为什么房屋贷款申请未获批准？
主要原因分析及银行审批准备指南
申请房屋或公寓贷款 并不仅仅取决于收入水平
在实际操作中，银行会综合评估多个因素
可将“贷款未通过”的原因归纳为 两大主要情况
情况一：房产估值低于申请贷款金额
房屋贷款属于 有抵押贷款
银行会安排独立评估机构
对 房产的实际市场价值 进行评估
作为核定贷款额度的依据
出现以下情况 → “贷款未通过”
评估价低于成交价
评估价低于申请贷款金额
房产位置或状况被评定为高风险
结果
银行可能
批准低于申请额度的贷款
或直接拒绝贷款申请
💡 即使收入良好，若抵押资产价值不足，银行也无法放款
情况二：借款人不符合银行资格条件
即使房产通过评估
若 借款人风险不符合标准
银行仍有权拒绝审批
银行通常从以下方面评估借款人资质
银行重点审核的借款人条件
1) 职业稳定性
较易获批的群体包括
公务员 / 国有企业员工
中大型企业正式员工
连续在职 至少 6 个月以上
工作地点同样影响评估
相同职业，在低风险地区工作
比高风险地区更容易获批
2) 实际还款能力
银行审核 扣除支出后的净收入
需长期足以承担月供
不只是“第一个月能还”
而是“20–30 年都能还得起”
3) 无过度负债（Debt Burden）
负债本身并非错误
但必须在可控范围内
📊 银行实际使用的负债收入比（DTI）
月收入 ≤ 30,000 泰铢
➜ 负债不应超过 40%月收入 30,000 – 70,000 泰铢
➜ 负债不应超过 50%月收入 ≥ 70,000 泰铢
➜ 负债不应超过 60%
4) 有储蓄并保持稳定银行流水
银行希望看到
连续 至少 6 个月 的稳定入账
账户中有结余资金
或储蓄约为月收入的 三分之一
资金短期进出
银行可轻易识别，并视为风险信号
5) 信用记录良好（无不良信用）
无逾期还款记录
未被列入黑名单
体现良好的财务纪律
如曾有不良信用
需结清全部债务
并至少等待 12 个月 才可重新申请
6) 至少 20% 首付款
通常银行贷款比例为 80–95%
剩余部分由借款人自行承担
因此需准备
首付款
过户费用
紧急备用金
7) 无频繁紧急贷款记录
大量短期或紧急贷款
反映财务稳定性不足
并会被纳入风险评估因素
常见问题 （FAQ）
Q1：收入高，为什么仍被拒贷？
银行同时评估借款人和房产
评估价低或负债过高均可能导致拒贷
Q2：有负债还能贷款吗？
可以，只要不超过 DTI 标准
Q3：银行流水重要吗？
非常重要，用于判断真实财务行为
Q4：曾有不良信用还能申请吗？
可以，但需结清并等待至少 12 个月
