การขอได้มาซึ่งที่ดินของหญิงไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างชาติ

ตามกฎหมายไทย ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ในทางปฏิบัติพบว่าคนไทยจำนวนมากมีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ และมีความจำเป็นต้องซื้อ รับโอน หรือรับให้ที่ดินไว้ในชื่อของตนเอง กฎหมายจึงกำหนดแนวปฏิบัติที่ชัดเจนเพื่อป้องกันการหลีกเลี่ยงกฎหมาย และคุ้มครองสิทธิของคนไทยในการถือครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย

หลักกฎหมายสำคัญ

คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ (ไม่ว่าจะ ชอบด้วยกฎหมาย หรือ มิชอบด้วยกฎหมาย) สามารถได้มาซึ่งที่ดินในชื่อของตนได้ โดยไม่จำกัดจำนวนเนื้อที่ หากพิสูจน์ได้ว่าเงินที่ใช้ได้มาซึ่งที่ดินเป็น “สินส่วนตัว / ทรัพย์ส่วนตัวของคนไทย” และไม่ก่อให้คู่สมรสชาวต่างชาติมีส่วนเป็นเจ้าของ

1) กรณี “รับให้ที่ดิน”

หากคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ

• รับให้ที่ดินในระหว่างสมรส หรือ

• รับให้ในระหว่างอยู่กินฉันสามีภรรยา

เมื่อสอบสวนแล้วปรากฏว่า

• เป็น สินส่วนตัวของคนไทย (กรณีสมรสที่ชอบด้วยกฎหมาย) หรือ

• เป็น ทรัพย์ส่วนตัวของคนไทย (กรณีมิได้จดทะเบียนสมรส)

และ ไม่ทำให้ชาวต่างชาติมีส่วนเป็นเจ้าของที่ดินร่วม พนักงานเจ้าหน้าที่สามารถจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ได้

2) กรณี “ซื้อที่ดิน”

2.1 คู่สมรสชาวต่างชาติอยู่ในประเทศไทย

(1) คู่สมรสที่ชอบด้วยกฎหมาย
คนไทยและคู่สมรสต่างชาติต้องยืนยันร่วมกันเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า

เงินที่ใช้ซื้อที่ดินเป็น สินส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรส

(2) คู่สมรสที่มิชอบด้วยกฎหมาย
ต้องยืนยันร่วมกันว่า

เงินทั้งหมดเป็น ทรัพย์ส่วนตัวของคนไทย มิใช่ทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน

2.2 คู่สมรสชาวต่างชาติอยู่ต่างประเทศ

คู่สมรสชาวต่างชาติต้องไปดำเนินการต่อ

• สถานเอกอัครราชทูต

• สถานกงสุล

• หรือ Notary Public

เพื่อบันทึกถ้อยคำใน หนังสือรับรอง ว่า

• เงินที่ใช้ซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัว/ทรัพย์ส่วนตัวของคนไทย

• ไม่มีส่วนใดเป็นสินสมรส

• คู่สมรสต่างชาติไม่มีส่วนเป็นเจ้าของร่วม

จากนั้นให้คู่สมรสชาวไทยนำ ต้นฉบับหนังสือรับรอง ไปยื่นต่อสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนสิทธิ

ข้อยกเว้นสำคัญ

หากคนไทยสามารถแสดงหลักฐานชัดเจนว่า

เงินที่ใช้ซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของตน

พนักงานเจ้าหน้าที่สามารถจดทะเบียนให้ได้ โดยไม่ต้องให้คู่สมรสชาวต่างชาติมาให้ถ้อยคำ

3) กรณีหย่าขาด / เลิกรา / บุตรผู้เยาว์สัญชาติไทย

• คนไทยที่เคยมีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ แต่ได้หย่าหรือเลิกรากันแล้ว

• หรือบุตรผู้เยาว์สัญชาติไทยของชาวต่างชาติ

หากสอบสวนแล้ว ไม่พบพฤติการณ์หลีกเลี่ยงกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่สามารถจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ได้

ข้อควรระวังทางกฎหมาย

การซื้อขายหรือโอนที่ดินใด ๆ หากมีวัตถุประสงค์เพื่อหลีกเลี่ยงข้อห้ามตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 จะถือเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้าม ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150

สรุป

หญิงไทยที่มีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินในไทยได้โดยชอบด้วยกฎหมาย
หากพิสูจน์ได้ว่าเงินที่ใช้ได้มาเป็นสินส่วนตัว/ทรัพย์ส่วนตัวของคนไทย และไม่มีการหลีกเลี่ยงกฎหมาย

FAQ

Q1: หญิงไทยที่มีสามีเป็นต่างชาติซื้อที่ดินได้หรือไม่?
A: ได้ หากพิสูจน์ว่าเงินเป็นสินส่วนตัวของคนไทย

Q2: ต้องให้สามีต่างชาติมาเซ็นทุกกรณีหรือไม่?
A: ไม่เสมอ หากมีหลักฐานชัดเจนว่าเงินเป็นสินส่วนตัว

Q3: ถ้าสามีอยู่ต่างประเทศทำอย่างไร?
A: ต้องทำหนังสือรับรองผ่านสถานทูต/กงสุล/Notary Public

Q4: ซื้อแล้วจดจำนองได้หรือไม่?
A: ได้ โดยไม่ต้องให้คู่สมรสต่างชาติมายืนยันซ้ำ

Q5: ถ้าฝ่าฝืนกฎหมายจะเกิดอะไรขึ้น?
A: สัญญาอาจเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150