2026年购买二手房：如何权衡价格与维修成本以实现高性价比

由 PAH – Property Auction House 提供

单价较低的二手房或许能带来更大的空间或理想的地段，但只有将使房屋达到入住条件所需的支出纳入考量后，其性价比才一目了然。买家应基于总支出而非仅仅是挂牌价格来设定预算。

根据房地产信息中心（REIC）发布的2026年第二季度全国二手房市场报告，与去年同期相比，二手房累计挂牌套数增加了6.1%，累计挂牌价值增加了24.9% [1]。这一总价值数字并不代表每套房产本身的价格上涨，因为挂牌出售的资产构成发生了变化。

对于买家而言，上述数据提醒我们应详细评估每个选项，核查每套房屋在入住前所需的时间和金钱成本。

基于“入住成本”设定购房预算

在看房前，应将预算划分为：购房价格、购房及贷款相关费用、维修费、装修费以及备用金。过户当天的费用取决于房产本身、合同各方以及交易时适用的政策，因此应根据实际情况索取估算。

假设案例：A房价格280万泰铢，需维修费45万泰铢，购房与装修费15万泰铢，合计340万泰铢。B房价格310万泰铢，需维修费10万泰铢，购房与装修费15万泰铢，合计335万泰铢。

在本例中，B房的挂牌价格虽高，但总支出较低。然而，仍需对比地段、土地面积、使用面积以及工程质量。假设数据并不意味着所有“即买即住”的房屋都比需要维修的房屋更划算。

按对入住的影响对缺陷进行分类

旧漆、松动的把手和不满意的灯具，其工作量评估往往比裂缝、漏水或状态不明的电气系统更容易。买家应列出清晰的检查清单，并在自身评估能力不足的领域寻求专家帮助。

如果需要拆除以寻找损坏范围，应明确维修预算仅为估算值，并根据工作的不确定性准备备用金。切勿认为维修成本总会与从图片中看到的估价一致。

核查实际使用情况与房产信息

应在实际通勤时间试行前往房屋的路程。虽然两套房屋距离地铁站的距离相同，但如果步行路径、连接处或换乘方式不同，所带来的时间和金钱成本差异也会很大。

文件也对决策至关重要。应根据实际情况检查所有权、债权义务、土地边界、建筑详情及交付条件。如有扩建或更改用途，在规划使用该空间前应核查相关文件。

如果是为出租而购买的房屋，还需额外核查租客群体和竞争对手的情况。卧室数量的增加并不一定能像购房与维护成本那样同比例提高租金收益。

PAH观点：在谈判或竞拍前设定价格上限

了解了入住总成本后，买家便能确定支付房产的最高限价，同时确保留有足够的预算用于必要项目。这一原则适用于普通购买和房产拍卖，但需分别核查各渠道的条件与风险。

在PAH看来，高性价比的二手房应符合使用目标和自身的持有能力。当买家能清晰说明房屋还需进行哪些工程、耗时多久，并且在购房后仍有充足的备用金时，一个看似吸引人的价格才真正具有意义。

信息来源

[1] REIC：2026年第二季度全国二手房市场情况，发布日期：2026年9月8日 — https://ns1.reic.or.th/Activities/PressRelease/288

A房与B房的案例为用于成本对比的假设数据，并非真实销售列表。