน เช่น จำนอง เช่า ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ฯลฯ อาจมี “รายละเอียดเงื่อนไข” อยู่ในสัญญาหรือเอกสารประกอบในสารบบ ไม่ได้โชว์ครบในหน้าโฉนด ผู้ซื้อควรรู้รายละเอียดก่อนรับภาระไปด้วย

พร้อมกันนี้ ธุรกรรมที่ดินมีมูลค่าสูง จึงมีการหลอกลวงได้หลายรูปแบบ ผู้ซื้อควรโฟกัสที่ “สัญญาณเตือน” และ “วิธีป้องกัน” ไม่ใช่รายละเอียดวิธีการทุจริต

สัญญาณเตือนที่พบบ่อย

• เร่งให้โอน/เร่งวางมัดจำ โดยไม่ยอมให้ตรวจทะเบียนที่ดิน

• ข้อมูลผู้ขาย/เจ้าของไม่สอดคล้องกัน หรือเปลี่ยนเหตุผลไปมา

• ราคาต่ำผิดปกติ พร้อมเงื่อนไขให้โอนเร็ว

• ไม่ยอมให้พบเจ้าของตัวจริง หรือใช้ตัวแทนที่อธิบายไม่ได้

• เอกสารประกอบไม่ครบ หรือหลีกเลี่ยงการตรวจที่สำนักงานที่ดิน

แนวทางป้องกัน

• ตรวจทะเบียนที่ดินและเอกสารประกอบจากสำนักงานที่ดินทุกครั้ง

• ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุเงื่อนไข “ตรวจผ่าน” ก่อนชำระเงินก้อนใหญ่

• ใช้ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย/อสังหา/ผู้ทำธุรกรรมที่ดินช่วยตรวจ

• เก็บหลักฐานการเจรจา การชำระเงิน และเอกสารทั้งหมดเป็นระบบ

FAQ

Q1: ทำไมดูโฉนดจากผู้ขายอย่างเดียวถึงไม่พอ
A: เพราะข้อมูลสำคัญบางอย่างต้องตรวจจากหลักฐานทะเบียนที่ดินและเอกสารในสารบบของสำนักงานที่ดิน ซึ่งอาจไม่ปรากฏในโฉนดฉบับเจ้าของ

Q2: ก่อนซื้อควรไปดูที่ดินจริงเรื่องใดบ้าง
A: ควรดูแนวเขตโดยรวม หลักเขต การครอบครองจริง และลองกะระยะ/เนื้อที่คร่าว ๆ เทียบกับเอกสารสิทธิ

Q3: เรื่องยึดหรืออายัดมีผลอย่างไรต่อการโอน
A: หากถูกยึด/อายัด/ห้ามโอน อาจทำให้ทำสัญญาแล้วโอนไม่ได้ ต้องตรวจสถานะล่าสุดก่อนวางเงินหรือกำหนดวันโอน

Q4: ต้องตรวจอะไรเพื่อกันซื้อกับคนไม่ใช่เจ้าของตัวจริง
A: ต้องตรวจความสอดคล้องของข้อมูลเจ้าของในทะเบียนกับตัวผู้ขาย และตรวจเอกสารอำนาจให้ครบ หากเป็นตัวแทนหรือนิติบุคคล

Q5: โฉนดปลอมดูออกไหมจากสายตา
A: ไม่ควรตัดสินจากสายตาอย่างเดียว ควรตรวจเทียบข้อมูลกับสำนักงานที่ดินเพื่อความชัดเจน

Q6: ถ้าโฉนดหรือรายการถูกเพิกถอน จะเกิดอะไรขึ้น
A: อาจทำให้เอกสารสิทธิใช้การไม่ได้ หรือสิทธิไม่สมบูรณ์ ส่งผลให้การซื้อขายและการโอนมีปัญหา

Q7: งานค้างรังวัดหรือสอบเขตเสี่ยงอย่างไร
A: ผลรังวัดอาจทำให้เนื้อที่หรือแนวเขตเปลี่ยน และอาจมีการคัดค้าน ทำให้การโอนหรือการใช้ประโยชน์ยุ่งยากได้

Q8: ทำไมต้องตรวจสัญญาที่ผูกพันที่ดินนอกเหนือจากหน้าโฉนด
A: เพราะรายละเอียดเงื่อนไขสำคัญมักอยู่ในสัญญาหรือเอกสารประกอบในสารบบ ไม่ได้แสดงครบในหน้าโฉนด

Q9: สัญญาณเตือนว่าดีลนี้เสี่ยงโดนโกงคืออะไร
A: เช่น เร่งให้โอน/วางมัดจำ ไม่ยอมให้ตรวจทะเบียนที่ดิน ข้อมูลผู้ขายไม่สอดคล้อง ราคาต่ำผิดปกติ และเอกสารไม่ครบ

Q10: วิธีป้องกันที่ปลอดภัยที่สุดก่อนจ่ายเงินก้อนใหญ่คืออะไร
A: ตรวจทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรใส่เงื่อนไขตรวจผ่าน และใช้ผู้เชี่ยวชาญช่วยตรวจ