เวลาซื้อบ้านหรือคอนโดสักหลัง คนส่วนใหญ่มักให้ความสำคัญกับทำเล ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ที่ทำงาน ราคาต่อตารางเมตร หรือดีไซน์ห้อง แต่มีปัจจัยหนึ่งที่หลายคนมองข้าม ทั้งที่ส่งผลกระทบโดยตรงทั้งต่อความปลอดภัยในการอยู่อาศัยและมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว นั่นคือ "ความเสี่ยงน้ำท่วม"
โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่มีภูมิประเทศค่อนข้างราบ ระบบระบายน้ำมีขีดจำกัด และสภาพอากาศแปรปรวนขึ้นทุกปี การเช็กความเสี่ยงน้ำท่วมก่อนตัดสินใจซื้อจึงไม่ใช่เรื่องเกินความจำเป็น แต่เป็น "การบ้าน" ที่ควรทำควบคู่ไปกับการดูสัญญาซื้อขาย
บทความนี้จะพาไปดู 3 วิธีหลักที่ใช้เช็กได้จริง ไม่ต้องพึ่งผู้เชี่ยวชาญ
1. เช็กจากแผนที่เสี่ยงภัยน้ำท่วม
ปัจจุบันมีเครื่องมือออนไลน์ที่ให้ข้อมูลความเสี่ยงน้ำท่วมแบบเจาะจงพื้นที่ ซึ่งส่วนใหญ่เปิดให้ประชาชนเข้าถึงได้ฟรี
แหล่งข้อมูลที่แนะนำให้ลองเช็ก:
ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ของ GISTDA (สำนักงานพัฒนาเทคโนโลยีอวกาศและภูมิสารสนเทศ) มีข้อมูลพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซากจากภาพถ่ายดาวเทียมย้อนหลังหลายปี ช่วยให้เห็นภาพว่าพื้นที่นั้นเคยจมน้ำบ่อยแค่ไหน
กรมป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย (ปภ.) มักมีข้อมูลพื้นที่เสี่ยงภัยและประกาศเตือนภัยรายจังหวัด
Longdo Map ชั้นข้อมูลน้ำท่วม บางเวอร์ชันมีการซ้อนทับข้อมูลพื้นที่น้ำท่วมในอดีตไว้บนแผนที่ ทำให้เห็นตำแหน่งได้ชัดเจน
ผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานคร หรือจังหวัดนั้นๆ ระบุโซนพื้นที่ลุ่มต่ำ หรือพื้นที่รับน้ำ (flood way) ไว้ ซึ่งเป็นข้อมูลที่มีผลทางกฎหมายด้วย
วิธีใช้งานเบื้องต้น:
ให้ค้นหาชื่อทรัพย์สินหรือพิกัด (ถนน ซอย เขต) ในระบบเหล่านี้ แล้วดูว่าพื้นที่นั้นถูกจัดอยู่ในโซนเสี่ยงระดับใด บางระบบจะแบ่งเป็นสี เช่น เขียว (เสี่ยงต่ำ) เหลือง (เสี่ยงปานกลาง) แดง (เสี่ยงสูง)
ข้อควรระวัง: แผนที่เหล่านี้อ้างอิงจากข้อมูลในอดีตและแบบจำลอง ไม่ได้รับประกันว่าจะไม่เกิดน้ำท่วมในอนาคต โดยเฉพาะถ้ามีการก่อสร้างใหม่ในพื้นที่ใกล้เคียงที่เปลี่ยนเส้นทางน้ำ
2. สืบประวัติน้ำท่วมในพื้นที่
ข้อมูลจากแผนที่อาจไม่ละเอียดพอ การสืบประวัติน้ำท่วมจริงในพื้นที่จึงเป็นอีกขั้นตอนที่ช่วยยืนยันความเสี่ยงได้แม่นยำขึ้น
แหล่งข้อมูลและวิธีสืบค้น:
ค้นข่าวย้อนหลัง ลองค้นหาชื่อถนน ซอย หรือหมู่บ้าน/โครงการ ร่วมกับคำว่า "น้ำท่วม" ในปีที่ผ่านมา ข่าวท้องถิ่นและโซเชียลมีเดียมักมีภาพและรายงานจากพื้นที่จริง
สอบถามสำนักงานเขต/อบต./เทศบาลในพื้นที่ หน่วยงานท้องถิ่นมักมีข้อมูลจุดที่น้ำท่วมซ้ำซากในเขตรับผิดชอบ และบางแห่งมีการทำเครื่องหมายระดับน้ำท่วมสูงสุดไว้ตามเสาไฟหรืออาคารสาธารณะ
ถามเพื่อนบ้านหรือคนในพื้นที่ วิธีนี้ได้ข้อมูลตรงและเป็นปัจจุบันที่สุด ลองถามคนที่อาศัยอยู่ในซอยเดียวกันมานาน ว่าเคยเจอน้ำท่วมไหม ท่วมกี่ครั้ง ท่วมสูงแค่ไหน และใช้เวลานานกว่าน้ำจะแห้งกี่วัน
สอบถามนิติบุคคล/ผู้จัดการโครงการ สำหรับคอนโดหรือบ้านจัดสรร นิติบุคคลมักมีบันทึกเหตุการณ์น้ำท่วมในอดีต รวมถึงมาตรการรับมือที่โครงการเคยใช้
คำถามที่ควรถามให้ครบ:
เคยท่วมกี่ครั้งในรอบ 5-10 ปีที่ผ่านมา
ท่วมจากสาเหตุอะไร (ฝนตกหนัก, น้ำทะเลหนุน, แม่น้ำล้นตลิ่ง, ระบบระบายน้ำขัดข้อง)
ท่วมนานแค่ไหนกว่าน้ำจะแห้ง
ท่วมถึงระดับไหน (แค่ถนน หรือเข้าบ้าน)
3. วัดระดับความสูงจากถนนด้วยตัวเอง
ต่อให้พื้นที่โดยรวมมีความเสี่ยงปานกลาง แต่ตัวบ้านหรือคอนโดแต่ละหลังอาจมีระดับความสูงต่างกัน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อโอกาสที่น้ำจะเข้าท่วมจริง
สิ่งที่ควรสังเกตตอนไปดูสถานที่จริง:
ระดับพื้นบ้านเทียบกับถนนหน้าบ้าน บ้านที่ดียกพื้นสูงกว่าระดับถนนอย่างน้อย 30-50 เซนติเมตร จะช่วยลดความเสี่ยงได้มาก ลองสังเกตด้วยตาเปล่าหรือใช้ระดับน้ำวัดคร่าวๆ
ระดับถนนในซอยเทียบกับถนนใหญ่ บางซอยอยู่ต่ำกว่าถนนหลัก ทำให้น้ำจากถนนใหญ่ไหลเข้าซอยได้ง่ายเวลาฝนตกหนัก
ตำแหน่งของโครงการเทียบกับพื้นที่โดยรอบ หากโครงการตั้งอยู่ในจุดที่เป็นแอ่งหรือต่ำกว่าพื้นที่ข้างเคียง น้ำจากบริเวณรอบจะไหลมารวมที่นี่ก่อน
ร่องรอยคราบน้ำ ลองสังเกตผนังรั้ว เสาไฟฟ้า หรือกำแพงบ้านข้างเคียง ว่ามีคราบน้ำเป็นแนวสูงจากพื้นหรือไม่ ซึ่งเป็นร่องรอยของน้ำท่วมในอดีต
ระบบระบายน้ำในซอย ดูว่ามีท่อระบายน้ำหรือคลองข้างเคียงหรือไม่ สภาพท่อสะอาดหรือมีขยะอุดตัน
สำหรับคอนโด ให้เช็กเพิ่มเติม:
ตำแหน่งห้องไฟฟ้าและห้องเครื่องปั๊มน้ำ อยู่ชั้นใต้ดินหรือชั้นล่างหรือไม่ เพราะเป็นจุดที่กระทบก่อนหากน้ำท่วม
ระดับพื้นชั้น G หรือ Lobby เทียบกับถนนหน้าโครงการ
ลานจอดรถอยู่ใต้ดินหรือไม่ และมีระบบป้องกันน้ำเข้าหรือไม่
สรุป: เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจซื้อ
ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ลองใช้เช็กลิสต์สั้นๆ นี้ทบทวนอีกครั้ง
เช็กแผนที่เสี่ยงภัยน้ำท่วมจากหน่วยงานราชการหรือแอปแผนที่ที่มีชั้นข้อมูลน้ำท่วม
ค้นข่าวย้อนหลังและสอบถามหน่วยงานท้องถิ่นเรื่องประวัติน้ำท่วม
ถามเพื่อนบ้านหรือคนในพื้นที่ที่อยู่มานาน
ไปสำรวจสถานที่จริงและสังเกตระดับพื้นบ้านเทียบกับถนน
สำหรับคอนโด เช็กตำแหน่งห้องไฟฟ้าและลานจอดรถ
การเช็กความเสี่ยงน้ำท่วมอาจใช้เวลาเพิ่มขึ้นอีกสักนิดก่อนตัดสินใจซื้อ แต่เมื่อเทียบกับความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นทั้งด้านทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมระยะยาวแล้ว ถือว่าคุ้มค่าอย่างแน่นอน
