竞拍成功却无法进门？LED法拍房驱逐与“遗留财物”处理指南
针对原房主拒不搬迁或遗留物品的法律对策：如何合法解决问题，规避牢狱之灾。
注： 从**司法执行厅（LED）**购买资产是以低于市场价格置业的黄金机会。然而，随之而来的往往是赖在里面的“原住户”或遗留的“生活用品”。如果中标者操之过急，试图诉诸武力解决，身份可能会瞬间从“房主”变成“嫌疑人”。
本文总结了驱逐和处理遗留资产的法律步骤，助您安全、系统地规划房屋接收事宜。
1. 了解您的权利：拥有所有权 ≠ 有权擅闯
您必须牢记的第一条铁律是：即使您已在土地厅完成了契据过户，成为了法律上的所有者，但如果屋内仍有人居住或有他人财物阻碍，您并没有权利擅自强行占有。
严禁事项：
❌ 严禁 撬锁、换锁或切断水电。
❌ 严禁 恐吓或使用武力驱逐。
❌ 严禁 自行将物品搬出屋外丢弃。
这些行为将使您面临**“非法侵入”和“损坏财产”**的刑事诉讼风险。
2. 驱逐程序（如果有人居住）
如果协商劝退无果，您必须通过法院按以下步骤行使权利：
发送通知 (Notice)： 委托律师发送挂号信，通知其在规定时间内（如30天）搬离。
提起驱逐诉讼： 如果期限已过对方仍无视，向房产所在地的民事法院提起诉讼。
法院判决： 一旦法院经审理核实您是合法所有者，法院将发布驱逐令。
强制执行： 如果被告仍然顽固不化，司法执行官（Legal Execution Officer）将依法介入并将其强制迁出。
时间周期： 这一过程可能需要约 6个月至1年。竞拍者应始终为此预留时间和成本预算。
3. “看似空置”但有“遗留物品”的情况
这是许多人容易掉进的陷阱！房子看似荒废，没人居住，但留有家具、衣服或旧物品。您不能立即将它们扔掉，因为这些物品的所有权仍属于原房主。
擅自处理的风险：
侵占罪 (Embezzlement)： 如果原房主回来声称贵重物品丢失。
损坏财产罪： 如果您丢弃或销毁了物品。
正确的处理方法：
取证记录： 对房产状况和所有物品进行全方位的拍照和录像，保留详细证据。
公告找人： 尝试以书面形式联系原房主，要求其搬走物品。
向法院申请： 请求法院下达管理资产的命令（例如，申请许可将物品搬移至仓库，或将其拍卖以抵扣费用）。
官方执行： 让司法执行官作为见证人或执行人来处理物品搬迁。
4. 总结表：不同情况下的应对措施
情况 | 能否立即入住？ | 正确处理方法 | 自行处理的风险 |
有人居住 | ❌ 不能 | 协商 $\to$ 驱逐诉讼 | 极高 (非法侵入/恐吓) |
无人居住但有物品 | ❌ 不能 | 拍照取证 $\to$ 申请法院命令 | 中高 (盗窃/损坏财产) |
完全空置 (已清空) | ✅ 可以 | 接管房屋 / 翻新装修 | 无 |
投资总结
让法拍房物超所值，不仅在于“赢在价格”，还在于“赢下官司”以获得实际占有权。
竞拍前： 务必检查房屋是空置还是有人居住，以评估律师费和时间成本。
竞拍后： 如果遇到问题，请冷静地按照法律程序操作。
虽然走司法程序看似繁琐且耗时，但这是保护您免受追溯性诉讼、确保您能安心拥有房产的唯一途径。
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