ไขความลับ "บ้าน NPA": ขุมทรัพย์ทำเลทองที่นักลงทุนและคนหาบ้านไม่ควรพลาด

ในยุคที่ราคาอสังหาริมทรัพย์และโครงการบ้านใหม่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หลายคนอาจคิดว่าการเป็นเจ้าของบ้านในทำเลทองเป็นเรื่องที่ไกลเกินเอื้อม แต่แท้จริงแล้วยังมี "ขุมทรัพย์" ที่ซ่อนอยู่ในตลาดอสังหาฯ ซึ่งเปิดโอกาสให้ทั้งผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยและนักลงทุนสามารถครอบครองทรัพย์สินศักยภาพสูงในราคาที่จับต้องได้ สิ่งนั้นเรียกว่า "บ้าน NPA" บทความนี้จะพาไปไขความลับว่า บ้าน NPA คืออะไร และทำไมถึงกลายเป็นเป้าหมายสำคัญที่คนในแวดวงอสังหาฯ ไม่ยอมพลาด

บ้าน NPA คืออะไร?

NPA (Non-Performing Asset) หรือที่เรียกกันติดปากว่า "ทรัพย์สินรอการขาย" หรือ "ทรัพย์ธนาคาร" คืออสังหาริมทรัพย์ที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของสถาบันการเงินหรือบริษัทบริหารสินทรัพย์ ซึ่งอาจมาจากกระบวนการทางกฎหมาย การหลุดจำนอง หรือการประมูล ทรัพย์เหล่านี้ครอบคลุมตั้งแต่ บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ไปจนถึงอาคารพาณิชย์และที่ดินเปล่า

เมื่อทรัพย์สินเหล่านี้กลับมาสู่ตลาด สถาบันการเงินมักจะนำมาจำหน่ายหรือจัดลานประมูลในราคาที่น่าดึงดูดใจ เพื่อเร่งระบายทรัพย์สินและเปลี่ยนเป็นสภาพคล่อง

4 เหตุผลที่ "บ้าน NPA" คือขุมทรัพย์ทำเลทอง

1. ราคาคุ้มค่า ต่ำกว่าราคาตลาด (Below Market Value) จุดเด่นที่สำคัญที่สุดของบ้าน NPA คือ "ราคา" ที่มักจะต่ำกว่าราคาตลาด (Market Price) ของบ้านมือสองทั่วไปในทำเลเดียวกันเฉลี่ย 10-30% ทำให้ผู้ซื้อสามารถประหยัดงบประมาณไปได้หลักแสนถึงหลักล้านบาท ซึ่งส่วนต่างตรงนี้สามารถนำไปใช้เป็นงบประมาณในการรีโนเวทตกแต่งใหม่ได้อย่างสบายๆ

2. ทำเลศักยภาพที่หาไม่ได้ในโครงการใหม่ (Localized Opportunities) โครงการบ้านใหม่ๆ ในปัจจุบันมักขยายตัวออกไปสู่เขตชานเมือง แต่บ้าน NPA ส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ในชุมชนที่พัฒนาแล้ว (Established Neighborhoods) มีความต้องการของคนในพื้นที่สูง ใกล้ตลาด โรงเรียน หรือแหล่งงาน การซื้อทรัพย์ธนาคารจึงเป็นกลยุทธ์ทางลัดในการเจาะเข้าสู่ทำเลเฉพาะกลุ่มที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตจริงได้อย่างตรงจุด

3. โอกาสทองของนักลงทุน (High Yield & Flipping) สำหรับสายลงทุน ทรัพย์ NPA คือวัตถุดิบชั้นดีสำหรับการทำกำไร ไม่ว่าจะเป็น:

• Capital Gain: การซื้อมาเพื่อรีโนเวทและขายต่อ (Flipping) ซึ่งสามารถบวกกำไรเพิ่มได้สูงจากส่วนต่างราคาต้นทุนที่ต่ำ

• Rental Yield: การซื้อเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว ในทำเลที่อยู่อาศัยหนาแน่น สามารถสร้างรายได้แบบ Passive Income ที่สม่ำเสมอ

4. มีตัวเลือกหลากหลาย และพร้อมสำหรับการประมูล ตลาด NPA มีทรัพย์ให้เลือกทุกรูปแบบและทุกระดับราคา นอกจากนี้ สถาบันการเงินมักจะนำทรัพย์เด่นมาจัดแคมเปญ หรือจัดการ "ประมูลบ้าน" อย่างต่อเนื่อง ผู้ที่ศึกษาข้อมูลคู่แข่งในลานประมูลมาดีและมีกลยุทธ์ในการเสนอราคา จะยิ่งมีโอกาสเคาะประมูลได้ทรัพย์ในราคาที่ทำกำไรได้ทันที

เคล็ดลับก่อนตัดสินใจซื้อหรือประมูล บ้าน NPA

แม้จะเต็มไปด้วยข้อดี แต่การซื้อทรัพย์ NPA ก็ต้องอาศัยการทำการบ้านอย่างรอบคอบ:

• ลงพื้นที่จริงเสมอ: อย่าตัดสินใจจากแค่รูปภาพ ต้องไปสำรวจสภาพแวดล้อมจริง โครงสร้างบ้าน และเช็กให้ชัวร์ว่าไม่มีผู้อยู่อาศัยเดิมตกค้าง

• ตั้งงบประมาณเบ็ดเสร็จ: คำนวณต้นทุนให้ครบ ทั้งค่าตัวบ้าน ค่าโอน ค่าภาษี และที่สำคัญคือ "งบประมาณในการรีโนเวท"

• เตรียมความพร้อมก่อนลงสนาม: หากทรัพย์นั้นต้องแข่งขันผ่านการประมูล ควรศึกษาระเบียบการ เตรียมเอกสาร เงินมัดจำ และกำหนดเพดานราคา (Maximum Bid) ในใจไว้ให้ชัดเจนเพื่อรักษาสัดส่วนกำไรให้ได้ตามเป้า

บทสรุป

บ้าน NPA ไม่ใช่แค่ทรัพย์สินหลุดจำนอง แต่คือโอกาสและขุมทรัพย์สำหรับผู้ที่มองเห็นศักยภาพ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ที่อยากได้บ้านทำเลดีในงบที่จำกัด หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาทรัพย์เพื่อต่อยอดทำกำไร การศึกษาข้อมูลทรัพย์ธนาคารและการเตรียมตัวเข้าร่วมงานประมูลอสังหาฯ คือก้าวสำคัญที่จะช่วยให้คุณพบกับดีลที่ดีที่สุด

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด (SAM). (2568). SAM เปิดประมูลทรัพย์ NPA เพื่อการลงทุนและอยู่อาศัย ราคาดี ทำเลเด่น. ค้นเมื่อ 24 กุมภาพันธ์ 2569, จาก https://www.sam.or.th

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC). (2566). แบงก์ระบายสต๊อก NPA 1.6 แสนล้าน ขนทรัพย์มือสองทั่วประเทศลดกระหน่ำ. ค้นเมื่อ 24 กุมภาพันธ์ 2569, จาก https://www.reic.or.th/News/RealEstate/467990

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC). (2568). BAM ปั้นพอร์ตล้านล้าน แผนเร่งหมุนเวียนทรัพย์. ค้นเมื่อ 24 กุมภาพันธ์ 2569, จาก https://www.reic.or.th/News/RealEstate/469952