无论你是进行房地产交易、购买二手房、翻新联排别墅，还是购买NPA资产进行翻新转售以获取利润，有一点绝对不能忽视，那就是“土地厅过户费”。这是一笔巨大的开支，如果事先没有约定好，可能会导致你的利润缩水，甚至让买家措手不及。
为了避免在柜台前产生纠纷，我们来看看过户当天的5项主要费用，以及按照惯例，这些费用应该由谁来支付。
1. 过户费 (Transfer Fee)
计算方式： 土地厅估价或成交价的2%（按两者中较高者计算）
由谁支付： 法律没有明确规定，但按照惯例，“买卖双方通常各付一半（各1%）”，或者视买卖合同中的约定而定。
须知： 某些年份政府可能会出台过户费减免政策（例如降至0.01%），且适用于一定价格范围内的房产，务必时刻关注每年的政策公告。
2. 抵押登记费 (Mortgage Fee)
计算方式： 贷款总额的1%
由谁支付： 全部由“买方”支付（如果买方通过银行贷款）。如果买方用现金支付，则无需此项费用。
3. 特种商业税 (Specific Business Tax)
计算方式： 成交价或土地厅估价的3.3%（按两者中较高者计算）
由谁支付： 全部由“卖方”承担。
关键条件： 卖方需要缴纳此税的前提是持有该房产不满5年，或户口登记在该房产不满1年。（从事快速买卖的房产翻新投资者通常无法避免此项税费，因此务必将其计入成本。）
4. 印花税 (Stamp Duty)
计算方式： 成交价或土地厅估价的0.5%（按两者中较高者计算）
由谁支付： 全部由“卖方”承担。
关键条件： 仅在“无需缴纳特种商业税”的情况下缴纳（即持有房产超过5年，或户口登记超过1年）。记住：卖方只需二选一缴纳其中一项，不必重复缴费。
5. 个人所得税预扣税 (Withholding Tax)
计算方式： 按照税务局的累进税率计算（基于土地厅评估价扣除基于持有年限的费用）。持有时间越长，可扣除的费用越少，但会有更高的除数。
由谁支付： 全部由“卖方”承担，因为卖方被视为此次资产转让的收益人。
💡 费用协商示例（以便更清晰地了解）
假设你买了一套兰实-巴吞他尼地区的联排别墅，装修后以300万泰铢转售（持有仅6个月），合同中最常见且最公平的约定是：
买方承担： 抵押登记费1%（若有贷款）+ 过户费1%（各付一半）。
卖方承担： 过户费1%（各付一半）+ 特种商业税3.3%（因为持有不满5年）+ 个人所得税预扣税。
（注：在实际操作中，卖方可能会将所有过户费用预先计入售价，并提供“免过户费”促销，以吸引买家更容易做出决定。）
结论
在签署任何房地产买卖合同之前，请务必在合同中明确写明：“土地厅的过户费、税款及其他费用，由哪一方负责，或如何分摊。”达成书面协议将有助于消除风险，确保你的房产过户之日顺利、无缝进行。
