การถือกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ

ตามหลักกฎหมายไทย ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ใน “ที่ดิน” ของประเทศไทยโดยตรงได้ โดยเป็นหลักใหญ่ใน ประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจำกัดสิทธิการถือครองของคนต่างด้าวเพื่อคุ้มครองทรัพยากรของชาติและไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาครอบงำที่ดินไทยมากเกินไป

อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติยังสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นได้ตามกฎหมาย โดยมี 3 โครงสร้างหลักที่ได้รับการยอมรับในทางปฏิบัติดังนี้:

1) คอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ใน “ห้องชุด” ได้ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด (Condominium Act) โดยมีข้อกำหนดสำคัญคือ
สัดส่วนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติรวมทั้งโครงการต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด
เงินซื้อห้องต้องโอนเข้าจากต่างประเทศเป็น เงินตราต่างประเทศ และมีหลักฐานการทำธุรกรรม (Foreign Exchange Transaction Form) เพื่อใช้ยื่นต่อกรมที่ดิน

หมายเหตุ: ชาวต่างชาติที่มี สถานะผู้พำนักถาวรในไทย อาจไม่จำเป็นต้องโอนเงินเข้าจากต่างประเทศเพื่อเป็นหลักฐานเงินตราต่างประเทศ

2) อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ติดกับที่ดิน

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของ อาคารหรือส่วนประกอบที่ไม่รวมที่ดิน เช่น บ้านหรืออาคารที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่เช่าได้
แต่ กรรมสิทธิ์ที่ดินยังต้องเป็นของคนไทย หรือผู้ได้รับอนุญาตตามกฎหมายเท่านั้น

3) สัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold)

ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ระยะยาวได้ โดยทั่วไปเป็นสัญญาเช่า 30 ปี และสามารถต่อสัญญาได้ตามเงื่อนไขที่ตกลงกันในสัญญา เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการสิทธิในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินโดยไม่ต้องถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน
สัญญาเช่า ไม่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ แต่ให้สิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ตามที่กำหนดในสัญญา

กรณีพิเศษ: เมื่อชาวต่างชาติสมรสกับคนไทย

การแต่งงานกับคนไทย ไม่ทำให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรง
แต่สามารถให้ที่ดินจดทะเบียนเป็น “ของคู่สมรสชาวไทย” ได้ และเงินที่ใช้ซื้อที่ดินต้องเป็น สินส่วนตัวของคู่สมรสไทย เพื่อป้องกันการหลีกเลี่ยงกฎหมายซื้อที่ดินโดยคนต่างด้าว

ทางเลือกทางกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการถือครองที่ดิน

• ในบางกรณีที่เป็นไปตามเงื่อนไขกฎหมายเช่น
  การลงทุนตาม มาตรา 96 ทวิ ประมวลกฎหมายที่ดิน (Foreign Ownership Section) โดยต้องลงทุนในรายการที่กฎหมายกำหนดและได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

• จัดตั้งบริษัทที่มีสัดส่วนหุ้นไทยมากกว่า 51% และไม่เป็น “นอมินี” เพื่อให้บริษัทเป็นเจ้าของที่ดิน

ทั้งนี้ แต่ละกรณีมีรายละเอียดข้อกำหนดและเอกสารที่ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด

สรุป

ชาวต่างชาติ ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไทยโดยตรง ตามกฎหมายไทย
สามารถถือกรรมสิทธิ์ใน ห้องชุดคอนโดมิเนียม ภายใต้สัดส่วนไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดได้
สิทธิถือครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เช่น บ้านหรือที่ดิน จำเป็นต้องใช้ โครงสร้างทางกฎหมายเฉพาะ เช่น เช่าระยะยาว การลงทุนพิเศษ หรือการใช้ชื่อบริษัทไทย

FAQ: การถือกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ

Q1: ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในไทยได้หรือไม่?
A: โดยหลักไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินไทยได้โดยตรง ยกเว้นเมื่ออยู่ภายใต้เงื่อนไขพิเศษตามกฎหมาย เช่น มาตรา 96 ทวิ ประมวลกฎหมายที่ดิน

Q2: ซื้อคอนโดได้ไหม? มีกฎอย่างไร?
A: ได้ โดยต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด และเงินต้องโอนจากต่างประเทศพร้อมหลักฐาน

Q3: แต่งงานกับคนไทยแล้วถือที่ดินได้ไหม?
A: ไม่ถือกรรมสิทธิ์โดยตัวเอง แต่ที่ดินสามารถจดทะเบียนในชื่อคู่สมรสชาวไทยได้ (เงินซื้อเป็นของคู่สมรสไทย)

Q4: การเช่าระยะยาวถือกรรมสิทธิ์หรือไม่?
A: เป็นสิทธิใช้ประโยชน์ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ที่ดิน

Q5: มีวิธีเชิงกฎหมายให้ต่างชาติถือครองที่ดินได้ไหม?
A: มีกรณีเฉพาะ เช่น การลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ หรือผ่านบริษัทที่ถือหุ้นโดยคนไทยมากกว่า 51%