แนวปฏิบัติการประมูลอสังหาริมทรัพย์

จากการเติบโตของการประมูลผ่านระบบออนไลน์ในช่วงสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ซึ่งอาจมีทรัพย์สินเสนอขายจำนวนมากในคราวเดียวกัน การย้ำเตือนมาตรฐานวิชาชีพสำหรับผู้ดำเนินการประมูลจึงมีความสำคัญ ทั้งในห้องประมูลและในระบบออนไลน์

PROPERTY AUCTION HOUSE Co., Ltd. (“PAH”) มุ่งมั่นพัฒนาระบบการประมูลอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับกฎหมายไทย มาตรฐานจริยธรรมทางธุรกิจ และหลักการคุ้มครองผู้บริโภค เพื่อสร้างความเชื่อมั่นสูงสุดแก่ผู้ขาย นักลงทุน และผู้เข้าร่วมประมูลทุกฝ่าย

มาตรฐานวิชาชีพและจริยธรรม

ผู้ดำเนินการประมูลของ PAH ต้องดำเนินธุรกิจด้วยความสุจริต โปร่งใส เป็นธรรม และเป็นมืออาชีพ

หากลูกค้าประสงค์ให้บริษัทดำเนินการในลักษณะที่อาจขัดต่อกฎหมายไทย มาตรฐานวิชาชีพ หรือหลักธรรมาภิบาล บริษัทมีหน้าที่ต้องชี้แจงและปฏิเสธการดำเนินการดังกล่าวเพื่อป้องกันความเสี่ยงทางกฎหมาย

แนวทางนี้สอดคล้องกับหลักความสุจริตตาม

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

• หลักการคุ้มครองผู้บริโภคตาม พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522

การปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ผู้ดำเนินการประมูลอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง อาทิ

1.       ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (หมวดว่าด้วยการขายทอดตลาด)

2.       พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522

3.       พระราชบัญญัติว่าด้วยราคาสินค้าและบริการ พ.ศ. 2542 (กรณีเกี่ยวกับการแสดงราคา)

4.       พระราชบัญญัติป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน พ.ศ. 2542

5.       พระราชบัญญัติคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562

6.       กฎหมายภาษีอากรที่เกี่ยวข้อง เช่น ประมวลรัษฎากร

1. การเปิดเผยผลประโยชน์ส่วนตน

หากบริษัทหรือกรรมการ พนักงาน หรือบุคคลที่เกี่ยวข้องมีส่วนได้เสียในทรัพย์สินที่นำมาประมูล ต้องเปิดเผยข้อมูลดังกล่าวอย่างชัดเจน เพื่อป้องกันความขัดกันแห่งผลประโยชน์ (Conflict of Interest) และลดความเสี่ยงด้านความรับผิดทางกฎหมาย

2. การปฏิบัติตามกฎหมายป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน (AML)

บริษัทต้องดำเนินกระบวนการรู้จักลูกค้า (Know Your Customer: KYC) ตรวจสอบตัวตนผู้ซื้อ และเก็บรักษาข้อมูลธุรกรรมตามที่กฎหมายกำหนด รวมถึงรายงานธุรกรรมที่เข้าข่ายต้องรายงานต่อสำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน (ปปง.) เมื่อมีเหตุอันควรสงสัย

3. การคุ้มครองผู้บริโภคและการโฆษณา

ต้องไม่ใช้วิธีโฆษณาที่ทำให้เกิดความเข้าใจผิด เช่น

• การตั้งราคาเชิญชวน (Guide Price) ที่ต่ำกว่าความเป็นจริงโดยไม่มีเจตนาจะขายในราคาดังกล่าว

• การโฆษณาล่อซื้อ (Bait Advertising)

• การแสดงข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนหรือบิดเบือน

ราคาเชิญชวน (Guide Price) และราคาขั้นต่ำ (Reserve Price)

1. ราคาเชิญชวน (Guide Price)

ราคาเชิญชวนเป็นราคาที่เผยแพร่ในช่วงเริ่มต้นการทำการตลาด อาจกำหนดเป็นตัวเลขเดียวหรือช่วงราคา

ต้องกำหนดโดยคำนึงถึง:

• ความคาดหวังขั้นต่ำของผู้ขาย

• ข้อมูลการประเมินมูลค่าที่เหมาะสม

• สภาพตลาดในขณะนั้น

หากมีการเปลี่ยนแปลงราคาขั้นต่ำหลังจากเผยแพร่ข้อมูลแล้ว บริษัทต้องปรับปรุงข้อมูลโดยทันที เพื่อป้องกันการสื่อสารที่อาจก่อให้เกิดความเข้าใจผิด

ราคาขั้นต่ำ (Reserve Price)

ราคาขั้นต่ำ คือ ราคาที่ต่ำกว่านี้ผู้ดำเนินการประมูลไม่สามารถตกลงขายได้ เว้นแต่ผู้ขายจะอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษร

การกำหนดราคาขั้นต่ำควรได้รับการยืนยันก่อนวันประมูล และต้องจัดเก็บเป็นเอกสารเพื่อใช้เป็นหลักฐาน

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม (Additional Payments)

หากมีการเรียกเก็บเงินเพิ่มเติมจากผู้ซื้อ เช่น

• ค่าธรรมเนียมผู้ซื้อ (Buyer’s Premium)

• ค่าบริหารจัดการ

• เงินสมทบค่าธรรมเนียมนายหน้า หรือค่าดำเนินการทางกฎหมาย

ต้องระบุอย่างชัดเจนใน:

• ประกาศรายละเอียดทรัพย์

• เงื่อนไขพิเศษของการขาย

• ภาคผนวกเพิ่มเติม (Addendum) หากมีการแก้ไขภายหลัง

ผู้ซื้อจะต้องสามารถคำนวณต้นทุนรวมทั้งหมดได้อย่างชัดเจนก่อนเข้าร่วมประมูล

กรณีเป็นการขายแบบมีเงื่อนไข (Conditional Sale) ต้องระบุอย่างชัดแจ้งว่า หากไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ เงินส่วนใดจะถูกริบหรือคืนภายใต้เงื่อนไขใด เพื่อป้องกันข้อพิพาทในภายหลัง

การประกาศผลการประมูล

1.       หากราคาประมูลไม่ถึงราคาขั้นต่ำ ต้องประกาศว่า “ยังไม่จำหน่าย”

2.       ห้ามใช้ถ้อยคำที่ทำให้เข้าใจผิดว่าทรัพย์ขายได้แล้ว

3.       ผลการประมูลที่เผยแพร่ต้องถูกต้องครบถ้วน

4.       กรณีมีภาษีมูลค่าเพิ่ม ต้องระบุให้ชัดเจนว่าเป็นราคาก่อนหรือหลังภาษี

หากเป็นการขายที่มีเงื่อนไข ต้องไม่ประกาศว่า “ขายแล้ว” จนกว่าจะปฏิบัติตามเงื่อนไขครบถ้วนและมีการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อย

เงื่อนไขมาตรฐานการประมูล (Standard Auction Conditions)

เพื่อความสอดคล้องในอุตสาหกรรม บริษัทควรจัดทำ “เงื่อนไขการประมูลมาตรฐานของ PAH โดยมีองค์ประกอบดังนี้:

1.       เงื่อนไขการเข้าร่วมประมูล (Auction Conduct Conditions)

2.       เงื่อนไขการซื้อขาย (Sale Conditions)

3.       แบบฟอร์มบันทึกข้อตกลงการขาย (Memorandum of Sale)

4.       แบบฟอร์มตารางผู้เช่าและค่าเช่าค้าง (กรณีมีผู้เช่า)

ทุกเงื่อนไขต้องผ่านการตรวจสอบทางกฎหมาย และต้องไม่ขัดต่อกฎหมายไทยหรือสิทธิของผู้บริโภค

การบริหารความเสี่ยงและธรรมาภิบาล

ผู้ดำเนินการประมูล PAH ควรดำเนินการดังนี้:

• จัดอบรมจริยธรรมและกฎหมายให้พนักงานประจำ

• จัดทำคู่มือ AML และ PDPA ภายในองค์กร

• มีระบบบันทึกข้อมูลการประมูลอย่างโปร่งใส ตรวจสอบย้อนหลังได้

• ตรวจสอบเงื่อนไขพิเศษที่ทนายความผู้ขายแก้ไขทุกครั้งก่อนเผยแพร่

การประมูลอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เพียงกระบวนการเสนอราคา แต่เป็นกระบวนการที่อยู่ภายใต้กรอบกฎหมาย ความรับผิดชอบต่อผู้บริโภค และมาตรฐานจริยธรรมทางธุรกิจ

การยึดหลักความโปร่งใส ความถูกต้องของข้อมูล และการปฏิบัติตามกฎหมายไทยอย่างเคร่งครัด จะช่วยเสริมสร้างความน่าเชื่อถือของ PAH และลดความเสี่ยงทางกฎหมายในระยะยาว