ชาวต่างชาติกับมรดกที่ดิน (รับมรดกที่ดินในไทยได้ไหม?)

ชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อยใช้ชีวิตและสร้างครอบครัวในประเทศไทย บางกรณีที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดินอาจอยู่ในชื่อคู่สมรสชาวไทย หรืออยู่ในทรัพย์มรดกของบุพการี/เครือญาติไทย เมื่อมีการถึงแก่กรรมจึงเกิดคำถามสำคัญว่า ชาวต่างชาติ “รับมรดกที่ดิน” ได้หรือไม่ และต้องทำอย่างไรให้ถูกกฎหมาย

คำตอบคือ “อาจทำได้” แต่ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขและขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดอย่างเคร่งครัด โดยเฉพาะ ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 93 ที่กล่าวถึงการได้มาซึ่งที่ดินโดยมรดกในฐานะ ทายาทโดยธรรม และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีก่อนจึงจะจดทะเบียนได้

หลักกฎหมายสำคัญ: รับมรดกที่ดินได้ “เฉพาะกรณี” และต้องขออนุญาต

หลักการของกฎหมายที่ดินคือ คนต่างด้าวถูกจำกัดการมีที่ดิน แต่กฎหมายเปิดช่องให้คนต่างด้าวได้ที่ดิน “โดยมรดก” ได้ในบางกรณี โดยต้องเป็น ทายาทโดยธรรม และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี เมื่อรวมที่ดินที่มีอยู่แล้วต้องไม่เกิน “จำนวนที่จะพึงมีได้” ตามกรอบที่กฎหมายกำหนด

เงื่อนไขเรื่อง “ขนาด/จำนวนที่ดิน” และ “วัตถุประสงค์การใช้”

ในทางปฏิบัติ การอนุญาตจะผูกกับข้อจำกัดด้าน จำนวน/ขนาด และ ประเภทการใช้ประโยชน์ ของที่ดิน เช่น ที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม เกษตรกรรม เป็นต้น และหากได้รับอนุญาตให้ใช้เพื่อกิจการใดแล้ว ต้องใช้ตามกิจการนั้น (หากจะเปลี่ยนกิจการ ต้องขออนุญาตใหม่) แนวคิดนี้สอดคล้องกับกรอบการพิจารณาตามกฎหมายที่ดินและคู่มือกระบวนงานของกรมที่ดิน

พินัยกรรม “ยกให้ที่ดิน” ทำได้ไหม?

กรณีที่มีพินัยกรรมยกที่ดินให้ชาวต่างชาติ ประเด็นสำคัญที่ต้องระวังคือ มาตรา 93 เน้น “ทายาทโดยธรรม” ดังนั้น แนวทางที่ปลอดภัยคือการพิจารณาว่า ผู้รับมรดกชาวต่างชาติมีสถานะเป็น ทายาทโดยธรรมของเจ้ามรดกอยู่แล้ว หรือไม่ และดำเนินการตามขั้นตอน “ขออนุญาตตามมาตรา 93” ที่สำนักงานที่ดินตามคู่มือของภาครัฐ

ข้อควรระวัง: หลีกเลี่ยงธุรกรรมที่ “ฝ่าฝืนมาตรา 86” เพราะเสี่ยงเป็นโมฆะ

หากมีการทำ “สัญญาซื้อขาย” หรือโครงสร้างใด ๆ ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อหลีกเลี่ยงข้อห้ามเรื่องคนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดิน (เช่น ทำธุรกรรมให้คนต่างด้าวได้ที่ดินโดยทางอ้อมในลักษณะฝ่าฝืนกฎหมาย) อาจถูกตีความว่าเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามและ เป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150

ขั้นตอนภาพรวม (Checklist) เมื่อชาวต่างชาติจะรับมรดกที่ดิน

1. ตรวจสอบสถานะผู้รับว่าเป็น ทายาทโดยธรรม

2. เตรียมเอกสารมรดก/พินัยกรรม/เอกสารที่ดิน

3. ยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินตามกระบวนงาน “คนต่างด้าวขอรับมรดกที่ดินตามมาตรา 93”

4. รอการพิจารณาอนุญาตจากรัฐมนตรี

5. เมื่ออนุญาตแล้วจึงจดทะเบียนโอนมรดก/สิทธิในที่ดินได้ตามขั้นตอน

สรุป

ชาวต่างชาติ “อาจ” รับมรดกที่ดินในไทยได้ แต่ต้องเป็นทายาทโดยธรรม และต้องได้รับอนุญาตตามมาตรา 93 ก่อนจดทะเบียน
ทำให้ถูกขั้นตอนตั้งแต่ต้น จะลดความเสี่ยงถูกปฏิเสธการจดทะเบียน และลดปัญหาข้อพิพาทในอนาคต

FAQ

Q1: ชาวต่างชาติรับมรดกที่ดินในไทยได้ไหม?
A: ได้ในบางกรณี โดยต้องเป็นทายาทโดยธรรม และต้องได้รับอนุญาตตามมาตรา 93 ก่อน

Q2: ถ้ามีพินัยกรรมยกที่ดินให้ชาวต่างชาติ ทำได้ไหม?
A: ประเด็นหลักคือมาตรา 93 เน้นทายาทโดยธรรม แนวทางที่ปลอดภัยคือให้ผู้รับมีสถานะทายาทโดยธรรมและทำตามขั้นตอนขออนุญาต

Q3: ต้องขออนุญาตใครก่อนโอนมรดกที่ดินให้ชาวต่างชาติ?
A: ต้องผ่านการอนุญาตจากรัฐมนตรีตามกระบวนงานของกรมที่ดินก่อนจึงจดทะเบียนได้

Q4: ที่ดินที่รับมรดกได้มีข้อจำกัดเรื่องขนาด/การใช้หรือไม่?
A: มีข้อจำกัดตามกรอบการพิจารณาและวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ของที่ดิน

Q5: ถ้าทำธุรกรรมฝ่าฝืนข้อห้ามคนต่างด้าวถือที่ดิน จะเกิดอะไรขึ้น?
A: เสี่ยงถูกมองเป็นนิติกรรมวัตถุประสงค์ต้องห้ามและเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150