ขายบ้านติดจำนองได้ไหม?

ได้ และเป็นเรื่องปกติมากในตลาดบ้านมือสอง—เพราะเจ้าของบ้านจำนวนมาก “ขายก่อนผ่อนหมด” โดยใช้เงินจากการขายไป ปิดยอดหนี้กับธนาคาร แล้วทำ ไถ่ถอนจำนอง + โอนกรรมสิทธิ์ ที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกัน (หรือทำไถ่ถอนก่อนแล้วค่อยโอน)

หลักคิดสำคัญ: “โอนได้” แต่ต้องทำให้ ภาระจำนองถูกปลด ตามขั้นตอนทางทะเบียนก่อน/ในวันโอน ไม่งั้นกรรมสิทธิ์จะโอนแบบปลอดภาระไม่ได้

ภาพรวมเส้นทาง: จาก “ยังผ่อนอยู่” → “โอนให้ผู้ซื้อ”

โดยทั่วไปจะมี 3 วิธีหลัก

วิธีที่ 1 (พบบ่อยสุด): โอนวันเดียวกัน แล้วใช้เงินผู้ซื้อปิดหนี้

เหมาะกับทั้งกรณีผู้ซื้อจ่ายสด และผู้ซื้อกู้ธนาคาร (ธนาคารผู้ซื้อจะประสานธนาคารผู้ขายเพื่อปิดยอด)

วิธีที่ 2: ปิดหนี้-ไถ่ถอนจำนอง “ก่อน” แล้วค่อยขาย

เหมาะกับคนที่อยากให้โฉนด “ปลอดภาระ” ก่อนลงขาย/ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย (แต่ต้องมีเงินก้อนเพื่อปิดยอดก่อน)

วิธีที่ 3: โอนพร้อมให้ผู้ซื้อ “รับภาระสินเชื่อต่อ”

ทำได้ในบางกรณี แต่ขึ้นกับนโยบายธนาคารและเงื่อนไขสินเชื่อ (พบไม่บ่อย)

ขั้นตอนการขายบ้านติดภาระจำนอง

ด้านล่างคือ “ขั้นตอนมาตรฐาน” ที่ใช้ได้กับเคสส่วนใหญ่

ขั้นที่ 1: เช็กยอดหนี้คงเหลือ และ ขอ “หนังสือปิดยอด/นัดไถ่ถอน” จากธนาคาร

ให้ผู้ขายติดต่อธนาคารที่จำนองอยู่ เพื่อ

• ขอ ยอดปิดบัญชี (ยอดไถ่ถอน ณ วันที่ต้องการโอน)

• เช็กว่ามี ค่าปรับปิดก่อนกำหนด หรือค่าธรรมเนียมธนาคารหรือไม่ (แล้วแต่สัญญา)

• ขอแนาวทางการนัดหมาย/เอกสารสำหรับไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน

ขั้นที่ 2: ทำสัญญาจะซื้อจะขาย “ให้ล็อกความปลอดภัยเรื่องเงินปิดหนี้”

แนะนำให้ใส่เงื่อนไขสำคัญ 3 ข้อนี้ในสัญญา

1. ยอดหนี้คงเหลือ ณ วันโอน (อ้างอิงหนังสือจากธนาคาร)

2. เงินผู้ซื้อส่วนหนึ่งจะชำระ เข้าธนาคารผู้ขายโดยตรง เพื่อปิดหนี้ (เช่น แคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายธนาคาร)

3. โอนกรรมสิทธิ์จะทำได้เมื่อ ไถ่ถอนจำนองเสร็จ และสำนักงานที่ดินบันทึกปลดภาระแล้ว

เคล็ดลับ: แยก “เงินปิดหนี้” ออกจาก “เงินส่วนต่างเข้าผู้ขาย” ชัดเจน ลดความเสี่ยงทั้งสองฝ่าย

ขั้นที่ 3: นัดวันโอนที่สำนักงานที่ดิน (ธนาคาร,ผู้ซื้อและผู้ขายไปพร้อมกัน)

เมื่อผู้ซื้อพร้อม (โดยเฉพาะกรณีกู้ ต้องรออนุมัติสินเชื่อก่อน) ธนาคารจะช่วยประสานวันโอนที่สำนักงานที่ดิน

ขั้นที่ 4: วันโอนจริง ทำ “ไถ่ถอนจำนอง” ก่อน แล้วค่อย “โอนกรรมสิทธิ์”

ลำดับงานที่สำนักงานที่ดินโดยทั่วไป

1. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบโฉนด/ภาระผูกพัน

2. ชำระเงินปิดหนี้ให้ธนาคาร (ตามที่ตกลงในสัญญา)

3. ธนาคารลงนามเอกสาร ปลดจำนอง/ไถ่ถอนจำนอง

4. สำนักงานที่ดินจดทะเบียน ไถ่ถอนจำนอง แล้วจึงดำเนินการ โอนกรรมสิทธิ์ ให้ผู้ซื้อ

5. ถ้าผู้ซื้อกู้: จดทะเบียน จำนองใหม่ ให้ธนาคารผู้ซื้อ “ในวันเดียวกัน”

ค่าใช้จ่ายการไถ่ถอนจำนองที่สำนักงานที่ดิน มักมี “ค่าธรรมเนียมเล็กน้อย” เช่น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนไถ่ถอน 50 บาท และค่าอื่น ๆ ตามกรณี

Check list เอกสารที่ต้องเตรียม

รายละเอียดจริงอาจต่างกันเล็กน้อยตาม “สำนักงานที่ดิน” และ “ธนาคาร” แต่ลิสต์นี้คือชุดพื้นฐานที่พบบ่อย

ฝั่งผู้ขาย

• บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน

• เอกสารสถานภาพสมรส (โสด/สมรส/หย่า/มรณบัตรคู่สมรส) ตามกรณี

• สัญญากู้/เลขที่บัญชีสินเชื่อ และ หนังสือแจ้งยอดปิดบัญชี/เอกสารไถ่ถอนจากธนาคาร

• หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามอบอำนาจทำแทนเจ้าของ)

ฝั่งผู้ซื้อ

• บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน

• หากกู้: เอกสารตามธนาคารผู้ซื้อ + หนังสืออนุมัติสินเชื่อ (ตามที่ธนาคารกำหนด)

ฝั่งธนาคาร

• เจ้าหน้าที่/ผู้รับมอบอำนาจจากธนาคาร

• เอกสารปลดจำนอง/ไถ่ถอนจำนอง และ (ถ้าผู้ซื้อกู้) เอกสารจดจำนองใหม่

ค่าใช้จ่ายและภาษีที่ต้องเจอ

หมายเหตุ: อัตรา “ปกติ” มี และบางช่วงมี “มาตรการรัฐลดค่าธรรมเนียม” สำหรับบ้าน/คอนโดเข้าเกณฑ์ (เช่น ลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไข)

ค่าธรรมเนียมหลักที่สำนักงานที่ดิน

• ค่าธรรมเนียมโอน: โดยปกติคิด 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ใช้ราคาที่สูงกว่า)

• ค่าจดจำนอง (กรณีผู้ซื้อกู้): โดยปกติ 1% ของวงเงินจำนอง (มักมีเพดาน)

• ค่าไถ่ถอนจำนอง: เป็นค่าธรรมเนียมแบบเหมาจ่าย/จำนวนไม่มากในทางปฏิบัติ (เช่น 50 บาทในหลายกรณี)

ภาษีที่เกี่ยวข้องกับ “ผู้ขาย”

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT): อัตราที่พบบ่อย 3.3% ในกรณีเข้าข่าย (เช่น ถือครองไม่ถึง 5 ปี ฯลฯ) และถ้าเสียตัวนี้แล้วโดยทั่วไปจะไม่เสียอากรแสตมป์ซ้ำ

• อากรแสตมป์: โดยทั่วไป 0.5% (ใช้ในกรณีไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)

• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณตามหลักเกณฑ์สรรพากร/สำนักงานที่ดินเรียกเก็บในวันโอน (ขึ้นกับสถานะผู้ขายและราคาประเมิน)

ถ้าต้องการตัวเลข “แม่น ๆ” แนะนำใช้ระบบคำนวณค่าธรรมเนียม/ภาษีอากรเบื้องต้นของกรมที่ดินก่อนเข้าวันโอน LECS DOL

ข้อควรระวังสำคัญ

1. อย่าให้ผู้ซื้อโอนเงินก้อนใหญ่เข้าบัญชีผู้ขายก่อน โดยไม่มีโครงสร้างการชำระปิดหนี้ที่ชัด (ปลอดภัยกว่าคือ “จ่ายเข้าธนาคารเพื่อปิดยอดโดยตรง”)

2. นัดวันโอนต้องล็อกให้ธนาคารพร้อม เพราะโฉนดและเอกสารปลดจำนองมักอยู่กับธนาคาร

3. เช็กค่าใช้จ่าย/ภาษีล่วงหน้า โดยเฉพาะกรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี เพราะภาษีธุรกิจเฉพาะอาจสูง

4. ถ้าผู้ซื้อกู้: ต้องเผื่อเวลาเอกสาร/ประเมิน/อนุมัติ และให้ธนาคารผู้ซื้อประสานธนาคารผู้ขายตั้งแต่เนิ่น ๆ

FAQ:คำถามที่พบบ่อย

ขายบ้านติดจำนองได้ไหม ถ้าโฉนดอยู่ธนาคาร?

🟠ได้ครับ ธนาคารจะเตรียมเอกสารไถ่ถอนและนำโฉนดไปดำเนินการในวันนัดโอน (หรือส่งมอบตามขั้นตอนของธนาคาร)

ต้องปิดหนี้ก่อนถึงจะขายได้ไหม?

🟠ไม่จำเป็นต้องปิดก่อนเสมอไป—ส่วนใหญ่ทำ “ปิดหนี้ + ไถ่ถอนจำนอง + โอนกรรมสิทธิ์” ในวันเดียวกัน โดยใช้เงินจากการขาย

ค่าโอนบ้าน/ภาษี ใครเป็นคนจ่าย?

🟠ตกลงกันได้ในสัญญา แต่โดยทั่วไป “ภาษีฝั่งผู้ขาย” (เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ/ภาษีหัก ณ ที่จ่าย) มักเป็นภาระผู้ขาย ส่วน “ค่าจดจำนองใหม่” มักเป็นฝั่งผู้ซื้อ (ถ้ากู้) และค่าโอนมักแบ่งกันตามดีล

อ้างอิงจาก

Krungsri

PEAK Accounting Software

DDproperty

ธอส.