ชนะประมูลแต่เข้าไม่ได้? คู่มือฟ้องขับไล่และจัดการ "ทรัพย์สินคงค้าง" ในบ้านกรมบังคับคดี

ทางออกถูกกฎหมายเมื่อเจอเจ้าของเดิมไม่ย้าย หรือทิ้งของไว้ แก้ปัญหาอย่างไรไม่ให้เสี่ยงคุก

การซื้อทรัพย์จาก กรมบังคับคดี คือโอกาสทองในการได้อสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่าตลาด แต่สิ่งที่มักจะแถมมาด้วยคือ "ผู้อยู่อาศัยเดิม" หรือ "ข้าวของเครื่องใช้" ที่ยังวางคาอยู่ในบ้าน ปัญหาเหล่านี้หากผู้ชนะประมูลใจร้อน จัดการด้วยพละกำลัง อาจเปลี่ยนสถานะจาก "เจ้าของบ้าน" กลายเป็น "ผู้ต้องหา" ได้ทันที

บทความนี้สรุปขั้นตอนทางกฎหมายในการฟ้องขับไล่ และการจัดการทรัพย์สินคงค้าง เพื่อให้คุณวางแผนการเข้าครอบครองทรัพย์ได้อย่างปลอดภัยและเป็นระบบ

1. เข้าใจสิทธิ: เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ≠ มีสิทธิบุกเข้าบ้าน

กฎเหล็กข้อแรกที่ต้องจำให้ขึ้นใจคือ เมื่อคุณโอนโฉนดที่กรมที่ดินแล้ว คุณคือเจ้าของกรรมสิทธิ์ทางกฎหมาย แต่ยังไม่มีสิทธิครอบครองโดยพลการ หากยังมีบุคคลอื่นอาศัยอยู่ หรือมีทรัพย์สินของผู้อื่นกีดขวางอยู่

• ❌ ห้าม งัดแงะ เปลี่ยนกุญแจ หรือตัดน้ำตัดไฟ

• ❌ ห้าม ข่มขู่ หรือใช้กำลังขับไล่

• ❌ ห้าม ขนย้ายทรัพย์สินออกมาทิ้งนอกบ้านเอง

การกระทำเหล่านี้เสี่ยงต่อการถูกฟ้องกลับในคดีอาญา ข้อหา "บุกรุก" และ "ทำให้เสียทรัพย์"

2. ขั้นตอนการฟ้องขับไล่ (กรณีมีคนอยู่)

หากเจรจาขอให้ย้ายออกดีๆ แล้วไม่เป็นผล คุณจำเป็นต้องใช้สิทธิทางศาลตามขั้นตอนดังนี้:

1. ส่งหนังสือบอกกล่าว (Notice): ให้ทนายความส่งจดหมายลงทะเบียนแจ้งให้ย้ายออกภายในระยะเวลาที่กำหนด (เช่น 30 วัน)

2. ยื่นฟ้องขับไล่: หากครบกำหนดแล้วยังเพิกเฉย ให้ยื่นฟ้องต่อศาลแพ่งในพื้นที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่

3. ศาลพิพากษา: เมื่อศาลไต่สวนและเห็นว่าคุณเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยชอบ ศาลจะมีคำพิพากษาขับไล่

4. ตั้งเรื่องบังคับคดี: หากจำเลยยังดื้อแพ่ง เจ้าพนักงานบังคับคดีจะเข้ามาดำเนินการตามกฎหมายเพื่อเชิญตัวออกไป

ระยะเวลา: กระบวนการนี้อาจใช้เวลาประมาณ 6 เดือน – 1 ปี ผู้ประมูลควรเผื่อเวลาและต้นทุนในส่วนนี้ไว้เสมอ

3. กรณีบ้านร้าง ไม่มีคนอยู่ แต่มี "ทรัพย์สินคงค้าง"

นี่คือกับดักที่หลายคนพลาด! บ้านดูเหมือนร้าง ไม่มีคนนอน แต่มีเฟอร์นิเจอร์ เสื้อผ้า หรือของใช้เก่าๆ ทิ้งไว้ คุณไม่สามารถขนไปทิ้งได้ทันที เพราะของเหล่านั้นยังเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของเดิม

ความเสี่ยงหากทำโดยพลการ

• คดียักยอกทรัพย์: หากเจ้าของเดิมกลับมาอ้างว่ามีของมีค่าหายไป

• คดีทำให้เสียทรัพย์: หากนำของไปทิ้งหรือทำลาย

วิธีจัดการที่ถูกต้อง

1. บันทึกหลักฐาน: ถ่ายภาพและวิดีโอสภาพทรัพย์สินทุกมุมอย่างละเอียด

2. ประกาศหาเจ้าของ: พยายามติดต่อแจ้งให้มาขนย้ายเป็นลายลักษณ์อักษร

3. ยื่นคำร้องต่อศาล: เพื่อขอคำสั่งศาลในการจัดการทรัพย์สิน (เช่น ขออนุญาตขนย้ายไปเก็บที่โกดัง หรือขอขายทอดตลาดทรัพย์สินนั้นเพื่อนำเงินมาหักค่าใช้จ่าย)

4. ดำเนินการโดยเจ้าหน้าที่: ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นพยานหรือผู้ดำเนินการในการขนย้าย

4. ตารางสรุป: ต้องทำอย่างไรในแต่ละสถานการณ์

บทสรุปสำหรับนักลงทุน

การประมูลบ้านให้คุ้มค่า ไม่ใช่แค่การชนะราคา แต่ต้องรวมถึงการ "ชนะคดี" ในการเข้าครอบครองด้วย

• ก่อนประมูล: เช็กเสมอว่าบ้านว่างหรือมีคนอยู่ เพื่อประเมินต้นทุนค่าทนายและเวลา

• หลังประมูล: หากมีปัญหา ให้ดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมายอย่างใจเย็น

การใช้กระบวนการศาลอาจดูยุ่งยากและใช้เวลา แต่เป็นวิธีเดียวที่จะคุ้มครองคุณจากคดีความย้อนหลัง และทำให้คุณได้บ้านมาครอบครองอย่างสบายใจที่สุด

ต้องการปรึกษาเรื่องการประมูลทรัพย์บังคับคดี?

หากคุณกำลังมองหาทรัพย์เพื่อการลงทุนแต่กังวลเรื่องขั้นตอนทางกฎหมาย ติดตามบทความสาระดีๆ เพิ่มเติมได้ที่หน้าเว็บไซต์ของเรา หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจลงทุนครับ