การฟ้องขับไล่หลังชนะประมูลบ้าน: คู่มือครบสำหรับผู้ชนะประมูล

การชนะประมูลบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์จากการบังคับคดี เป็นเพียง “จุดเริ่มต้น” ของการได้ทรัพย์มาอย่างถูกกฎหมายเท่านั้น ในทางปฏิบัติ ผู้ชนะประมูลจำนวนมากยังไม่สามารถเข้าใช้หรือครอบครองทรัพย์ได้ทันที เนื่องจากยังมี ผู้อยู่อาศัยเดิมหรือทรัพย์สินคงค้างอยู่ภายใน
บทความนี้จะอธิบายทุกขั้นตอนเกี่ยวกับ การฟ้องขับไล่หลังชนะประมูล อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เข้าใจง่าย เหมาะสำหรับใช้เป็นบทความความรู้และ SEO บนเว็บไซต์

การฟ้องขับไล่หลังชนะประมูลคืออะไร

การฟ้องขับไล่ คือ กระบวนการทางกฎหมายที่ผู้ชนะประมูลใช้สิทธิ์ในฐานะ “เจ้าของทรัพย์ตามกฎหมาย” เพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งให้

• ผู้อยู่อาศัยเดิมออกจากทรัพย์

• ส่งมอบการครอบครองทรัพย์ให้แก่ผู้ชนะประมูล

• ขนย้ายทรัพย์สินที่ยังคงค้างอยู่ (ถ้ามี)

⚠️ ผู้ชนะประมูล ไม่มีสิทธิ์ขับไล่เอง เปลี่ยนกุญแจ หรือรื้อถอน โดยพลการ หากยังไม่มีคำสั่งศาล

กรณีใด “ต้องฟ้องขับไล่” หลังชนะประมูล

ผู้ชนะประมูลจำเป็นต้องฟ้องขับไล่ในกรณีต่อไปนี้

1) บ้านยังมีผู้อยู่อาศัยอยู่จริง

เช่น เจ้าของเดิม ผู้เช่า ญาติ หรือบุคคลอื่นที่ไม่ยอมออกจากทรัพย์

2) บ้านไม่มีคนอยู่ แต่มีทรัพย์สินคงค้าง

แม้ไม่มีคนพักอาศัย แต่ยังมีเฟอร์นิเจอร์หรือทรัพย์สินส่วนบุคคลอยู่ภายใน ยังถือว่า “ไม่ได้รับการส่งมอบการครอบครองสมบูรณ์”

3) ผู้ครอบครองอ้างสิทธิ์อื่น

เช่น อ้างสัญญาเช่า อ้างอยู่มาก่อนการยึด หรือไม่ยอมรับผลการประมูล

กรณีใด “ไม่จำเป็นต้องฟ้องขับไล่”

• บ้านว่างเปล่า ไม่มีคนและไม่มีทรัพย์สิน

• เจ้าของเดิมยินยอมส่งมอบทรัพย์โดยสมัครใจ

• มีการส่งมอบกุญแจและครอบครองได้จริงโดยสงบ

แนะนำให้มี พยานหรือบันทึกภาพ เพื่อยืนยันการเข้าครอบครองโดยชอบ

ขั้นตอนการฟ้องขับไล่หลังชนะประมูล (Step-by-Step)

ขั้นที่ 1: โอนกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อย

ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินก่อน เพื่อยืนยันสถานะ “เจ้าของตามกฎหมาย”

ขั้นที่ 2: ตรวจสอบสภาพทรัพย์

• มีผู้อยู่อาศัยหรือไม่

• มีทรัพย์สินคงค้างหรือไม่

• ถ่ายภาพ / วิดีโอ เป็นหลักฐาน

ขั้นที่ 3: ส่งหนังสือบอกกล่าว (ถ้ามี)

ในบางกรณี อาจแจ้งให้ผู้ครอบครองออกก่อนเพื่อหลีกเลี่ยงคดี

ขั้นที่ 4: ยื่นฟ้องคดีขับไล่ต่อศาล

โดยศาลที่มีเขตอำนาจตามที่ตั้งทรัพย์

ขั้นที่ 5: ศาลมีคำพิพากษา

หากผู้ฟ้องชนะคดี ศาลจะมีคำสั่งให้ขับไล่

ขั้นที่ 6: บังคับคดีขับไล่

เจ้าพนักงานบังคับคดีเข้าดำเนินการ

• ขับไล่บุคคลออก

• ขนย้ายทรัพย์สินตามขั้นตอนกฎหมาย

ระยะเวลาการฟ้องขับไล่ใช้เวลานานแค่ไหน

โดยประมาณ (อาจแตกต่างตามคดี)

• ศาลชั้นต้น: 3–6 เดือน

• หากมีการต่อสู้คดี: อาจยาว 6–12 เดือน

• ขั้นตอนบังคับคดี: 1–2 เดือน

นักลงทุนควร เผื่อเวลาและต้นทุน ไว้ล่วงหน้า

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการฟ้องขับไล่

• ค่าธรรมเนียมศาล

• ค่าทนายความ (ถ้ามี)

• ค่าใช้จ่ายบังคับคดี

• ค่าเคลื่อนย้ายทรัพย์สิน (กรณีมีของ)

ข้อควรระวังสำคัญสำหรับผู้ชนะประมูล

❌ ห้ามขับไล่เอง
❌ ห้ามตัดน้ำไฟ
❌ ห้ามเปลี่ยนกุญแจ
❌ ห้ามรื้อถอนทรัพย์

การกระทำดังกล่าวอาจทำให้ ผู้ชนะประมูลกลายเป็นฝ่ายผิดกฎหมาย ได้

FAQ: คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการฟ้องขับไล่หลังชนะประมูล

Q1: ชนะประมูลแล้ว เข้าอยู่ได้ทันทีไหม

A: ได้ก็ต่อเมื่อบ้านว่างและไม่มีทรัพย์สินคงค้าง หากมี ต้องดำเนินการตามกฎหมายก่อน

Q2: บ้านไม่มีคนอยู่ แต่มีของ ต้องฟ้องขับไล่ไหม

A: โดยหลักควรดำเนินการผ่านศาลหรือเจ้าพนักงานบังคับคดี เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมาย

Q3: ใช้เวลากี่เดือนถึงจะได้บ้านจริง

A: หากต้องฟ้องขับไล่ อาจใช้เวลาเฉลี่ย 6–12 เดือน

Q4: ผู้เช่าเดิมมีสิทธิ์อยู่ต่อหรือไม่

A: โดยทั่วไป สิทธิการเช่าจะสิ้นสุดเมื่อมีการบังคับคดี แต่ต้องพิจารณาเป็นกรณีไป

Q5: ฟ้องขับไล่เองได้ไหม ไม่จ้างทนาย

A: สามารถทำได้ แต่ควรมีความรู้กฎหมาย หากเป็นคดีซับซ้อน แนะนำให้ใช้ทนาย

Q6: ค่าใช้จ่ายในการฟ้องแพงไหม

A: ขึ้นกับความซับซ้อนของคดีและระยะเวลา โดยควรเตรียมงบประมาณล่วงหน้า

สรุป: การฟ้องขับไล่คือ “ขั้นตอนสำคัญ” ของการลงทุนบ้านประมูล

การซื้อบ้านประมูลให้ได้กำไร ไม่ได้ดูแค่ราคาถูก แต่ต้องเข้าใจ ขั้นตอนการได้ครอบครองจริงตามกฎหมาย
การฟ้องขับไล่จึงเป็นเรื่องที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านประมูล ต้องรู้ ต้องวางแผน และต้องคำนวณต้นทุนให้ครบ