ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ผู้ซื้อ–ผู้ขายต้องเตรียม

สรุปต้นทุนจริงก่อนโอน เพื่อไม่ให้บานปลาย

การซื้อขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้จบแค่ราคาซื้อขาย แต่ยังมี “ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์” ซึ่งเป็นต้นทุนสำคัญที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมให้ครบก่อนเดินทางไปกรมที่ดิน หากไม่เข้าใจล่วงหน้า อาจทำให้แผนการเงินสะดุดหรือเกิดข้อโต้แย้งในวันโอนได้

บทความนี้สรุป ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้น ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ อย่างเป็นระบบ ชัดเจน และใช้งานได้จริง สำหรับลงเว็บไซต์และทำ SEO

ภาพรวมค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าใช้จ่ายในวันโอนจะคำนวณจาก ราคาซื้อขายหรือราคาประเมินของกรมที่ดิน (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า) และแบ่งความรับผิดชอบระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตามข้อตกลงในสัญญา

1) ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

• อัตรา 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

• โดยหลักกฎหมายสามารถตกลงให้ฝ่ายใดเป็นผู้รับผิดชอบก็ได้

• ในทางปฏิบัติ มัก แบ่งคนละครึ่ง (ฝ่ายละ 1%) เว้นแต่ตกลงเป็นอย่างอื่น

2) ค่าจดจำนอง (กรณีผู้ซื้อขอสินเชื่อ)

• อัตรา 1% ของวงเงินจำนอง

• โดยทั่วไปเป็น ภาระของผู้ซื้อ

• ต้องชำระพร้อมวันโอน หากมีการจดจำนองกับธนาคาร

3) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ฝ่ายผู้ขาย)

• คำนวณจาก

  • ระยะเวลาการถือครอง

  • ราคาประเมิน

  • ลักษณะผู้ขาย (บุคคลธรรมดา / นิติบุคคล)

• ชำระ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์

• ถือเป็น ภาษีของผู้ขายโดยตรง

4) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีเข้าเงื่อนไข)

• อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่สูงกว่า)

• ใช้ในกรณี

  • ถือครองไม่ถึง 5 ปี และ

  • ไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามเงื่อนไขกฎหมาย

• หากไม่เข้าเงื่อนไข จะ ไม่ต้องชำระภาษีนี้

5) อากรแสตมป์ (กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)

• อัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน

• ชำระโดย ฝ่ายผู้ขาย

• ใช้เฉพาะกรณีที่ ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

สิ่งที่ควรรู้ก่อนถึงวันโอน

• ค่าใช้จ่ายทั้งหมดต้อง ชำระ ณ กรมที่ดินในวันเดียวกัน

• ควรตกลงล่วงหน้าในสัญญาให้ชัดเจนว่า

  • ค่าใดใครเป็นผู้รับผิดชอบ

• ผู้ซื้อควรเตรียมเงินสำรอง มากกว่าที่คำนวณไว้เล็กน้อย เพื่อป้องกันความคลาดเคลื่อนจากราคาประเมิน

สรุป: รู้ต้นทุนจริง = โอนราบรื่น ไม่มีปัญหาตามมา

ค่าใช้จ่ายวันโอนเป็นต้นทุนที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่สามารถ ควบคุมและวางแผนได้ หากเข้าใจโครงสร้างค่าใช้จ่ายตั้งแต่ต้น การโอนกรรมสิทธิ์จะเป็นเพียงขั้นตอนสุดท้ายที่ราบรื่น ไม่ใช่จุดเริ่มต้นของปัญหา

FAQ

Q1: ค่าใช้จ่ายวันโอนคิดจากราคาใด?
A: คิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินของกรมที่ดิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า

Q2: ค่าธรรมเนียมโอนใครเป็นคนจ่าย?
A: สามารถตกลงกันได้ แต่โดยทั่วไปมักแบ่งกันฝ่ายละครึ่ง

Q3: ผู้ซื้อทุกคนต้องจ่ายค่าจดจำนองหรือไม่?
A: ไม่จำเป็น หากซื้อด้วยเงินสดและไม่จดจำนอง จะไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง

Q4: ภาษีธุรกิจเฉพาะทุกกรณีต้องจ่ายหรือไม่?
A: ไม่ต้อง หากเข้าเงื่อนไขยกเว้น เช่น ถือครองเกิน 5 ปีและมีชื่อในทะเบียนบ้าน

Q5: ถ้าไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องเสียอะไรแทน?
A: ต้องเสียอากรแสตมป์แทนในอัตรา 0.5%