คู่มือประมูลบ้านกรมบังคับคดี 2026
ตรวจสภาพบ้าน ประเมินราคา อ่านประกาศ และความเสี่ยงที่ต้องรู้ก่อนเคาะ
การ ประมูลบ้าน, บ้านยึด, และ บ้านบังคับคดี จาก กรมบังคับคดี เป็นทางเลือกยอดนิยมสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่าตลาดอย่างถูกกฎหมาย แต่ในขณะเดียวกัน การประมูลบ้านก็มีรายละเอียดและความเสี่ยงที่ผู้ซื้อจำเป็นต้องเข้าใจอย่างรอบด้าน
บทความนี้รวบรวมทุกประเด็นสำคัญ ตั้งแต่การอ่านประกาศขายทอดตลาด การตรวจเช็คสภาพบ้าน การประเมินราคาก่อนประมูล ไปจนถึงขั้นตอนหลังชนะการประมูลและประเด็นทรัพย์สินคงค้าง
การประมูลบ้านกรมบังคับคดีคืออะไร
การประมูลบ้านคือการขายทรัพย์สินที่ถูกยึดตามคำพิพากษาหรือคำสั่งศาล เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ให้เจ้าหนี้ โดยเป็นกระบวนการที่ถูกต้องตามกฎหมาย มีการประกาศข้อมูลล่วงหน้า และเปิดให้เสนอราคาอย่างโปร่งใส
ผู้ชนะการประมูลจะได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ ตามสภาพจริงและเงื่อนไขที่ระบุไว้ในประกาศขายทอดตลาด
วิธีอ่านประกาศขายทอดตลาดให้เข้าใจ (สำคัญที่สุด)
ประกาศขายทอดตลาดเป็นเอกสารที่กำหนดทุกอย่างเกี่ยวกับบ้านประมูล ตั้งแต่สภาพทรัพย์ ภาระทางกฎหมาย ไปจนถึงสิทธิของผู้ซื้อ
ข้อมูลหลักที่ต้องตรวจสอบ
เลขโฉนด / เลขที่ห้องชุด
ที่ตั้ง เนื้อที่ และลักษณะทรัพย์
ราคาประเมิน และราคาตั้งต้น
วัน เวลา และสถานที่ประมูล
คำศัพท์สำคัญในประกาศ
ติดจำนอง : ทรัพย์ยังมีภาระ ต้องดูว่าขายปลอดจำนองหรือไม่
ขายพร้อมภาระ : ผู้ซื้อรับภาระหรือสิทธิของบุคคลอื่น
ถอนการยึด : ยกเลิกการขาย
งดขาย : งดเฉพาะนัดนั้น
ไม่มีผู้สู้ราคา : ไม่มีผู้ประมูล ราคามักลดในนัดถัดไป
ผู้ที่อ่านประกาศละเอียด มักลดความผิดพลาดได้มากกว่าผู้ที่ดูแต่ราคา
การตรวจเช็คสภาพบ้านก่อนประมูล
บ้านประมูลราคาถูกจริง แต่ สภาพบ้านคือค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่
ตรวจสภาพภายนอก
โครงสร้างบ้านแตกร้าว ทรุด หรือเอียง
หลังคา ฝ้า ร่องน้ำ มีรอยรั่ว
ประตู หน้าต่าง รั้ว และพื้นที่รอบบ้าน
ทางเข้า–ออก เป็นถนนสาธารณะหรือทางภาระจำยอม
ตรวจสภาพภายใน
พื้น ผนัง ฝ้า เพดาน (เชื้อรา ความชื้น ปลวก)
ระบบไฟฟ้าและตู้เมน
ระบบประปา สุขภัณฑ์ และท่อ
ตรวจสภาพแวดล้อม
ความปลอดภัยของชุมชน
ปัญหาน้ำท่วมและการเดินทาง
แนวโน้มมูลค่าพื้นที่ในอนาคต
หากไม่สามารถเข้าตรวจภายในได้ ควร เผื่องบซ่อมเพิ่มอย่างน้อย 20–30%
การประเมินราคาก่อนตัดสินใจประมูล (ต้นทุนจริง)
การประมูลบ้านไม่ควรดูแค่ราคาที่จะเคาะ แต่ต้องคำนวณ “ต้นทุนรวมทั้งหมด”
ต้นทุนที่ต้องนำมาคิด
ราคาที่คาดว่าจะชนะประมูล
ค่าธรรมเนียมโอนและภาษี
ค่าซ่อมแซมและปรับปรุง
ค่าใช้จ่ายด้านกฎหมาย (ถ้ามี)
ค่าเสียเวลาและต้นทุนถือครอง
แนวทางนักลงทุนบ้านประมูล
ราคาที่เหมาะสมควรอยู่ที่ ไม่เกิน 60–70% ของราคาตลาด
ขั้นตอนหลังชนะการประมูลบ้าน
เมื่อชนะการประมูล ผู้ซื้อจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดอย่างเคร่งครัด
การชำระเงิน
ชำระเงินส่วนที่เหลือภายในเวลาที่กำหนด
หากไม่ชำระ อาจถูกริบเงินมัดจำ
การโอนกรรมสิทธิ์
รับเอกสารจากกรมบังคับคดี
จดทะเบียนโอนที่กรมที่ดิน
ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษีตามกฎหมาย
กรณีบ้านประมูลไม่มีคนอยู่ แต่มีทรัพย์สินคงค้าง (ประเด็นที่ต้องระวัง)
ในหลายกรณี บ้านประมูลอาจไม่มีผู้อยู่อาศัยแล้ว แต่ยังมีเฟอร์นิเจอร์หรือทรัพย์สินหลงเหลืออยู่ภายใน
หลักกฎหมายที่ควรรู้คือ
แม้จะเป็นเจ้าของบ้านแล้ว ทรัพย์สินภายในยังไม่ถือเป็นของผู้ซื้อ
แนวทางที่ถูกต้องคือ
บันทึกสภาพทรัพย์สินไว้เป็นหลักฐาน
ดำเนินการตามกระบวนการทางกฎหมายก่อนการขนย้าย
หลีกเลี่ยงการเข้าไปจัดการเองโดยพลการ เพื่อลดความเสี่ยงทางกฎหมาย
ประเด็นนี้เป็นหนึ่งในต้นทุนด้านเวลาและค่าใช้จ่ายที่ผู้ประมูลควรเผื่อไว้ตั้งแต่ต้น
สรุป: ประมูลบ้านให้คุ้ม ต้องคิดมากกว่าราคา
การประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีเป็นโอกาสที่ดี แต่ไม่ใช่การซื้อบ้านทั่วไป ผู้ที่ประสบความสำเร็จมักเป็นผู้ที่
อ่านประกาศเป็น
ตรวจสภาพบ้านอย่างรอบคอบ
ประเมินต้นทุนครบทุกด้าน
เข้าใจความเสี่ยงก่อนตัดสินใจ
FAQ : คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการประมูลบ้านกรมบังคับคดี
ประมูลบ้านกรมบังคับคดีต้องวางเงินมัดจำเท่าไร
โดยทั่วไปประมาณ 5–10% ของราคาตั้งต้นหรือราคาประเมิน
บ้านประมูลถูกกว่าตลาดจริงหรือไม่
ส่วนใหญ่ราคาถูกกว่า แต่ต้องนำค่าซ่อมและค่าใช้จ่ายแฝงมาคิดร่วมด้วย
หากไม่ชำระเงินหลังชนะประมูลจะเกิดอะไรขึ้น
ผู้ชนะประมูลอาจถูก ริบเงินมัดจำ และเสียสิทธิในการประมูล
บ้านประมูลเข้าอยู่ได้ทันทีหรือไม่
ขึ้นอยู่กับสภาพทรัพย์ หากบ้านว่างและไม่มีภาระ สามารถเข้าใช้ได้หลังโอนกรรมสิทธิ์
มือใหม่ควรเริ่มประมูลบ้านอย่างไร
ควรเริ่มจากการศึกษาประกาศขาย ตรวจสภาพบ้าน และตั้งงบประมาณสูงสุดก่อนเข้าประมูล
