สัญญาอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ซื้อ–ผู้ขายต้องรู้

เข้าใจให้ชัดก่อนวางเงิน ป้องกันความเสี่ยงก่อนโอน

การซื้อขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ไม่ได้มีแค่การตกลงราคาแล้วโอนที่กรมที่ดิน แต่มี สัญญา 3 ประเภทสำคัญ ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับสิทธิ หน้าที่ และความเสี่ยงของผู้ซื้อและผู้ขาย หากเข้าใจไม่ครบ อาจเสียเปรียบโดยไม่รู้ตัว

หมายเหตุสำคัญ
เมื่อการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินเสร็จสมบูรณ์ เจ้าหน้าที่จะส่งมอบ โฉนดที่ดิน พร้อม ใบ ทด.13 ให้แก่ผู้ซื้อ

1) สัญญาจอง (Reservation Agreement)

สัญญาจองซื้อ เป็นสัญญาลักษณะใหม่ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์พัฒนาขึ้น เพื่อนำมาใช้แทน “สัญญาจะซื้อจะขาย” ในบางกรณี โดยเฉพาะเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมายบางประการ ซึ่งส่งผลให้ ความเสี่ยงตกอยู่กับผู้ซื้อเป็นหลัก

ลักษณะการใช้ในทางปฏิบัติ

• ผู้ซื้อวางเงินจอง และได้รับใบรับเงิน

• สัญญามักกำหนดให้ผ่อนเงินดาวน์เป็นงวด

• ระบุเงื่อนไขว่า เมื่อผู้ขายได้รับอนุญาตก่อสร้างหรือขึ้นโครงการแล้ว ผู้ซื้อจะต้องเข้าทำ สัญญาจะซื้อจะขาย

ความเสี่ยงที่ผู้ซื้อต้องรู้

• หากครบกำหนดแล้วผู้ขาย ไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้าง หรือ ไม่ขึ้นโครงการ ได้

• ผู้ซื้อ ไม่สามารถบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ได้

• ทำได้เพียงเรียกคืนเงินที่ชำระไป (บางกรณีไม่มีดอกเบี้ย)

• เนื่องจาก ไม่มีข้อกำหนดผูกพันหน้าที่โอนทรัพย์อย่างชัดเจน

2) สัญญาจะซื้อจะขาย (Agreement to Sell and Purchase)

สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาที่กฎหมายให้ความคุ้มครองสูงกว่า และสามารถบังคับคดีได้ง่ายกว่า แม้กฎหมายจะไม่บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือเสมอไป แต่ในทางปฏิบัติควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อความชัดเจน

หลักกฎหมายสำคัญ

• หากมีการวางมัดจำหรือชำระเงินบางส่วนแล้ว แม้ไม่มีสัญญาเป็นหนังสือ ก็สามารถฟ้องร้องได้

• หากถึงกำหนดโอนแล้วผู้ขายไม่ไปโอน ผู้ซื้อสามารถฟ้องบังคับโอนกรรมสิทธิ์ได้

สิทธิและหน้าที่

• ผู้ซื้อ ต้องชำระเงินตามเงื่อนไข

• ผู้ขาย ต้องโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนด

กรณีผิดสัญญา

• ผู้ซื้อผิดสัญญา → ผู้ขายยกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ/เงินดาวน์ได้

• ผู้ขายผิดสัญญา → ผู้ซื้อเลือกได้ว่า

  • ฟ้องบังคับโอนกรรมสิทธิ์ หรือ

  • ยกเลิกสัญญาและเรียกคืนเงิน พร้อมดอกเบี้ย 7.5% ต่อปี นับแต่วันที่รับเงินแต่ละงวด

3) สัญญาซื้อขาย (Sale and Purchase Agreement)

สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎหมาย ต้องทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน จึงจะสมบูรณ์และมีผลโอนกรรมสิทธิ์ทันที

ข้อกฎหมายที่ต้องระวัง

• หากซื้อขายกันโดย ไม่จดทะเบียนที่กรมที่ดิน

• สัญญาจะถือเป็น โมฆะ ไม่มีผลผูกพัน

• หากมีการชำระเงินกันแล้ว ต้องคืนเงินแก่กันทั้งหมด

ในทางปฏิบัติ สัญญาซื้อขายมักใช้ แบบสัญญามาตรฐานของกรมที่ดิน และทำในวันโอนกรรมสิทธิ์จริง

ข้อสังเกตสำคัญ (Key Observations)

• สัญญาจอง
  ใช้เป็นจุดเริ่มต้นการขาย ไม่ผูกมัดผู้ขาย หากโครงการไม่เกิด ผู้ซื้อได้เพียงเงินคืน (มักไม่มีดอกเบี้ย)

• สัญญาจะซื้อจะขาย
  มีผลบังคับทางกฎหมายชัดเจน สามารถกำหนดวันโอนในอนาคต และฟ้องบังคับโอนได้

• สัญญาซื้อขาย
  ต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน หากไม่จด จะไม่เกิดผลตามกฎหมาย

เอกสารประกอบการทำสัญญา (พื้นฐาน)

• สำเนาบัตรประชาชน

• สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ซื้อ

FAQ – คำถามที่พบบ่อย

Q1: สัญญาจองแตกต่างจากสัญญาจะซื้อจะขายอย่างไร?
A: สัญญาจองไม่ผูกพันให้โอนกรรมสิทธิ์ หากโครงการไม่เกิด ผู้ซื้อทำได้เพียงเรียกเงินคืน ต่างจากสัญญาจะซื้อจะขายที่สามารถบังคับโอนได้

Q2: หากผู้ขายไม่ไปโอน ผู้ซื้อฟ้องได้หรือไม่?
A: ฟ้องได้ หากมีสัญญาจะซื้อจะขายและมีการวางมัดจำหรือชำระเงินแล้ว

Q3: สัญญาซื้อขายต้องจดทะเบียนหรือไม่?
A: ต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน มิฉะนั้นสัญญาเป็นโมฆะ

Q4: ผู้ซื้อผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ผลเป็นอย่างไร?
A: ผู้ขายสามารถยกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ได้

Q5: หลังโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจะได้รับเอกสารอะไร?
A: โฉนดที่ดินและใบ ทด.13 จากกรมที่ดิน