เสนอราคา 14 ครั้ง บวกเพิ่ม 12 ล้าน เจ้าของทรัพย์คนไหนก็อยากได้ผลแบบนี้

จากข่าว Village Park สู่การประมูลเปิดราคา: ให้ตลาดแข่งขันบนกติกาที่ตรวจสอบได้

โดย PAH – Property Auction House
ข้อมูลประกอบ ณ วันที่ 9 ตุลาคม 2569

เจ้าของทรัพย์อยากรู้ว่าราคาที่ตั้งไว้เหมาะกับตลาดไหม ส่วนผู้ซื้อก็อยากรู้ว่าต้องเสนอเท่าไรถึงจะมีโอกาสได้ทรัพย์ การขายด้วยการประมูลช่วยให้สองคำถามนี้มาเจอกันได้ เมื่อทุกคนเห็นราคาแข่งขัน มีข้อมูลพอ และเสนอราคาภายใต้กติกาเดียวกัน

ข่าวอาคารพาณิชย์ที่ตั้งร้าน Village Park ในมาเลเซียเป็นตัวอย่างที่เห็นภาพชัด ทั้งราคาที่ขยับขึ้นจากจุดเริ่มต้น และคำถามที่ตามมาว่า กระบวนการแบบไหนที่ทำให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเชื่อถือผลที่ออกมาได้

ราคาเริ่ม RM5.3 ล้าน และราคาที่มีรายงานว่าประมูลได้ RM6.8 ล้าน บอกอะไรเราได้บ้าง?

The Rakyat Post รายงานเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2569 ว่า อาคารพาณิชย์กรรมสิทธิ์แบบ freehold สูง 3 ชั้น ที่ตั้งของร้าน Village Park ใน Damansara Utama เมือง Petaling Jaya มีรายงานว่าขายผ่านการประมูลได้ที่ RM6.8 ล้าน จากราคาเริ่ม RM5.3 ล้าน โดยอ้างโพสต์ของ Selangor Auction Property ว่ามีการเสนอราคา 14 ครั้ง [1]

ส่วนต่าง RM1.5 ล้าน (ประมาณ 12 ล้านบาท) คิดเป็นประมาณ 28.3% ของราคาเริ่มต้น (คำนวณจากตัวเลขในข่าว) แต่มีสองเรื่องที่ควรระวัง คือ การเสนอราคา 14 ครั้งไม่ได้แปลว่ามีผู้ประมูล 14 คน และสิ่งที่ขายคือตัวอาคาร ไม่ใช่กิจการร้านอาหาร

ข่าวไม่ได้เปิดเผยเอกสารผลการประมูลฉบับเต็มหรือกติกาทั้งหมด เราจึงยืนยันไม่ได้ว่าการประมูลครั้งนี้ผ่านมาตรฐานใด และไม่สามารถยืนยันตัวตนผู้ซื้อจากกระแสคาดเดาในโซเชียลได้ บทความนี้ใช้กรณีดังกล่าวเป็นจุดตั้งต้นเพื่ออธิบายการขายทรัพย์ด้วยการประมูลเท่านั้น และไม่ได้ระบุว่า PAH เป็นผู้จัดการประมูลครั้งนั้น

ในเชิงวิเคราะห์ ราคาเริ่มต้นเป็นแค่จุดเข้าสู่การแข่งขัน ส่วนราคาที่มีคนเสนอซื้อจริงต้องอ่านควบคู่กับสภาพทรัพย์ เงื่อนไขการซื้อ และผู้ที่เข้าร่วมจริง ส่วนต่างจากราคาเริ่มต้นจึงไม่ได้พิสูจน์ว่าทรัพย์ขายได้เกินราคาตลาด และไม่ได้รับประกันว่าทรัพย์อื่นจะได้ผลแบบเดียวกัน

ประมูลเปิดราคา ช่วยให้ผู้ซื้อเห็นการแข่งขันระหว่างทาง

การประมูลแบบเปิดราคา (Open Ascending Auction) คือรูปแบบที่ผู้เข้าร่วมเห็นราคาสูงสุดที่ระบบรับไว้ในขณะนั้น แล้วเลือกได้ว่าจะเสนอเพิ่มตามช่วงราคาที่กำหนด หรือหยุดที่งบของตัวเอง ข้อมูลราคาแข่งขันจึงปรากฏระหว่างทาง ไม่ต้องรอรู้แค่ผลสุดท้าย

สำหรับผู้ซื้อ การเห็นราคาปัจจุบันช่วยลดการเดาว่าข้อเสนอของตัวเองอยู่ตรงไหน แต่ยังต้องตรวจทรัพย์และตั้งเพดานราคาของตัวเองก่อนประมูล เพราะการที่มีคนเสนอราคาสูงขึ้นไม่ได้ทำให้ต้นทุนซ่อม ภาระผูกพัน หรือความเสี่ยงของทรัพย์หายไป

สำหรับผู้ขาย กระบวนการนี้เปิดโอกาสให้ผู้สนใจแข่งขันกันภายใต้เงื่อนไขที่ประกาศไว้ ถ้ามีผู้ซื้อที่พร้อมและมีข้อมูลเพียงพอเข้าร่วม ราคาที่เสนอก็เป็นหลักฐานว่าผู้เข้าร่วมยอมซื้อทรัพย์นั้นถึงระดับไหนในช่วงเวลานั้น

แต่ประโยชน์เหล่านี้ขึ้นอยู่กับการเตรียมตลาดด้วย ถ้าข้อมูลทรัพย์ไม่ครบ ให้เวลาตรวจสอบน้อยเกินไป หรือประชาสัมพันธ์ไม่ถึงกลุ่มผู้ซื้อที่เหมาะสม ผลประมูลอาจสะท้อนแค่ความต้องการของคนกลุ่มเล็กที่รู้ข่าวงานนั้น ผู้จัดจึงต้องดูแลทั้งก่อนเปิดประมูลและช่วงแข่งขันราคา

ประมูลปิดราคาต่างกันอย่างไร?

ในการยื่นข้อเสนอแบบปิดราคา ผู้เข้าร่วมมักไม่เห็นราคาของรายอื่นก่อนปิดรับ และเสนอตามข้อมูลและกลยุทธ์ของตัวเอง ส่วนการประมูลเปิดราคาให้ผู้เข้าร่วมเห็นราคาที่ระบบรับไว้ และตอบสนองได้ตามกติกา

การไม่เห็นราคาคู่แข่งไม่ได้แปลว่าการประมูลปิดราคาไม่โปร่งใส ระบบปิดราคาที่มีกติกาและการตรวจสอบเข้มแข็งก็น่าเชื่อถือได้ ความต่างที่ PAH อยากอธิบายคือ การประมูลเปิดราคาทำให้ผู้ซื้อเห็นและตอบสนองต่อการแข่งขันได้ทันที ส่วนกระบวนการที่ไม่แสดงราคาและไม่มีหลักฐานให้ตรวจสอบ จะทำให้คู่สัญญาประเมินผลได้ยาก

มาตรฐานการจัดประมูลต้องเห็นได้จากการปฏิบัติจริง

หลักวิชาชีพจากต่างประเทศให้ความสำคัญกับความเป็นธรรม การเปิดเผยเงื่อนไข และการทำงานอย่างมืออาชีพ เช่น มาตรฐาน Auctioneers selling real estate ของ RICS (ฉบับที่อ้างอิงมุ่งเน้นอังกฤษและเวลส์) และจรรยาบรรณของ National Auction Association (NAA) ในสหรัฐฯ ที่พูดถึงการเปิดเผยผลประโยชน์ทับซ้อน เงื่อนไขการประมูล และการเก็บหลักฐาน [2][3]

หลักการเหล่านี้ใช้เป็นกรอบเรียนรู้ในการออกแบบกระบวนการได้ แต่ไม่ใช่มาตรฐานทางกฎหมายชุดเดียวที่ใช้แทนกฎหมายของทุกประเทศ และไม่ได้หมายความว่า PAH ได้รับการรับรองจากองค์กรเหล่านี้

สำหรับการจัดประมูลอสังหาริมทรัพย์ให้ตรวจสอบได้ PAH เสนอให้พิจารณา 5 องค์ประกอบนี้ร่วมกันเป็นชุดเดียว

1. ข้อมูลทรัพย์และเงื่อนไขต้องพร้อมก่อนตัดสินใจ
ผู้สนใจควรเข้าถึงรายละเอียดทรัพย์ เอกสารที่เกี่ยวข้อง สภาพที่ทราบ ข้อจำกัด ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขการส่งมอบได้ก่อนเสนอราคา ถ้าทรัพย์มีผู้ครอบครองหรือมีสัญญาเช่า ต้องอธิบายเท่าที่ตรวจสอบได้จริง และแยกให้ชัดว่าขายเฉพาะอสังหาริมทรัพย์หรือรวมสิ่งอื่นด้วย

ถ้าข้อมูลสำคัญเปลี่ยน ต้องแจ้งผู้เข้าร่วมตามวิธีที่กำหนดและบันทึกไว้ เพื่อให้ทุกคนตัดสินใจบนข้อมูลที่เข้าถึงได้อย่างเป็นธรรม

2. กติกาต้องรู้ล่วงหน้าและใช้เหมือนกันทุกคน
ราคาเริ่ม ช่วงเพิ่มราคา เงินประกัน ค่าใช้จ่าย วันเวลา วิธีปิดประมูล และเกณฑ์ยืนยันผล ต้องบอกให้ชัด รวมถึงกรณีราคาเสนอไม่ถึงเกณฑ์ขาย การเสนอราคาในจังหวะใกล้เคียงกัน และเหตุระบบขัดข้อง

ถ้ามีราคาขั้นต่ำที่ผู้ขายยอมรับ ต้องอธิบายบทบาทและเงื่อนไขตามรูปแบบการประมูลนั้น ไม่ทำให้เข้าใจผิดว่าข้อเสนอสูงสุดทุกครั้งจะขายสำเร็จโดยอัตโนมัติ

3. เห็นราคาได้ และตรวจที่มาของราคาได้ด้วย
หน้าจอราคาสดช่วยให้เห็นการแข่งขัน แต่การตรวจสอบย้อนหลังต้องมีหลักฐานเพิ่ม เช่น รหัสผู้เข้าร่วมที่ระบบตรวจคุณสมบัติแล้ว ราคาที่เสนอ เวลาอ้างอิงจากระบบกลาง ลำดับการรับข้อเสนอ และสถานะรับหรือปฏิเสธ

การใช้รหัสแทนชื่อจริงช่วยแยกการเปิดเผยราคาออกจากการเปิดเผยข้อมูลส่วนบุคคล ผู้จัดควรกำหนดให้ชัดว่าใครมีสิทธิตรวจหลักฐาน เก็บอย่างไรและนานเท่าใด พร้อมมาตรการป้องกันการแก้ไขโดยไม่เหลือร่องรอย

4. ดูแลผลประโยชน์ทับซ้อนและการเสนอราคาที่ไม่แท้จริง
ต้องมีกติกาตรวจคุณสมบัติผู้ประมูล ควบคุมการใช้บัญชี และจัดการกรณีสมรู้ร่วมคิดหรือสร้างการแข่งขันเทียม ถ้าผู้จัด ผู้ขาย หรือผู้เกี่ยวข้องเสนอราคาในรูปแบบที่กฎหมายอนุญาต ต้องเปิดเผยและทำตามเงื่อนไขที่ชัดเจน จรรยาบรรณของ NAA เองก็ให้ความสำคัญกับการเปิดเผยการมีส่วนได้เสียและการเสนอราคาแทนผู้ขาย [3]

ราคาที่สูงขึ้นบนหน้าจอเพียงอย่างเดียวจึงไม่พอจะยืนยันว่าความต้องการซื้อทั้งหมดเป็นการแข่งขันที่แท้จริง

5. ประกาศผลให้ตรงกับสถานะ และมีช่องทางทบทวนข้อโต้แย้ง
เมื่อปิดประมูล ต้องแยกสถานะให้ชัดว่าเป็นข้อเสนอสูงสุด ผ่านเงื่อนไขการขายแล้ว อยู่ระหว่างทำสัญญา หรือโอนเสร็จแล้ว พร้อมเอกสารและขั้นตอนถัดไปที่สอดคล้องกัน

ข้อโต้แย้งเรื่องราคา เวลา หรือการรับข้อเสนอ ควรตรวจจากหลักฐานชุดเดียวกัน มีช่องทางและกรอบเวลาที่ประกาศไว้ล่วงหน้า กระบวนการที่ตรวจสอบได้ต้องอธิบายผลได้ทั้งเมื่อขายสำเร็จและเมื่อยังขายไม่สำเร็จ

ผลประมูลสะท้อนตลาดได้แค่ไหน?

ผลประมูลที่เกิดจากการแข่งขันจริงเป็นข้อมูลของทรัพย์รายการนั้น ณ เวลานั้น ภายใต้เงื่อนไขและกลุ่มผู้เข้าร่วมของครั้งนั้น ใช้ประกอบการประเมินตลาดได้ แต่ไม่ใช่คำตอบสำหรับทั้งย่าน และไม่ใช่ราคาที่ควรใช้ตลอดไป

สำหรับอาคารพาณิชย์ ยังต้องดูทำเล สภาพอาคาร สิทธิในทรัพย์ สัญญาเช่า รายได้ที่ตรวจสอบได้ ค่าใช้จ่าย และทางเลือกในการใช้งาน ผู้ซื้อที่จะใช้เองกับผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่าอาจยอมจ่ายต่างกัน และชื่อเสียงของกิจการที่อยู่ในอาคารก็ไม่ได้รับประกันรายได้ของเจ้าของรายใหม่

จุดแข็งของการประมูลเปิดราคาจึงอยู่ที่การทำให้เห็นการตอบสนองต่อราคาภายในกระบวนการที่กำหนด ถ้าผู้จัดเตรียมข้อมูลดี และเปิดให้ผู้ซื้อที่เหมาะสมเข้าร่วมได้มากพอ ผลที่ออกมาจะมีบริบทและหลักฐานให้ผู้ขายใช้ตัดสินใจได้ดีขึ้น แม้ราคาจะไม่ถึงที่คาดหวังก็ตาม

PAH ในฐานะผู้จัดการประมูล: ดูแลตั้งแต่เตรียมทรัพย์จนถึงยืนยันผล

ผู้จัดการประมูลดูแลตั้งแต่การเตรียมข้อมูลทรัพย์ กำหนดเงื่อนไขร่วมกับผู้ขาย สื่อสารกับผู้สนใจ ดูแลการเข้าร่วมและการแข่งขันราคา ไปจนถึงจัดทำหลักฐานและประสานงานหลังประมูล

หน้าอธิบายขั้นตอนของ PAH ระบุว่าเป็นการประมูลออนไลน์แบบเรียลไทม์ มีการแสดงสถานะเมื่อผู้เข้าร่วมไม่ได้เป็นผู้เสนอราคาสูงสุด และยืนยันปิดประมูลด้วยสัญลักษณ์ค้อน [4] ข้อมูลนี้ช่วยให้ผู้ซื้อเข้าใจกระบวนการเบื้องต้น แต่เงื่อนไขทรัพย์และเอกสารของแต่ละรายการยังต้องตรวจสอบก่อนเข้าร่วมทุกครั้ง

เป้าหมายของ PAH คือให้ผู้ขายนำทรัพย์เข้าสู่การแข่งขันที่มีข้อมูลและกติกาชัดเจน และให้ผู้ซื้อประเมินราคาได้อย่างมีเหตุผล ความน่าเชื่อถือต้องมาจากการเปิดเผยสิ่งที่จำเป็น การใช้กติกาอย่างเป็นธรรม และหลักฐานที่อธิบายผลได้

เจ้าของทรัพย์ที่สนใจขายด้วยการประมูล ควรเริ่มจากตรวจข้อมูล สภาพ และความพร้อมส่งมอบของทรัพย์ แล้วเลือกรูปแบบการขายร่วมกับผู้จัดให้เหมาะกับทรัพย์และกลุ่มผู้ซื้อ การเตรียมงานที่ดีทำให้ประเมินได้ทั้งโอกาส ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขก่อนตัดสินใจ

แหล่งอ้างอิง

1. The Rakyat Post. Going Once, Going Twice: Village Park Shoplot Reportedly Sold For RM6.8mil. 1 ตุลาคม 2026. https://www.therakyatpost.com/news/2026/10/01/going-once-going-twice-village-park-shoplot-reportedly-sold-for-rm6-8mil

2. RICS. Auctioneers selling real estate (incorporating Common Auction Conditions), 7th edition. https://www.rics.org/profession-standards/rics-standards-and-guidance/sector-standards/real-estate-standards/auctioneers-selling-real-estate-incorporating-common-auction-conditions

3. National Auction Association. Code of Ethics. https://www.auctioneers.org/code-of-ethics/

4. PAH. ขั้นตอนการลงทะเบียนและประมูลกับเรา — Real Time Bidding Auction. https://www.auctions.co.th/th/real-estates/ขั้นตอนการลงทะเบียนและประมูลกับเรา