一份安全的房屋租赁合同应包含哪些条款？2026 年版

最新更新 — 涵盖承租人和出租人在签署租赁合同前必须完整检查的重要条款。

一份好的房屋租赁合同，不只是一张纸，而是保障承租人与房东在整个租赁期间维持良好关系的重要依据。很多人在没有仔细阅读合同的情况下就签字，之后才遇到各种问题，例如押金、维修责任，或被要求搬离却没有提前通知。

本文整理了 2026 年房屋租赁合同中必须具备的重要条款，并附上说明与示范文字，方便你立即参考使用。

为什么房屋租赁合同在 2026 年更加重要？

2026 年，曼谷及泰国主要城市的房地产租金持续上涨，而承租人与房东之间的纠纷也逐年增加。主要原因是租赁合同内容不完整，或条款表述模糊、容易产生不同解释。有些人使用网上下载的旧版合同模板，并未根据泰国法律环境更新；有些情况甚至完全没有书面合同。

泰国相关的主要法律是《民商法典》第 537–571 条，直接规范财产租赁事项。因此，一份完整、清楚的租赁合同并不是可有可无，而是非常必要的。

签约前必须知道：
租赁期限超过 3 年的房屋租赁合同，必须向土地厅登记，才具有完整法律效力。根据《民商法典》第 538 条，如果没有登记，合同最多只能在 3 年内具有法律效力。

安全房屋租赁合同必须包含的 10 个重要条款

第 1 条 — 合同双方及租赁房产信息

这一条看似基础，但如果资料填写不完整，可能导致合同难以执行，甚至无效。

应完整列明以下信息：

出租人与承租人信息

姓名与姓氏全名
13 位身份证号码
户籍地址
联系电话及电子邮件

租赁房产信息

所租房屋或房间的完整地址
土地权状号码，或公寓房号
使用面积，单位为平方米
租赁包含的项目，例如家具、电器、停车位等

合同示范文字：

“出租人同意将位于……路……区/镇……县/市……省，门牌号为……的住宅出租给承租人，使用面积约为……平方米，并包括本合同附件 A 所列之建筑物及相关设施。”

第 2 条 — 租赁期限及续约条件

必须明确写明合同开始日期和结束日期。不要使用“约一年”这类模糊表述，而应写明具体日期。

本条应包含：

租赁开始日期和结束日期
续约条件，例如合同到期前需提前多少天通知
续约后的租金如何计算，最多可涨多少
如果双方均未通知终止合同，合同是自动续约还是自动到期

合同示范文字：

“本租赁合同期限为 1 年，自 2026 年 1 月 1 日起至 2026 年 12 月 31 日止。如任何一方希望续约，应于合同期满前不少于 30 日以书面形式通知另一方。”

第 3 条 — 租金及付款方式

涉及金钱的事项必须最为清楚。大多数租金纠纷都源于条款不明确，或缺乏付款证据。

本条应包含：

每月租金金额，需用数字和文字同时写明
付款截止日期，例如每月 5 日前
付款方式，例如银行转账，并清楚注明账户资料
逾期付款罚金，例如按日百分比计算，或每日固定金额
租金是否包含公共管理费、停车费等费用

合同示范文字：

“承租人同意每月支付租金……泰铢（……泰铢整），并于每月 5 日前转账至……银行……分行，账号……，账户名称……。如逾期付款，承租人须自付款到期日起每日支付罚金……泰铢。”

第 4 条 — 押金及退还条件

押金是最常见的纠纷来源之一。问题可能来自房东无正当理由拒绝退还押金，或承租人主张损坏属于正常使用损耗。

本条应包含：

押金金额，通常为 1–3 个月租金
出租人可扣除押金的条件，必须是因承租人过失造成的损坏，而非正常使用损耗
搬离后退还押金的期限，例如 30 日内
退还押金前的房屋检查流程

合同示范文字：

“承租人应于签订合同时支付押金……泰铢。该押金将在合同终止日起 30 日内退还给承租人，但出租人可扣除因承租人行为或过失造成的损坏费用，不包括正常使用损耗。”

建议：
入住前应拍摄房屋各角落照片，并注明日期，作为合同附件，由双方签字确认。这是有效预防押金纠纷的方法。

第 5 条 — 房屋维修与维护

常见问题包括屋顶漏水、水管损坏、电器故障等，而双方往往不清楚谁应负责。

标准责任划分

出租人负责：

建筑结构、屋顶、墙体
主要电力系统、主要供水系统
随房屋附带的电器，如因正常使用而损坏

承租人负责：

因疏忽或错误使用造成的损坏
小额维修，例如每次不超过 500–1,000 泰铢
日常清洁与一般维护

还应进一步注明：

报修流程，例如以书面或 LINE 通知，并附相关证据
出租人在收到通知后必须于多长时间内维修
如果出租人未在规定时间内处理，承租人是否可以自行请技工维修，并从租金中扣除费用

第 6 条 — 水电及公共费用

电费和水费是每月固定支出，必须清楚约定。部分房东可能以高于法律允许的价格收取费用。

本条应包含：

电费：承租人是否按电表向电力机构支付，或由出租人代收。如由出租人代收，收费不得超过大都会电力局或地方电力局规定的费率
水费：同样不得超过自来水机构规定的费率
网络费、有线电视费或其他服务费是否包含在租金内，或需另行支付
村庄小区或公寓的公共管理费由谁承担

注意：
超出法律规定费率收取电费，可能违反《能源经营法》。承租人可向能源监管委员会办公室投诉。

第 7 条 — 房屋改造与装修

许多承租人希望把租来的房子布置得更像自己的家。但如果没有明确约定，退租时可能被扣押金。

本条应包含：

承租人无需许可即可进行的装饰或轻微改动，例如安装小挂钩挂画
必须事先取得书面许可的改动，例如重新粉刷墙面、增装空调
合同结束时是否必须拆除改动并恢复原状，或可以保留
如果出租人要求恢复原状，费用由谁承担

第 8 条 — 租赁权转让与转租

这一条在短租平台如 Airbnb 盛行的时代尤其重要，也适用于承租人可能提前搬离的情况。

本条应包含：

承租人是否可以转让租赁权或转租房屋
如可行，是否每次都必须事先取得出租人的书面同意
非合同当事人是否可以居住，例如伴侣或朋友，是否有限制

合同示范文字：

“未经出租人事先书面同意，承租人不得将租赁权转让或将租赁房产转租给任何第三方。”

第 9 条 — 提前终止合同条件

生活情况可能随时变化。承租人或出租人都可能需要在合同到期前终止租赁。因此，这一条应保持公平并兼顾双方利益。

本条应包含：

提前终止合同所需通知期限，例如提前 30 日或 60 日，并以书面形式通知
未按规定提前通知时的罚金或条件，例如扣除押金，或赔偿 1 个月租金
任一方可立即终止合同的原因，例如严重违约、连续 2 个月未付租金
不可抗力情形，例如自然灾害、火灾，可免除罚金

合同示范文字：

“任何一方均可在合同期满前终止本合同，但须至少提前 30 日以书面形式通知另一方。如未按规定提前通知而终止合同，终止方须支付相当于 1 个月租金的赔偿金。”

第 10 条 — 附加约定与争议解决

本条用于列明双方特别约定的条件，以及未来发生争议时的处理流程。

应列明的附加约定包括：

宠物：是否允许饲养，允许何种类型、体型，以及具体条件
吸烟：是否全屋禁止吸烟，或仅允许在指定区域吸烟
居住人数：最多允许多少人居住
噪音：安静时段，或关于高噪音活动的约定
停车位：可停几辆车，以及停车位置

争议解决

应规定明确的处理步骤。一般建议先由双方直接协商；若协商不成，再进入调解程序；若仍无法解决，才向法院提起诉讼，并注明有管辖权的法院。

常被忽略但同样重要的条款

财产清单附件

应列出屋内所有家具和电器，包括品牌、型号，以及入住当天的状态。双方应签字确认，并作为合同的一部分。租赁结束时，双方再共同检查一次。

出租人入屋检查权

出租人有权在合理范围内检查房屋状况，但必须提前至少 24–48 小时以书面或信息方式通知承租人。紧急情况除外，例如水浸、火灾、水管爆裂等需立即进入处理的情况。

财产保险

合同应明确由哪一方负责购买保险，以及保险涵盖哪些情况，例如火灾、水灾、盗窃等。如发生事故，也应规定处理流程。

联系方式变更通知

应规定双方如更换电话号码或电子邮件，必须在多少天内通知对方，以确保沟通和书面通知具有实际效力。

泰国房屋租赁合同中常见的错误

使用含糊语言 — 例如“按口头约定”或“视情况而定”，但未写明细节。这类文字在发生争议时很难真正执行。

没有见证人签名 — 虽然法律并未强制要求，但如有见证人签署，合同在进入法院程序时会更具证明力。

没有明确日期 — 如果合同没有日期，或只写“2026 年 1 月”，可能会在计算租赁期限和相关权利时产生问题。

签名前没有阅读 — 如果有任何条款不理解或不同意，应在签字前修改，而不是先接受，之后再提出争议。

签署房屋租赁合同前的检查清单

签署任何租赁合同前，应确认以下事项：

合同双方及租赁房产资料完整
租赁期限和续约条件清楚
已注明租金、付款日期和逾期罚金
押金条件和退还期限明确
已划分双方维修责任
水电费及相关费用责任明确
已约定装修、改造和恢复原状条件
已规定租赁权转让和转租权利
提前终止合同条款公平
包含特别约定和争议解决流程
已拍摄房屋各角落照片并附于合同后
签名前已阅读所有条款，并取得合同副本 1 份

总结

一份好的房屋租赁合同，是为了保护双方，而不是让某一方占便宜。签约前花时间仔细阅读和理解合同，虽然会多花一些时间，但从长远来看，可以节省大量时间、金钱和压力。

如果你不确定某些文字或条件的含义，应在签约前咨询律师或房地产专业人士。提前投资法律咨询，永远比日后处理纠纷更划算。