เทรนด์คนรุ่นใหม่ “เช่าบ้านดีกว่าซื้อ”

เมื่อผู้บริโภคเปลี่ยนเกม…คนที่ “ซื้อไว้ให้เช่า” กำลังได้เปรียบ

ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา “มีบ้านเป็นของตัวเอง” เคยเป็นหมุดหมายใหญ่ของชีวิตคนไทย แต่ตั้งแต่หลังโควิดเป็นต้นมา—โดยเฉพาะในกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ภาพนั้นค่อย ๆ เปลี่ยนเป็นอีกสมการหนึ่ง: อยู่ให้ดี = ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของ และ “การเช่า” ไม่ใช่แค่ทางผ่านชั่วคราว แต่กำลังกลายเป็น “ไลฟ์สไตล์หลัก” ของคนเมืองจำนวนมาก สิ่งที่น่าสนใจคือ เมื่อคนรุ่นใหม่หันมาเช่ามากขึ้น นั่นไม่ได้หมายความว่าตลาดที่อยู่อาศัยหายไป ตรงกันข้าม…ตลาดกำลัง “ย้ายบทบาท” จากฝั่งผู้ซื้อไปสู่ฝั่งผู้เช่า และนี่คือเหตุผลว่าทำไมในเชิงการตลาด นักลงทุนที่อ่านเทรนด์ออกและซื้อทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า อาจกลายเป็นผู้ชนะในรอบถัดไป

1) สัญญาณชัด: “ดีมานด์เช่า” แซง “ดีมานด์ซื้อ” ในบางเซกเมนต์

แพลตฟอร์มอสังหาฯ รายใหญ่สะท้อนพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างเป็นรูปธรรม โดย DDproperty ระบุจากข้อมูลผู้เข้าชมช่วง ก.ค. 2024 – ก.พ. 2025 ว่า 52% ของผู้ใช้งานเลือก “เช่า” และ 48% เลือก “ซื้อ” ซึ่งเป็นสัญญาณว่าความต้องการเช่า “ไม่ได้น้อยกว่า” การซื้ออีกต่อไป ด้าน JLL ซึ่งติดตามตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ รายไตรมาส ก็ชี้แนวโน้มทิศทางเดียวกันว่า “ค่าเช่า/ตลาดเช่าเร่งตัว” ในขณะที่มูลค่าทรัพย์ (capital values) ยังถูกกดดันจากการแข่งขันและส่วนลดในตลาดขาย และในรายงานเชิงลึกอีกชุด JLL ประเมินว่า แรงกดดันเศรษฐกิจและกำลังซื้อ ช่วย “ดันดีมานด์เช่า” ให้เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง พร้อมระบุตัวเลขการเพิ่มขึ้นของ rental demand ในช่วงปลายปี 2025

สรุปประเด็น: คนยังต้อง “อยู่อาศัย” เหมือนเดิม แต่เลือก “เช่า” เพื่อความคล่องตัวมากกว่า “ซื้อ” เพื่อผูกมัดระยะยาว

2) ทำไมคนรุ่นใหม่ถึงคิดว่า “เช่าคุ้มกว่า” (และทำไมเทรนด์นี้จะอยู่ยาว)

2.1 ภาระหนี้และเครดิตที่ตึง ทำให้ “การซื้อ” ไม่ได้ง่ายเหมือนเดิม

ธนาคารแห่งประเทศไทยรายงานว่า สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP อยู่ที่ 88.4% ณ สิ้นปี 2024 แม้จะลดลงจากจุดสูงสุดในปี 2021 แต่ยังอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบหลายประเทศ ระดับหนี้ที่สูงทำให้สถาบันการเงิน “คัดกรองเข้มขึ้น” คนเริ่มงานจำนวนมากจึงเจอความจริงว่า “อยากซื้อ” แต่ “กู้ไม่ผ่าน/กู้ไม่เต็ม” หรือไม่อยากเริ่มชีวิตด้วยภาระผ่อนระยะยาว

2.2 ตลาดขายชะลอ สต๊อกค้างสูง ผู้บริโภคยิ่งลังเลที่จะผูกมัด

ข้อมูลข่าวเชิงตลาดสะท้อนว่า หน่วยเหลือขายสะสมทั่วประเทศเพิ่มขึ้น และมูลค่าสต๊อกระดับ “หลักล้านล้านบาท” ขณะเดียวกันมีรายงานว่าระยะเวลาเฉลี่ยในการระบายสต๊อก (months to sell) ยืดจากเดิมขึ้นไปอยู่แถว 57 เดือน ในบางช่วงการประเมิน
เมื่อผู้บริโภคเห็นภาพ “ของเหลือขายเยอะ โปรแรง แข่งกันลด” ความรู้สึกเร่งรีบในการซื้อจะลดลงโดยอัตโนมัติ และคนจำนวนมากจะเลือก “เช่ารอดู” ก่อน

2.3 “ความยืดหยุ่น” สำคัญกว่าการมีกรรมสิทธิ์

สื่อกระแสหลักในไทยสะท้อนตรงกันว่า คนรุ่นใหม่ให้คุณค่ากับ ความคุ้มค่าเชิงการเงิน (financial efficiency), mobility และการไม่ผูกมัดระยะยาว ทำให้การเช่าเป็นคำตอบที่ใช้งานได้จริงในยุคงานเปลี่ยนเร็ว รายได้ผันผวน และวิถีชีวิตเมืองที่ย้ายทำเลได้ตลอด

2.4 แม้รัฐออกมาตรการกระตุ้น แต่พฤติกรรมไม่ได้กลับไปเหมือนเดิม

รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน/จดจำนองเหลือระดับต่ำมากสำหรับทรัพย์ตามเงื่อนไข และมีช่วงเวลาบังคับใช้ที่ครอบคลุมปี 2025–2026 รวมถึงธนาคารกลางมีมาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV ชั่วคราว เพื่อช่วยภาคอสังหาฯ แต่มาตรการเหล่านี้ช่วย “ปลุกดีมานด์ซื้อ” ได้บางส่วน ขณะที่ภาพรวมตลาดยังสะท้อนการชะลอของการโอนในปี 2025 จากมุมมอง REIC ที่ถูกอ้างอิงในสื่อธุรกิจ ทำให้เห็นว่า เทรนด์เช่าไม่ใช่เรื่องชั่วคราว แต่เป็นการปรับตัวเชิงโครงสร้างของผู้บริโภค

3) เมื่อคนรุ่นใหม่ “เช่า” มากขึ้น โอกาสของนักลงทุนอยู่ตรงไหน?

ลองมองตลาดแบบนักการตลาด: ถ้า “ผู้ซื้อปลายทาง” ไม่ได้หายไป แต่ “เปลี่ยนรูปแบบการซื้อเป็นการเช่า” นั่นแปลว่า ความต้องการอยู่อาศัยถูกย้ายมาอยู่ในตลาดเช่า และคนที่ถือสินทรัพย์ให้เช่าได้ “ตรงใจ” จะยืนอยู่ฝั่งที่ได้เปรียบ

3.1 รายได้ค่าเช่า = กระแสเงินสดที่จับต้องได้

ในภาวะที่ราคาขายถูกกดดันจากโปรโมชันและการแข่งขัน นักลงทุนจำนวนหนึ่งเริ่มให้ค่าน้ำหนักกับ “กระแสเงินสด” มากกว่ากำไรขายต่อทันที ซึ่งสอดคล้องกับมุมมองของ JLL ที่ชี้ว่า ค่าเช่ากำลังเร่งตัว ในขณะที่ราคาทุนยังโตจำกัด

3.2 ผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) ยังน่าสนใจเมื่อเทียบสินทรัพย์เสี่ยง

Global Property Guide อัปเดตข้อมูลปี 2025 ว่า ผลตอบแทนค่าเช่าเฉลี่ย (gross rental yields) ของกรุงเทพฯ อยู่ราว 6.04% และค่าเฉลี่ยทั้งประเทศอยู่ในกรอบราว 6%+ ในบางไตรมาสของปี 2025 หมายความว่า หากเลือกทรัพย์ถูกประเภท/ทำเล และคุมอัตราว่างได้ดี “การปล่อยเช่า” สามารถเป็นเครื่องจักรทำเงินแบบมีหลักฐานเชิงข้อมูลรองรับ

3.3 คนรุ่นใหม่เลือกเช่าเป็น “ส่วนใหญ่” ในบางผลสำรวจ

สื่อรายงานผลสำรวจจาก LWS Wisdom and Solutions ว่า มากกว่า 66% ของ Gen Z และ Gen Y เลือกเช่ามากกว่าซื้อ
ต่อให้ตัวเลขจริงแตกต่างตามทำเล/รายได้ แต่ใจความสำคัญคือ “ฐานผู้เช่า” ในเมืองกำลังใหญ่ขึ้น ซึ่งเป็นพื้นฐานสำคัญของตลาดลงทุนปล่อยเช่า

4) สูตรการตลาดสำหรับ “ซื้อไว้ให้เช่า” ให้ชนะในยุคคนรุ่นใหม่

การลงทุนปล่อยเช่าไม่ใช่แค่ “ซื้อแล้วรอคนมาเช่า” แต่คือการทำการตลาดแบบสินค้า—ต้องมี Positioning, Product, Price, Place, Promotion ชัดเจน

Step 1: เลือก “ทำเลที่คนเช่าต้องใช้ชีวิตจริง” (Demand-led Location)

ทำเลที่ดีสำหรับปล่อยเช่าคือทำเลที่คนอยู่แล้ว “ประหยัดเวลา/ประหยัดค่าเดินทาง” เช่น

• ใกล้รถไฟฟ้า/ทางด่วน

• ใกล้ออฟฟิศโซนงาน (CBD/ขอบ CBD)

• ใกล้มหาวิทยาลัย/โรงพยาบาล/ศูนย์ราชการ

  หลักคิด: คนเช่ายอมจ่ายเพื่อ “เวลาและความสะดวก” มากกว่าความใหญ่ของห้อง

Step 2: ออกแบบสินค้าให้ “พร้อมอยู่” และ “เหมาะกับไลฟ์สไตล์”

คนรุ่นใหม่ตัดสินใจเร็ว ถ้าห้องตอบโจทย์ทันที

• เฟอร์ครบ + เครื่องใช้ไฟฟ้าจำเป็น (แอร์/ตู้เย็น/เครื่องซักผ้า)

• อินเทอร์เน็ตดี โต๊ะทำงานได้จริง (ยุค Hybrid/Remote)

• ระบบความปลอดภัย/คีย์การ์ด/สมาร์ทล็อก

• มุมถ่ายรูปดี แสงสวย (มีผลต่อการตัดสินใจในยุคโซเชียล)

Step 3: ตั้งราคาแบบนักการตลาด ไม่ใช่ตั้งแบบ “เอาต้นทุนเป็นหลัก”

การตั้งค่าเช่าควรยึด “ราคาอ้างอิงในทำเล + ความต่างของคุณภาพ”
เทคนิคที่ใช้ได้จริง:

• ทำห้องให้เหนือกว่า “คู่แข่งราคาเท่ากัน” 1 ระดับ

• หรือทำห้อง “คุณภาพเท่ากัน” แต่มีจุดขายเพิ่ม (เช่น ฟรีอินเทอร์เน็ต/ล้างแอร์)
  ผลคือปิดการขายได้ไวขึ้น ลดวันว่าง = เพิ่มผลตอบแทนจริง

Step 4: ทำคอนเทนต์ให้เช่าเหมือนขายสินค้าไลฟ์สไตล์

คนรุ่นใหม่หาเช่าจาก “คลิป” มากขึ้น
คอนเทนต์ที่เวิร์ก:

• Room Tour 30–45 วิ

• “เดินทางไป BTS กี่นาที”

• รีวิวมุมทำงาน/แสงตอนเย็น/วิว

• เปรียบเทียบค่าเดินทาง: อยู่ไกล vs อยู่ใกล้

Step 5: ช่องทาง (Place) ต้องอยู่ให้ถูกที่

• เว็บข้อมูลอสังหาฯ + แชตตอบไว (เพราะคนเช่าเทียบหลายห้อง)

• โซเชียลมีเดีย (FB Marketplace/กลุ่มเช่า/IG/TikTok)

• ระบบ Co-agent/นายหน้า (เพิ่มสปีดการหาผู้เช่า)
  หัวใจคือ “ความเร็ว”: ห้องว่างนาน = ผลตอบแทนหายทันที

Step 6: คุมประสบการณ์ผู้เช่า = คุมอัตราต่อสัญญา (Retention)

การต่อสัญญา 1 ครั้ง คุ้มกว่าหาผู้เช่าใหม่หลายเท่า

• ซ่อมไว ตอบไว

• สัญญาชัดเจน โปร่งใส

• ดูแลก่อนหมดสัญญา 45–60 วัน (เสนอเรทราคาต่อสัญญาแบบยุติธรรม)

Step 7: วัดผลเหมือนทำธุรกิจ

ตัวชี้วัดสำคัญ

• Occupancy rate (อัตราเต็ม)

• Days vacant (วันว่าง)

• Net yield (หลังหักค่านิติ/ซ่อม/ภาษี/คอมฯ)

• ค่าใช้จ่ายซ่อมต่อปี
  นักลงทุนที่วัดผล จะปรับกลยุทธ์ได้เร็วกว่า

5) ความเสี่ยงที่ต้องพูดตรง ๆ (เพื่อให้ลงทุนได้ “ยั่งยืน”)

แม้เทรนด์เช่าจะชัด แต่การลงทุนปล่อยเช่าก็มีความเสี่ยงที่ควรบริหาร เช่น

• ความเสี่ยงอัตราว่าง หากเลือกทำเลผิด/ตั้งราคาไม่สอดคล้องตลาด

• ต้นทุนแฝง เช่น ค่านิติ ซ่อมบำรุง เฟอร์เสื่อม ค่าเปลี่ยนผู้เช่า

• ภาวะสินเชื่อ/ดอกเบี้ย หากกู้มาลงทุน ต้องทำ stress test ว่ารับไหว เมื่อรายได้หายบางเดือน

• การแข่งขัน โดยเฉพาะโซนที่มีซัพพลายใหม่ลงต่อเนื่อง

แนวทางปลอดภัยคือ: เน้นทรัพย์ที่ “ปล่อยเช่าได้จริง” ก่อนฝันถึงกำไรขายต่อ และทำบัญชีต้นทุนแบบอนุรักษ์นิยม

หมายเหตุ: บทความนี้จัดทำเพื่อข้อมูลและมุมมองเชิงการตลาด ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนเฉพาะบุคคล

บทสรุป: คนรุ่นใหม่ “เช่าเพื่อความคล่องตัว” นักลงทุน “ซื้อเพื่อสร้างกระแสเงินสด”

เมื่อผู้บริโภคเปลี่ยนจาก “ซื้อเพื่อเป็นเจ้าของ” ไปสู่ “เช่าเพื่อใช้ชีวิต” ตลาดไม่ได้เล็กลง—แค่เปลี่ยนสนาม ฝั่งที่ชนะคือคนที่ ทำสินทรัพย์ให้เป็นสินค้าเช่า ได้ถูกทำเล ถูกกลุ่ม ถูกช่องทาง และคุมประสบการณ์ผู้เช่าได้ดี

ถ้าคนรุ่นใหม่ยังให้ค่ากับความยืดหยุ่นและความคุ้มค่า เทรนด์เช่ายังไปต่อและสำหรับนักลงทุน นี่คือโอกาสของการ “ซื้อไว้ให้เช่า” ที่ไม่ใช่แค่เก็งกำไร แต่เป็นธุรกิจที่สร้างรายได้ซ้ำได้จริง

แหล่งอ้างอิง

• ธนาคารแห่งประเทศไทย (BoT) รายงานเสถียรภาพการเงิน: หนี้ครัวเรือนต่อ GDP สิ้นปี 2024 = 88.4%

• Reuters: หนี้ครัวเรือนต่อ GDP สิ้น Q4/2024 = 88.4% และยอดหนี้ครัวเรือนรวม

• DDproperty: สัดส่วนผู้ใช้งานเลือก “เช่า” 52% vs “ซื้อ” 48% (ก.ค. 2024–ก.พ. 2025)

• JLL: แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ “ค่าเช่าเร่งตัว” และภาพรวมตลาดล่าสุด

• JLL รายงาน Q3/2025: ตัวเลขการเพิ่มขึ้นของ rental demand และทิศทางยีลด์

• Global Property Guide: Rental yields กรุงเทพฯ ~6.04% (อัปเดต 2025)

• REIC (อ้างอิงในสื่อ): คาดการณ์ยอดโอนปี 2025 ยังลดลง

• ข้อมูลสต๊อกเหลือขาย/มูลค่าสต๊อกและประเด็น months to sell

• มาตรการ LTV ผ่อนคลายเพื่อช่วยภาคอสังหาฯ (ช่วงเวลาและกรอบนโยบาย)

• มาตรการค่าธรรมเนียมโอน/จดจำนองอัตราพิเศษและช่วงเวลาบังคับใช้

• ผลสำรวจ LWS: >66% Gen Z/Gen Y เลือกเช่ามากกว่าซื้อ