引言
如果你想购买一套价值 300 万泰铢 的房子，你的月薪至少需要达到 38,000–45,000 泰铢。这是最直接的答案，但具体数字会根据利率、首付和现有债务而有所变动。本文将介绍银行实际使用的计算公式，并提供各类价位的参考示例。
第一部分 — 银行的判定原则：什么是 DSR？
所有泰国银行都遵循相同的原则，即 DSR (偿债收入比)，即债务支出占月收入的比例。标准基准为不超过月净收入的 40%。
简单的计算公式如下：
最低月薪 = 每月还款额 ÷ 0.40
示例：如果房贷月供为 15,000 泰铢 → 你必须拥有至少 15,000 ÷ 0.40 = 37,500 泰铢 的月薪。
重要提示：如果你有其他债务，如车贷、信用卡或其他分期付款，银行在计算 DSR 前会将所有债务合并计算。
第二部分 — 各价位房产对应的最低月薪表
房产价格 | 首付 10% | 贷款金额 | 月供（30年，5.5%利率） | 最低月薪 |
|---|---|---|---|---|
100 万 | 100,000 | 900,000 | 5,108 铢 | 约 12,800 铢 |
150 万 | 150,000 | 1,350,000 | 7,661 铢 | 约 19,200 铢 |
200 万 | 200,000 | 1,800,000 | 10,215 铢 | 约 25,500 铢 |
250 万 | 250,000 | 2,250,000 | 12,769 铢 | 约 31,900 铢 |
300 万 | 300,000 | 2,700,000 | 15,323 铢 | 约 38,300 铢 |
400 万 | 400,000 | 3,600,000 | 20,430 铢 | 约 51,100 铢 |
500 万 | 500,000 | 4,500,000 | 25,538 铢 | 约 63,800 铢 |
700 万 | 700,000 | 6,300,000 | 35,754 铢 | 约 89,400 铢 |
1000 万 | 1,000,000 | 9,000,000 | 51,077 铢 | 约 127,700 铢 |
计算基于 5.5% 年利率，30 年贷款期限，DSR 不超过 40%。
第三部分 — 影响数值的 4 个因素
1. 利率 — 利率差异 1% 会导致月供产生数千泰铢的差距。目前（2025 年）泰国房贷利率大约在 5.25–6.5% 之间，具体取决于银行和促销活动。
2. 首付 — 超过 10% 的首付可以减少贷款金额，降低月供，并提高获批几率。泰国央行规定了 LTV（贷款价值比）限制，根据房产类型要求至少 5–10% 的首付。
3. 贷款年限 — 年限越长，每月供款越少，但总利息越高。30 年和 20 年贷款的月供差异约为 15–25%，但总利息差异可达数十万。
4. 现有负债 — 如果你每月需支付 8,000 泰铢的车贷，银行会直接从 DSR 中扣除，从而导致对工资的要求更高。
第四部分 — 详细计算公式（5 个步骤）
第 1 步： 设定目标房价，例如 3,000,000 泰铢。
第 2 步： 计算贷款额 = 房价 × (100% - 首付比例)。例如：3,000,000 × 90% = 2,700,000 泰铢。
第 3 步： 使用 PMT 公式计算月供，或者使用简单规则：在 5.5% 利率下，每贷款 100 万泰铢，30 年期月供约为 5,680 泰铢/月。
第 4 步： 将房贷月供与所有其他负债相加。
第 5 步： 除以 0.40 即可得出所需的最低月薪。
第五部分 — 常见问题解答 (FAQ)
问：贷款 200 万泰铢需要多少月薪？ 答：若首付 10%，30 年期，利率 5.5%，月供约为 10,200 泰铢。在无其他负债情况下，月薪至少需要 25,500 泰铢。
问：月薪 30,000 泰铢能贷多少钱？ 答：最高可贷约 210–230 万泰铢（计算逻辑：30,000 × 40% = 12,000 泰铢/月，再反推贷款总额）。
问：有 7,000 泰铢车贷，月薪 40,000 泰铢，能贷到房吗？ 答：可以，但额度会降低。银行允许的房贷还款额仅为 40,000 × 40% - 7,000 = 9,000 泰铢/月，大约可贷 150–160 万泰铢。
问：增加首付有用吗？ 答：非常有用。如果将首付从 10% 提高到 20%，贷款额可减少 10%，从而按比例降低银行要求的月供和最低月薪。
第六部分 — 提高获批率的小贴士
在申请贷款前 6–12 个月，尽量结清短期债务，特别是逾期的信用卡欠款。准备超过 10% 的首付，并保持银行账户有规律的存款记录，因为银行会核查过去 6 个月的流水。此外，如果配偶或父母有固定收入，添加共同借款人可以立即提高贷款额度。
第七部分 — 总结
泰国银行的评估核心是：房贷月供加上所有债务的总额不得超过月薪的 40%。简单公式：最低月薪 = 每月还款额 ÷ 0.4。请尝试使用上方的计算器根据你的实际情况进行调整。
