ทำไมยื่นกู้บ้านไม่ผ่าน?

วิเคราะห์สาเหตุหลัก + วิธีเตรียมตัวให้ธนาคารอนุมัติ

การยื่นกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม ไม่ได้ขึ้นอยู่กับรายได้เพียงอย่างเดียว
ในทางปฏิบัติ สถาบันการเงินพิจารณาจากหลายปัจจัยร่วมกัน
ซึ่งสามารถสรุป “สาเหตุที่กู้ไม่ผ่าน” ได้เป็น 2 กรณีหลัก ดังนี้

กรณีที่ 1: มูลค่าสินทรัพย์ต่ำกว่าวงเงินที่ขอกู้

การกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดถือเป็น สินเชื่อที่มีหลักประกัน ธนาคารจะส่งผู้ประเมินอิสระเข้าประเมิน มูลค่าทรัพย์สินจริง เพื่อนำมาใช้เป็นฐานคำนวณวงเงินกู้

หากเกิดกรณีต่อไปนี้ → “กู้ไม่ผ่าน”

• ราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย

• ราคาประเมินต่ำกว่าวงเงินที่ยื่นขอ

• ทรัพย์อยู่ในทำเลหรือสภาพที่ธนาคารประเมินความเสี่ยงสูง

ผลลัพธ์
ธนาคารอาจ

• อนุมัติวงเงินต่ำกว่าที่ขอ

• หรือปฏิเสธการอนุมัติทั้งหมด

ต่อให้รายได้ดี แต่ถ้าหลักทรัพย์ค้ำประกัน “ไม่พอ” ธนาคารก็ไม่สามารถปล่อยกู้ได้

กรณีที่ 2: ผู้กู้ขาดคุณสมบัติตามเกณฑ์ธนาคาร

แม้สินทรัพย์จะผ่านการประเมิน
แต่หาก ผู้กู้ไม่เข้าเกณฑ์ด้านความเสี่ยง ธนาคารก็มีสิทธิปฏิเสธ

โดยธนาคารส่วนใหญ่จะพิจารณา “ความพร้อมของผู้กู้” จากหัวข้อต่อไปนี้

คุณสมบัติผู้กู้ที่ธนาคารพิจารณาเป็นหลัก

1) อาชีพมั่นคง

กลุ่มที่ได้รับการพิจารณาง่าย ได้แก่

• ข้าราชการ / รัฐวิสาหกิจ

• พนักงานประจำบริษัทขนาดกลาง–ใหญ่

• มีอายุงานต่อเนื่อง อย่างน้อย 6 เดือนขึ้นไป

ปัจจัยด้านพื้นที่ทำงานก็มีผล อาชีพเดียวกัน แต่ทำงานในพื้นที่เสี่ยงต่ำ
ย่อมได้รับการประเมินดีกว่าพื้นที่ความเสี่ยงสูง

2) มีกำลังผ่อนชำระจริง

ธนาคารดู รายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย
ต้องเหลือเงินเพียงพอสำหรับค่างวดในระยะยาว

ไม่ใช่แค่ “ผ่อนได้เดือนแรก”
แต่ต้อง “ผ่อนไหวตลอดสัญญา 20–30 ปี”

3) ไม่มีหนี้สินล้นตัว (Debt Burden)

การมีหนี้ ไม่ใช่เรื่องผิด
แต่หนี้ต้องอยู่ในระดับที่บริหารได้

แนวทางการพิจารณาสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (DTI) ที่ใช้จริงในระบบธนาคาร

• รายได้ ≤ 30,000 บาท
  ➜ ภาระหนี้ไม่ควรเกิน 40%

• รายได้ 30,000 – 70,000 บาท
  ➜ ภาระหนี้ไม่ควรเกิน 50%

• รายได้ ≥ 70,000 บาท
  ➜ ภาระหนี้ไม่ควรเกิน 60%

4) มีเงินออมและเดินบัญชีสม่ำเสมอ

ธนาคารต้องการเห็นว่า

• มีรายรับเข้าบัญชีต่อเนื่อง อย่างน้อย 6 เดือน

• มีเงินเหลือคงค้างในบัญชี

• หรือมีเงินออมประมาณ 1 ใน 3 ของรายได้ต่อเดือน

บัญชีที่เงินเข้าแล้วออกทันที ธนาคารสามารถตรวจสอบได้ และถือเป็นสัญญาณความเสี่ยง

5) เครดิตบูโรสะอาด

• ไม่มีประวัติผิดนัดชำระ

• ไม่ติดแบล็คลิสต์

• แสดงวินัยทางการเงินที่ดี

หากเคยติดเครดิตบูโร ต้อง ปิดบัญชีเรียบร้อย และเว้นระยะอย่างน้อย 12 เดือน ก่อนยื่นกู้ซื้อบ้านใหม่

6) มีเงินดาวน์อย่างน้อย 20%

โดยทั่วไป ธนาคารจะปล่อยกู้ประมาณ 80–95%
ส่วนต่างผู้กู้ต้องรับผิดชอบเอง

ดังนั้น ผู้กู้ต้องมี

• เงินดาวน์

• เงินค่าใช้จ่ายวันโอน

• เงินสำรองฉุกเฉิน

7) ไม่มีประวัติการกู้ฉุกเฉิน

สินเชื่อฉุกเฉินหรือสินเชื่อระยะสั้นจำนวนมาก สะท้อนถึงความไม่มั่นคงทางการเงิน และถูกนำมาใช้เป็นปัจจัยเสริมในการพิจารณาความเสี่ยง

FAQ: คำถามที่พบบ่อย

Q1: รายได้ดี แต่ทำไมกู้ไม่ผ่าน?

เพราะธนาคารพิจารณา ทั้งผู้กู้และหลักทรัพย์
รายได้ดีแต่ราคาประเมินต่ำ หรือหนี้สูงเกินเกณฑ์ ก็อาจไม่ผ่าน

Q2: มีหนี้อยู่ กู้บ้านได้ไหม?

ได้ หากภาระหนี้รวม ไม่เกินเกณฑ์ DTI
และยังเหลือเงินพอผ่อนค่างวด

Q3: เดินบัญชีสำคัญแค่ไหน?

สำคัญมาก ธนาคารใช้ดูพฤติกรรมทางการเงินจริง
ไม่ใช่ยอดเงินที่ใส่เข้ามาเฉพาะช่วงยื่นกู้

Q4: เคยติดเครดิตบูโร ยังยื่นกู้ได้ไหม?

ได้ แต่ต้องปิดหนี้ครบ
และเว้นระยะอย่างน้อย 12 เดือนก่อนยื่นใหม่