คนต่างด้าวถือครองที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่

สรุป 3 เงื่อนไขตามกฎหมาย อัปเดตล่าสุด กรกฎาคม 2568

โดยหลักกฎหมายไทยกำหนดชัดเจนว่า คนต่างด้าวหรือชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้ อย่างไรก็ตาม กรมที่ดิน ได้ชี้แจงแนวทางตามกฎหมายล่าสุดว่า มี ข้อยกเว้น 3 กรณี ที่คนต่างด้าวสามารถได้มาซึ่งที่ดินในไทยได้โดย ไม่ผิดกฎหมาย หากปฏิบัติตามเงื่อนไขอย่างเคร่งครัด

หน่วยงานผู้บังคับใช้และให้ความเห็นทางกฎหมายคือ กรมที่ดิน

เงื่อนไขที่ 1

รับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม (มาตรา 93 ประมวลกฎหมายที่ดิน)

คนต่างด้าวสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้ ในฐานะทายาทโดยธรรม ตาม มาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน แต่ต้องได้รับ ความเห็นชอบจากรัฐมนตรี ก่อนการได้มาซึ่งที่ดินนั้น

ทั้งนี้ เมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่เดิมแล้ว จะต้อง ไม่เกินจำนวนสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต ตาม มาตรา 87 ได้แก่

• ที่อยู่อาศัย: ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่

• เพื่ออุตสาหกรรม: ไม่เกิน 10 ไร่

• เพื่อเกษตรกรรม: ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่

เมื่อได้รับอนุญาตให้ได้ที่ดินเพื่อกิจการใดแล้ว ต้องใช้ที่ดินเพื่อกิจการนั้นเท่านั้น หากประสงค์จะเปลี่ยนวัตถุประสงค์ ต้องขออนุญาตจากรัฐมนตรีใหม่ทุกครั้ง ตาม มาตรา 89

เงื่อนไขที่ 2

ซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ โดยลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท (มาตรา 96 ทวิ)

กฎหมายเปิดโอกาสให้คนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ ไม่เกิน 1 ไร่ หากมีการนำเงินมาลงทุนในประเทศไทย ไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท ตาม มาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

เงื่อนไขสำคัญ ได้แก่

• การลงทุนต้องเป็นธุรกิจที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ

• หรือเป็นกิจการที่อยู่ในกลุ่มที่ คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ให้การส่งเสริม

• ต้องดำรงการลงทุน ไม่น้อยกว่า 3 ปี

• ที่ดินต้องตั้งอยู่ใน

  • กรุงเทพมหานคร

  • เมืองพัทยา

  • เขตเทศบาล

  • หรือเขตที่กำหนดเป็นที่อยู่อาศัยตามกฎหมายผังเมือง

เงื่อนไขที่ 3

ได้มาซึ่งที่ดินตามกฎหมายเฉพาะอื่นที่อนุญาต

คนต่างด้าวสามารถถือครองที่ดินได้ หากเป็นกรณีที่กฎหมายเฉพาะบัญญัติให้มีสิทธิไว้โดยตรง เช่น

• มาตรา 27 พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520

• มาตรา 44 พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522

• มาตรา 65 พระราชบัญญัติปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2514

• มาตรา 49 พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561

โทษกรณีถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว (Nominee)

กรมที่ดินย้ำชัดว่า การใช้คนไทยหรือนิติบุคคลถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว เป็นความผิดอาญา

▪ ความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267

ฐานแจ้งข้อความอันเป็นเท็จให้เจ้าพนักงานจดลงในเอกสารราชการ

• จำคุกไม่เกิน 3 ปี

• หรือปรับไม่เกิน 6,000 บาท

• หรือทั้งจำทั้งปรับ

▪ ความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดิน

• คนต่างด้าว: มาตรา 111 ได้มาซึ่งที่ดินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย

• นิติบุคคล: มาตรา 112

• คนไทยที่ถือแทน: มาตรา 113

โทษคือ

• จำคุกไม่เกิน 2 ปี

• หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท

• หรือทั้งจำทั้งปรับ

สรุป

คนต่างด้าวสามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ เฉพาะกรณีที่กฎหมายอนุญาตเท่านั้น
การถือแทนหรือหลีกเลี่ยงกฎหมายมีโทษทั้งจำและปรับ

FAQ (ไทย)

ถาม: ต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้หรือไม่
ตอบ: โดยหลักไม่ได้ เว้นแต่เข้า 3 เงื่อนไขตามกฎหมาย

ถาม: ใช้คนไทยถือที่ดินแทนได้หรือไม่
ตอบ: ไม่ได้ และมีโทษอาญา

ถาม: ลงทุน 40 ล้านบาท ซื้อที่ดินได้ทุกที่หรือไม่
ตอบ: ไม่ได้ ต้องอยู่ในเขตที่กฎหมายกำหนด