买卖双方必须了解的三种房地产合同
付款前必须清楚，过户前降低风险
在泰国购买或出售房屋和房地产，并不仅仅是谈好价格然后到土地局办理过户。实际上，交易过程中涉及 三种关键合同，直接影响买卖双方的权利、义务和法律风险。
许多买家吃亏，并不是因为价格，而是因为 没有真正理解自己签署的合同。
本文系统说明 认购协议、买卖预协议及正式买卖合同，适用于网站发布及 SEO 的专业知识文章。
重要说明
在土地局完成产权转移后，工作人员将向买方交付 土地所有权证（地契） 及 TD.13 文件，产权即依法完成转移。
一、认购协议（Reservation Agreement）
认购协议 是房地产开发商近年常用的一种新型合同，用以在某些情况下取代买卖预协议。这种做法往往是为了规避法律限制，导致 风险主要由买方承担。
实际操作方式
买方支付认购金并取得收据
合同通常要求分期支付首付款
约定在卖方取得建设或项目批准后，买方必须签署 买卖预协议
买方必须注意的风险
若卖方 无法取得建设许可 或 无法推进项目
买方 无法强制要求过户
只能要求退还已付款项（多数情况下无利息）
因为合同 未明确规定卖方必须转移产权的义务
二、买卖预协议（Agreement to Sell and Purchase）
买卖预协议 受到泰国法律更高程度的保护，也更容易通过法律途径强制执行。尽管法律不强制要求必须书面签署，但实践中 必须采用书面形式。
关键法律原则
只要支付了定金或部分款项，即使没有书面合同也可以起诉
若到期卖方拒绝过户，买方可依法起诉要求转移产权
权利与义务
买方：依约付款
卖方：依约过户
违约情形
买方违约 → 卖方可解除合同并没收定金或已付款项
卖方违约 → 买方可选择
起诉强制过户，或
解除合同并要求退款，外加 年利率 7.5% 利息（自每笔付款日起计算）
三、正式买卖合同（Sale and Purchase Agreement）
房地产 正式买卖合同 必须以书面形式签署，并 在土地局登记 才具有法律效力并立即完成产权转移。
必须注意的法律要点
若未在土地局登记
合同依法 无效
对任何一方均不具约束力
已支付的款项必须全部退还
在实际操作中，正式买卖合同通常使用 土地局标准合同格式，并在过户当天签署。
重要观察要点
认购协议
仅为销售起点，不约束卖方。若项目失败，买方通常只能拿回认购金。买卖预协议
具有法律约束力，可依法强制过户。正式买卖合同
必须土地局登记，否则不产生任何产权转移效力。
合同所需基本文件
买方身份证复印件
买方户口簿复印件
常见问题 FAQ
Q1：认购协议与买卖预协议有何区别？
答：认购协议不具备强制过户效力，而买卖预协议可依法要求产权转移。
Q2：若卖方拒绝过户，买方可以起诉吗？
答：可以，只要存在买卖预协议并已支付定金或款项。
Q3：正式买卖合同是否必须登记？
答：必须在土地局登记，否则合同无效。
Q4：如果买方违约会怎样？
答：卖方有权解除合同并没收定金或已付款项。
Q5：完成过户后，买方会收到哪些文件？
答：土地所有权证（地契）及 TD.13 文件。
