购买公寓出租：如何计算扣除成本后的租金收益率 (Rental Yield)

由 PAH – Property Auction House 提供

一套售价 300 万泰铢、月租 15,000 泰铢的公寓看起来似乎能提供 6% 的年回报率。然而，这一数字是基于每月都有租客的假设，且未扣除持有成本。因此，投资出租公寓必须将公告价格与实际剩余收益区分开来。

租金收益率 (Rental Yield) 是一个有用的初步比较工具，前提是使用相同的计算基准。当每个房源的成本核算方式不同时，更高的收益率并不一定意味着能剩下更多的钱。

总收益率说明了什么？

常用的公式是：年租金总额除以购买价格，再乘以 100。

以假设案例为例：以 3,000,000 泰铢购买公寓，12 个月租金收入共 15,000 x 12 = 180,000 泰铢，年总收益率为 6%。

然而，如果还需要支付装修费和额外的购置成本，实际投资金额会高于房价。因此，在进行投资房产比较时，应制作另一份包含这些支出的表格。

当出现空置和支出时，收益率会如何变化？

假设同一房间有 11 个月有租客，实际租金收入为 165,000 泰铢，同时产生 150,000 泰铢的初始额外成本，使总投资额达到 3,150,000 泰铢。

122,000 除以 3,150,000 乘以 100，约等于年收益 3.87%。此数字并非扣除所有支出后的净收益，因为它尚未包含税费、保险、其他房产相关费用以及融资成本。以上均为假设示例，并非市场价格或收益保证。

佣金和维修费并非每年都发生，因此与其只看收入最好的一年，不如结合储备金制定多年的预估方案。

如果正在偿还银行贷款，还需关注每月剩余现金流

房产回报率和还贷后的现金流是两个不同的视角。如果月租金收入为 15,000 泰铢，但贷款月供为 17,000 泰铢，业主在计入物业费和其他支出前，该月至少需自行贴补 2,000 泰铢。

月供由本金和利息组成。偿还的本金虽然减少了债务，但仍属于流出现金。要评估“是否扛得住该房产”，必须使用实际支出金额，包括没有租金收入的月份。

建议模拟以下情况：租金低于预期、空置时间延长，以及突然出现一笔大额维修费用。如果必须动用全部储备金才能度过难关，则可能需要重新考虑购买价格或贷款负担规模。

PAH 观点：基于可核实的收入设定购买价格

在购买出租公寓前，应观察项目及周边区域的同类竞品，比较尺寸、状况、家具和合同条款。挂牌租金是初步信息，但不能保证租客真的愿意支付该价格，也不清楚寻找租客需要多长时间。

如果是通过拍卖购买房产，这一原则同样适用，但在设定报价上限前，必须加入每个房产的具体支出和条件。在可及范围内检查文件、房产状况和交付状态，不要假设所有房产都能立即出租。

PAH 重视将总成本与有据可查的收入进行比较。当投资者看清空置期和每月负担后，便能根据自身的承受能力制定出更合理的购买预算。

数据来源

本文中的公式和表格均为金融计算示例。已核对算术逻辑，未使用平均回报统计数据，也未参考实际房产价格。转让当天的税率和费用须根据交易当日的实际情况进行核实。