ซื้อคอนโดปล่อยเช่า คำนวณ Rental Yield อย่างไรให้เห็นรายได้หลังหักต้นทุน

โดย PAH – Property Auction House

คอนโดราคา 3 ล้านบาทที่ปล่อยเช่าได้เดือนละ 15,000 บาท อาจดูเป็นทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทน 6% ต่อปี แต่ตัวเลขนี้ตั้งอยู่บนสมมุติฐานว่ามีผู้เช่าครบทุกเดือน และยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายในการถือครอง การลงทุนคอนโดปล่อยเช่าจึงต้องแยกตัวเลขหน้าประกาศออกจากรายได้ที่เหลือจริง

Rental Yield เป็นเครื่องมือเปรียบเทียบเบื้องต้นที่มีประโยชน์ หากใช้ฐานคำนวณเหมือนกัน เมื่อแต่ละประกาศนับต้นทุนต่างกัน ผลตอบแทนที่สูงกว่าอาจไม่ได้หมายถึงเงินเหลือที่มากกว่า

ผลตอบแทนขั้นต้นบอกอะไร?

สูตรที่ใช้กันทั่วไปคือ ค่าเช่ารวมต่อปี หารด้วยราคาซื้อ แล้วคูณ 100

จากตัวอย่างสมมุติ ซื้อคอนโด 3,000,000 บาท และได้รับค่าเช่า 15,000 บาทครบ 12 เดือน ค่าเช่ารวมจะเท่ากับ 180,000 บาท คิดเป็นผลตอบแทนขั้นต้น 6% ต่อปี

อย่างไรก็ตาม หากต้องจ่ายค่าตกแต่งและค่าใช้จ่ายซื้อเพิ่มเติม เงินลงทุนจริงจะมากกว่าราคาห้อง การเปรียบเทียบทรัพย์เพื่อการลงทุนจึงควรทำอีกตารางที่รวมเงินส่วนนี้เข้าไปด้วย

เมื่อห้องว่างและมีค่าใช้จ่าย ผลตอบแทนเปลี่ยนแค่ไหน?

สมมุติว่าห้องเดียวกันมีผู้เช่า 11 เดือน ค่าเช่ารับจริงจะเหลือ 165,000 บาท และมีต้นทุนเริ่มต้นเพิ่มเติม 150,000 บาท ทำให้เงินลงทุนรวมเป็น 3,150,000 บาท

122,000 หารด้วย 3,150,000 คูณ 100 เท่ากับประมาณ 3.87% ต่อปี ตัวเลขนี้ยังไม่ใช่ผลตอบแทนสุทธิหลังค่าใช้จ่ายทุกประเภท เพราะยังไม่รวมภาษี ประกันภัย ค่าใช้จ่ายอื่นตามทรัพย์จริง และต้นทุนสินเชื่อ ทั้งหมดเป็นตัวอย่างสมมุติ ไม่ใช่ราคาตลาดหรือการรับประกันผลตอบแทน

ค่านายหน้าและค่าซ่อมไม่ได้เกิดเท่ากันทุกปี จึงควรทำประมาณการหลายปีควบคู่กับเงินสำรอง มากกว่าดูเพียงปีที่มีรายได้ดีที่สุด

ผ่อนธนาคารอยู่ ต้องดูเงินเหลือรายเดือนอีกชุด

ผลตอบแทนจากทรัพย์และกระแสเงินสดหลังผ่อนสินเชื่อเป็นคนละมุมมอง หากได้รับค่าเช่า 15,000 บาท แต่มีค่างวด 17,000 บาท เจ้าของต้องเติมเงินอย่างน้อย 2,000 บาทในเดือนนั้น ก่อนนับค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่น

ค่างวดประกอบด้วยเงินต้นและดอกเบี้ย เงินต้นที่ชำระลดหนี้ได้ แต่ยังเป็นเงินที่ต้องจ่ายออกจากบัญชี การประเมินว่า “ถือทรัพย์ไหวหรือไม่” จึงต้องใช้ยอดจ่ายจริง รวมถึงเดือนที่ไม่มีค่าเช่าเข้ามา

ควรทดลองสถานการณ์ค่าเช่าต่ำกว่าคาด ห้องว่างนานขึ้น และมีค่าซ่อมก้อนหนึ่งเกิดขึ้นพร้อมกัน หากต้องใช้เงินสำรองทั้งหมดเพื่อผ่านสถานการณ์นี้ อาจต้องทบทวนราคาซื้อหรือขนาดภาระสินเชื่อ

มุมมอง PAH: ตั้งราคาซื้อจากรายได้ที่ตรวจสอบได้

ก่อนซื้อคอนโดปล่อยเช่า ควรดูห้องคู่แข่งในโครงการและบริเวณเดียวกัน โดยเปรียบเทียบขนาด สภาพ เฟอร์นิเจอร์ และเงื่อนไขสัญญา ราคาประกาศเช่าเป็นข้อมูลเริ่มต้น แต่ยังไม่ยืนยันว่ามีผู้เช่ายอมจ่ายราคานั้นจริงหรือใช้เวลาหาผู้เช่าเท่าไร

หากซื้อทรัพย์ผ่านการประมูล หลักคิดนี้ยังใช้ได้ แต่ต้องเพิ่มค่าใช้จ่ายและเงื่อนไขเฉพาะของทรัพย์แต่ละรายการเข้าไปก่อนกำหนดเพดานราคาเสนอซื้อ ตรวจเอกสาร สภาพทรัพย์ และสถานะการส่งมอบตามที่เข้าถึงได้ โดยไม่สมมุติว่าทุกทรัพย์พร้อมปล่อยเช่าทันที

PAH ให้ความสำคัญกับการเปรียบเทียบต้นทุนรวมกับรายได้ที่มีเหตุผลรองรับ เมื่อเห็นทั้งช่วงห้องว่างและภาระรายเดือน ผู้ลงทุนจะกำหนดงบซื้อได้สอดคล้องกับความสามารถในการถือครองของตนเองมากขึ้น

ที่มาของข้อมูล

สูตรและตารางเป็นตัวอย่างคำนวณทางการเงินที่จัดทำขึ้นสำหรับบทความ ตรวจสอบเลขคณิตแล้ว ไม่ได้ใช้สถิติผลตอบแทนเฉลี่ยหรืออ้างราคาห้องจริง อัตราภาษีและค่าใช้จ่ายในวันโอนต้องตรวจตามข้อเท็จจริง ณ วันที่ทำรายก