คนต่างชาติประมูลบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ไหม?

คู่มือกฎหมายสำหรับนักลงทุนต่างชาติ

คำถามยอดนิยมของนักลงทุนต่างชาติคือ

“คนต่างชาติสามารถประมูลบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่?”

คำตอบคือ “ได้บางกรณี และมีข้อจำกัดตามกฎหมายไทยอย่างชัดเจน”
บทความนี้สรุปให้ครบ ตั้งแต่ ประมูลได้หรือไม่ ถือกรรมสิทธิ์อะไรได้บ้าง ทางเลือกที่ถูกกฎหมาย ความเสี่ยง และแนวปฏิบัติที่ควรรู้ เหมาะสำหรับใช้เป็นบทความความรู้บนเว็บไซต์ พร้อมโครงสร้าง SEO

สรุปสั้นก่อนอ่าน: ต่างชาติประมูลในไทยได้ไหม?

• เข้าร่วมการประมูลได้ (ทั้งของรัฐและเอกชน)

• ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือบ้านเดี่ยวได้โดยตรง

• ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (คอนโด) ได้ ภายใต้สัดส่วนที่กฎหมายกำหนด

• ต้องวางแผนโครงสร้างการถือครองให้ถูกต้องตามกฎหมาย

ต่างชาติ “เข้าร่วมการประมูล” ได้หรือไม่?

ได้
กฎหมายไทย ไม่ห้ามคนต่างชาติเข้าร่วมการประมูล ไม่ว่าจะเป็น

• ประมูลจากหน่วยงานรัฐ

• ประมูลทรัพย์บังคับคดี

• ประมูลจากเอกชนหรือแพลตฟอร์มออนไลน์

แต่ประเด็นสำคัญอยู่ที่

“ชนะแล้ว โอนได้หรือไม่?”

ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ประเภทใดได้บ้าง?

1) บ้านพร้อมที่ดิน / ที่ดินเปล่า (ไม่ได้)

คนต่างชาติ ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยได้
ดังนั้น แม้จะชนะประมูล ก็ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์เข้าชื่อตนเองได้

⚠️ หากชนะประมูลโดยไม่วางแผน อาจเสียเงินมัดจำหรือมีปัญหาการโอน

2) ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) (ได้ตามเงื่อนไข)

คนต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ คอนโดมิเนียม ได้ หาก:

• สัดส่วนการถือครองของต่างชาติในโครงการ ไม่เกิน 49%

• เงินซื้อโอนมาจากต่างประเทศตามกฎหมาย

• ผ่านการตรวจสอบเอกสารของสำนักงานที่ดิน

คอนโดจึงเป็นทรัพย์ที่เหมาะที่สุดสำหรับนักลงทุนต่างชาติ

3) อาคารโดยไม่มีที่ดิน (เฉพาะกรณี)

อาคารบางประเภทอาจถือครองตัวอาคารได้ แต่ ที่ดินยังต้องเป็นของคนไทย กรณีนี้ซับซ้อนและต้องตรวจสอบเป็นรายทรัพย์

ทางเลือกที่ต่างชาติ “ลงทุนได้อย่างถูกกฎหมาย”

แม้จะถือที่ดินไม่ได้โดยตรง แต่ต่างชาติยังมีทางเลือก เช่น

✔ จัดตั้งบริษัทในไทย (มีคนไทยถือหุ้นตามกฎหมาย)

• ต้องไม่ใช่นอมินี

• ต้องดำเนินธุรกิจจริง

• ตรวจสอบเข้มงวดมาก

✔ สัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold)

• เช่าได้สูงสุด 30 ปี

• ต่ออายุได้ตามเงื่อนไขสัญญา

• ไม่ใช่กรรมสิทธิ์

✔ ลงทุนผ่านโครงการที่กฎหมายรองรับ

• เช่น คอนโดตามสัดส่วน

• โครงการส่งเสริมการลงทุน (บางกรณี)

ความเสี่ยงที่ต่างชาติต้องรู้ก่อนประมูล

• ❌ ชนะประมูลแต่โอนไม่ได้

• ❌ เสียเงินมัดจำ

• ❌ โครงสร้างถือครองผิดกฎหมาย

• ❌ ถูกตรวจสอบย้อนหลัง

• ❌ ไม่สามารถขายต่อได้

ประมูลได้ ≠ ถือครองได้

คำแนะนำสำหรับนักลงทุนต่างชาติ

1. ตรวจสอบประเภททรัพย์ก่อนประมูล

2. ตรวจสอบสัดส่วนต่างชาติ (กรณีคอนโด)

3. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญกฎหมายอสังหาฯ

4. วางโครงสร้างการลงทุนให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น

FAQ: คนต่างชาติกับการประมูลอสังหาริมทรัพย์ในไทย

Q1: คนต่างชาติประมูลบ้านในไทยได้ไหม?

A: เข้าร่วมประมูลได้ แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินเข้าชื่อตนเองได้

Q2: ถ้าประมูลคอนโด ต่างชาติซื้อได้ไหม?

A: ได้ หากสัดส่วนต่างชาติในโครงการไม่เกิน 49% และเอกสารถูกต้อง

Q3: ต่างชาติชนะประมูลแล้วโอนไม่ได้ จะเป็นอย่างไร?

A: อาจเสียเงินมัดจำ และไม่สามารถรับโอนทรัพย์ได้

Q4: ตั้งบริษัทไทยเพื่อถือครองแทนได้ไหม?

A: ได้เฉพาะกรณีถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ใช่นอมินี และมีการดำเนินธุรกิจจริง

Q5: สัญญาเช่าระยะยาวแทนการถือครองได้หรือไม่?

A: ได้ แต่เป็นสิทธิการเช่า ไม่ใช่กรรมสิทธิ์

Q6: ทำไมต้องระวังเป็นพิเศษกับบ้านประมูล?

A: เพราะเงื่อนไขการโอนเข้มงวด หากไม่เข้าใจกฎหมาย อาจขาดทุนทันที

สรุป

คนต่างชาติ “ประมูลได้” แต่ “ถือครองไม่ได้ทุกประเภท”
การเข้าใจกฎหมายก่อนประมูล คือกุญแจสำคัญของการลงทุนที่ปลอดภัยในไทย