ฟ้องขับไล่หลังชนะประมูล กรณีบ้านไม่มีคนอยู่แต่มีของค้าง

คู่มือกฎหมายสำหรับผู้ชนะประมูล & นักลงทุน

ผู้ชนะประมูลบ้านจำนวนมากเข้าใจว่า

“ถ้าบ้านไม่มีคนอยู่ ก็เข้าใช้ได้เลย”

ความจริงคือ ไม่เสมอไป

หากบ้านประมูล ไม่มีผู้อยู่อาศัย แต่ยังมีทรัพย์สิน เฟอร์นิเจอร์ หรือของใช้ส่วนตัวคงค้างอยู่ภายใน
ตามกฎหมายไทย ยังถือว่าไม่ได้รับการส่งมอบการครอบครองโดยสมบูรณ์
และการเข้าไปจัดการทรัพย์สินเองอาจกลายเป็นความผิดทางกฎหมายได้

บทความนี้อธิบายแบบตรงประเด็นสำหรับกรณีที่พบบ่อยที่สุดในการลงทุนบ้านประมูล

“บ้านว่าง แต่มีของ ต้องฟ้องขับไล่ไหม?”

บ้านไม่มีคนอยู่ แต่มีของ = ถือว่าครอบครองสมบูรณ์แล้วหรือไม่?

คำตอบคือ: ยังไม่สมบูรณ์

ตามแนวปฏิบัติทางกฎหมาย
การครอบครองทรัพย์ต้องเป็นไปโดย

• สงบ

• ต่อเนื่อง

• ไม่มีข้อโต้แย้ง

หากยังมีทรัพย์สินของเจ้าของเดิมหรือบุคคลอื่นอยู่ภายใน
ยังถือว่ามี “การยึดถือครอบครองทางอ้อม”
ผู้ชนะประมูล ยังไม่สามารถจัดการทรัพย์ได้เอง

ตัวอย่างทรัพย์สินคงค้างที่พบบ่อย

• เฟอร์นิเจอร์ (เตียง ตู้ โต๊ะ โซฟา)

• เครื่องใช้ไฟฟ้า

• ของใช้ส่วนตัว

• วัสดุก่อสร้าง

• รถจักรยานยนต์ / รถยนต์จอดทิ้งไว้ในพื้นที่

แม้ ไม่มีคนอยู่จริง ก็ยังถือว่าเสี่ยงทางกฎหมาย

ทำไม “บ้านว่างแต่มีของ” ถึงต้องฟ้องขับไล่

เพราะหากผู้ชนะประมูล:

❌ เข้าไปขนของออกเอง
❌ เปลี่ยนกุญแจ
❌ รื้อถอนหรือทำลายทรัพย์
❌ นำทรัพย์ไปใช้หรือทิ้ง

อาจเข้าข่าย

• ละเมิด

• ยักยอกทรัพย์

• บุกรุก

• ทำให้เสียทรัพย์

แม้คุณจะเป็นเจ้าของบ้านแล้วก็ตาม

แนวทางที่ถูกต้องตามกฎหมาย (2 ทางเลือก)

ทางเลือกที่ 1: ฟ้องขับไล่และขอศาลสั่งจัดการทรัพย์

เป็นแนวทาง ปลอดภัยที่สุด เหมาะกับ:

• นักลงทุน

• การซื้อเพื่อขายต่อ

• การซื้อเพื่อปล่อยเช่า

• ทรัพย์มูลค่าสูง

ศาลจะมีคำสั่งให้:

• ส่งมอบการครอบครอง

• เคลื่อนย้ายทรัพย์สินโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี

• บันทึกทรัพย์อย่างเป็นทางการ

ทางเลือกที่ 2: ขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการ

ในบางกรณี อาจใช้กระบวนการทางบังคับคดีโดยตรง
โดยมีการ:

• ตรวจสอบทรัพย์

• ทำบัญชีทรัพย์

• ขนย้ายไปเก็บรักษา

แนวทางนี้ต้องพิจารณาเป็นกรณี และควรมีผู้เชี่ยวชาญดูแล

ขั้นตอนการฟ้องขับไล่ (กรณีบ้านไม่มีคนอยู่แต่มีของ)

1. โอนกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อย

ต้องจดทะเบียนโอน ณ สำนักงานที่ดินก่อน

2. ตรวจสอบและบันทึกสภาพทรัพย์

ถ่ายภาพ / วิดีโอ แสดงว่า

• ไม่มีคนอยู่

• มีทรัพย์สินคงค้าง

3. ยื่นฟ้องคดีขับไล่และขอจัดการทรัพย์

ต่อศาลที่ทรัพย์ตั้งอยู่

4. ศาลมีคำสั่ง

อนุญาตให้ขับไล่และเคลื่อนย้ายทรัพย์

5. บังคับคดี

เจ้าพนักงานเข้าดำเนินการอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ใช้เวลานานแค่ไหน?

โดยประมาณ

• ศาล: 3–6 เดือน

• บังคับคดี: 1–2 เดือน

โดยรวมควรเผื่อเวลา 4–8 เดือน

ค่าใช้จ่ายที่ควรรู้ล่วงหน้า

• ค่าธรรมเนียมศาล

• ค่าทนาย (ถ้ามี)

• ค่าขนย้าย / เก็บรักษาทรัพย์

• ค่าเปิด–ปิดทรัพย์ในวันบังคับคดี

ข้อควรระวังสำคัญ (ห้ามทำเด็ดขาด)

🚫 ห้ามขนของออกเอง
🚫 ห้ามทิ้งของ
🚫 ห้ามขายของ
🚫 ห้ามเปลี่ยนกุญแจ
🚫 ห้ามตัดน้ำไฟ

แม้บ้านจะว่าง ก็ยังผิดกฎหมายได้

FAQ: บ้านประมูลไม่มีคนอยู่แต่มีของ

Q1: บ้านว่างแล้ว ยังต้องฟ้องขับไล่จริงหรือ?

A: หากมีทรัพย์สินคงค้าง แนะนำให้ดำเนินการผ่านศาลเพื่อความปลอดภัยทางกฎหมาย

Q2: เอาของออกไปเก็บเองก่อนได้ไหม?

A: ไม่แนะนำ เสี่ยงถูกฟ้องละเมิดหรือยักยอกทรัพย์

Q3: ฟ้องขับไล่ทั้งที่ไม่มีคน ศาลรับไหม?

A: รับ เนื่องจากยังมีการครอบครองทางอ้อมผ่านทรัพย์สิน

Q4: ค่าใช้จ่ายแพงไหม?

A: ขึ้นกับปริมาณทรัพย์และความซับซ้อน ควรเผื่องบล่วงหน้า

Q5: จำเป็นต้องจ้างทนายหรือไม่?

A: ไม่จำเป็นตามกฎหมาย แต่แนะนำสำหรับนักลงทุน

Q6: ทำไมบ้านประมูลราคาถูกกว่าตลาด?

A: เพราะมีความเสี่ยงด้านการครอบครอง เช่น กรณีบ้านว่างแต่มีของ

สรุปสำหรับนักลงทุนบ้านประมูล

บ้านไม่มีคนอยู่ ≠ เข้าใช้ได้ทันที

หากยังมีทรัพย์สินคงค้าง
การฟ้องขับไล่และจัดการผ่านกระบวนการกฎหมาย
คือทางเลือกที่ ปลอดภัย คุ้มค่า และป้องกันความเสี่ยงระยะยาว